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| 周瑞金：中国土地批租模式亟待变革 |
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| NEWS.SOHU.COM 2004年03月08日09:51 中国新闻网 |
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中新网北京3月8日电 题：周瑞金：中国土地批租模式亟待变革
中新社记者 刘红
温总理重言土地问题
“调整、变革中国现行的土地批租模式，以税收为杠杆进行地产利益的合理化分配，这或许能从源头上解决好乱占滥用耕地和拆迁征地等问题。”原人民日报副总编辑周瑞金读温家宝总理《政府工作报告》有感。
周瑞金说，温总理在《政府工作报告》中用“最严格”、“严格”一类词用得最多的，是在对土地使用和保护问题上。如“实行最严格的耕地保护制度，坚决制止乱占滥用耕地”，“严格依据城市总体规划和近期建设规划，合理确定拆迁规模，规范审批程序，完善补偿安置政策，强化监督检查”；“严格控制征地规模，依法按规划和程序征地，及时给予农民合理补偿，切实保护农民合法权益”，等等。用那么大篇幅，用那么多严厉词汇，集中论述保护农村耕地和城市拆迁征地问题，这是以往历届政府工作报告中所罕见的。
房地产业两大弊端
记者此间专访周瑞金。院外议政，这位著名时评专家直指时弊。他认为，土地的使用和保护问题，涉及中国房地产市场存在的深层次的制度层面问题。应当说，随着中国住房商品化政策的推行，中国房地产业近年迅猛兴起，其对中国GDP的增长和人民生活质量的提高，作出了令人瞩目的贡献，房地产业也成为中国经济发展的支柱产业之一。但中国房地产市场长期以来存在两大弊端：
一是房地产企业的资金七成以上来自银行，房地产商把全部风险都压到国有商业银行头上。于是一方面房地产界出富豪，另一方面国有商业银行的大量不良资产或呆账，竟来自房地产业。
二是权力介入市场以房地产业为甚。从上世纪九十年代以来，大量的政府官员受贿现象出现在土地批租过程中，房地产业成为权力资本化的渊薮。由于地皮批租的价格全操在当地长官手中，于是一些地方长官或为房地产商减低土地批租价格，或为房地产商向银行举贷搭桥，从中大量捞取“回报”。成克杰、李嘉廷、刘方仁、程维高、田凤山、张国光这类封疆大吏级贪官，几乎全栽倒在房地产业上。
周瑞金分析，以上两大弊端，根本原因出在中国土地批租模式设计存在重大缺陷。
在上世纪八十年代中期，上海批租出全国第一块商用土地开始，形成了中国土地批租模式，它基本上是从香港搬过来的。因为香港回归前，港英政府对香港土地只拥有租赁权，而没有所有权。同样，中国法律规定城镇土地属国家所有，农民土地属集体所有。因此房地产商从政府手中批到的土地是长达五十至七十年的使用权。而批租土地使用权的价格是一个贴现值，从理论上说这个贴现值等于未来五十至七十年这块地所有可能收益之和，包括级差地租升值在内。然而，在实践中，即使是最高明的数学家也无法计算清楚这个“可能收益之和”。因此，在经济快速增长时期，政府每年投入大量资金进行基础设施建设，由此提高的地皮级差地租的收益价值都落入房地产商的腰包。所以炒房地产，表面看炒的是房价，实际上炒的是地产。这也就是为什么房地产界多富豪的原因。
低入门价、高地产税模式
周瑞金指出，要从根本上保护耕地，有效地控制征地和城镇拆迁用地规模；要从根本上抑制房地产泡沫，防止房贷风险，主要的出路只能按照社会主义市场经济体制进行土地批租制度的设计、模式的变革和法规的建设。这样，既能防止权力进入房地产市场搞权力资本化，又能防止银企勾结进行房贷的暗箱操作，还能通过税收调节不让民众的血汗钱不合理地全滚进房地产商的腰包。
世界上发达国家多采用更符合市场经济制度的低入门价、高地产税的土地使用模式，把土地批租同建设规划结合起来。如果是国家提倡的项目建设，而且开发商难以很快获利，如高新技术研发机构的建设项目等，批租的价格就很低，甚至一美元就可以批到一公顷地。反之，如果是开发商品房、旅游项目、娱乐城等，那不但要通过招投标，土地批租价格升得很高，而且还要通过地方议会审批，平衡各方利益，不是你有钱就可以拿到地。然后，国家又通过比较高的地产税来分享土地使用者因地价上涨所带来的收益。这样，就能灵活地调整因城市发展而带来的地产升值或降值，进行税收调节，让房地产商有公平合理发财的权利，而没有一夜暴富的专利。
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