主持人：民生民情民意，观众朋友中午好，欢迎您走进共同关注“两会”特别报道。

　　提起物业管理，可以说于城市百姓的生活息息相关，近年来，随着越来越多的业主在权益方面的觉醒，业主与物业管理公司的冲突也在不时在发生。据中国人民大学一个社区管理的课题组，对北京一个70个居民小区的调查结果显示，业主与物业公司发生严重纠纷，占到他们调查总数的80％左右，这种高比例的情况，在上海和广州也极为突出。那么为什么业主与物业管理公司的纠纷会这么多，又怎么才能解决这些矛盾。

　　今天我们演播室特意请到了全国人大代表罗益锋先生，和北京市朝阳园业主委员会的主任舒可辛先生。据我们了解，在今年的“两会”上，罗益锋先生就物业管理立法方面提出了议案，而舒可辛先生也在业主维权方面积累的很多的经验，今天就请他们和大家一起来讨论这方面的内容。为了便于讨论，我们先来看一个去年六月份我们栏目曾经报出的一个短片。

　　（短片）

　　解说：黑龙江省哈尔滨市的某小区位于哈尔滨市南杠区一条繁华的商业街上，在许多人看来，无论地理位置还是建筑的风格，这个小区都是相当理想的建筑产所，然而当这里的业主们真正买了房子入主后，才发现这里并不那么理想，因为他们发现，开发商私下选定的物业官司并不是为业主着想的，而是处处维护开发商的利益。

　　业主委员会主任李玉宝：我们一直就认为开发商还在管理我们物业，突然到的2002年，给我一张收据，盖就变化了，变了，变化哈尔滨昆仑商城物业管理有限公司。我就感到纳闷了，我说怎么突然这个天顺房地产开发公司的物业管理中心，变成了昆仑商城物业管理公司了呀，后面我就找他们经理问，经理说，现在已经由我们在管了，我说我们也没有让你管，谁让你们来管的了？

　　解说：记者通过查阅，该物业公司在工商局档案中的注册表，以及从该物业公司的宣传手册上获得的信息，确认，该物业公司与开发商是一家人，按照哈尔滨市住宅物业管理办法的规定，小区成立业主委员会后，开发商制定的物业官司就自动中止工作，由业主大会决定选聘新的业主公司。

　　这个小区二期的业主委员会，作在1999年就成立了，按这个规定，改换哪一家物业公司，理应有业主大会决定，然而2002年1月，开发商去不打招呼，自作主张地把这个与自己同属一家的物业公司请进了门。

　　昆仑商业城物业管理有限公司总经理曹学昌：它只投资一方，而且 不占主要的股份，而且我记得作为一个投资成立之后的实体来说，法人的实体来说，他这个独立的，我们自己独立生存的。

　　解说：然而这种解释并不能大小业主们的不信任，实际上，新的物业公司不维护业主利益的事情已经发生了，很多业主反映，他们的住宅，地下车库，每到雨季漏水情况非常严重，几年下来，房屋留下了擦不掉的痕迹，还有房屋缩水，墙体裂缝的问题。

　　在多次与开发商交涉没有结果的情况下，他们也纷纷走上的法庭，但是物业公司去以各种理由，拒绝向他们提供一个关键的证据，房屋建设的图纸。

　　按照规定开发商在与物业管理公司交接的时候，房屋建设时的工程竣工图，以及小区各项设备的图纸，都应该交到物业管理公司的手中，那么物业公司为什么不能给业主提供这些图纸呢？

　　昆仑商城物业管理公司总经理曹学昌：现在不是这样，现在他们图纸因为正在做，他没做完。他在做光盘。

　　解说：这样的解释在业主看来是是缺乏说服力，他们认为，一年多的时间，足够刻好很多的个光盘，现在业主明白了，物业公司正是和开发商之间的这种裙带的关系，才变成一个不维护业主利益的管家，这样的管家不要也罢。

　　主持人：看完了了这个片子，这样管家确实是给小区的业主添了不少堵，罗代表，舒先生，你们怎么认为呢？

　　罗：显然开发商是违规的，是违法的，你不能在业主，业主委员会不知情的情况下，你私自的变更了这个物业管理公司，这绝对是违法的，等于目无业主，等于你私下的暗箱操作。

　　舒：对，这个物业管理工资依然是开发商的投资，他当然要替开发商说话，如果物业管理公司和开发商是完全两个独立的，那么这个时候，物业公司就会考虑考虑，我这么做，会不会被业主把我轰走，会不会招业主骂，现在他要考虑，他如果不作么做，他的投资人会不会骂他，所以一定利益要分开，他责任就分开了。

　　主持人：您说的是一种情况，但是大多数情况之下，很多的物业管理公司不属于咱们片子当中这么一个情况，但是他也不能 摆正自己的位置，也不能很好的为业主服务。维护业主的权益。

　　舒：他的心态是这种情况，他自然而然在做个工作当中，就倾向于委托人，他的委托人实际上是发展商委托他来了，尽管不是一家公司，那么在心态上就倾向于，再加上发展商跟他签署这个合同的时候，我们所有的人都看不见的这个合同，在房屋刚盖的时候委托一个物业管理公司，这个合同里面可能会有一些不平等的条款，比如说要替开放商做这个，替开放商做那个。比如说发展商可以不交物业管理费，或者少交，这些东西业主都看不到，实际上这些东西都是对业主的侵害，但是物业公司为了拿到这个委托的合同，为了能够管理这个小区，他就拍发展商的马屁，只能签下这种合同。这种情况下签约的管理企业，尽管不是发展商的子公司，他的屁股一定是做不正的。

　　主持人：针对这些问题，我们这几天，记者采访了一些老百姓，在街头随意的采访一些老百姓，我们一起来听一听，他们对于身边的物业管理还有那些不满意的地方？

　　（短片）

　　小区业主：他这个观念是要改变，不是业主为你服务，现在我们要有点事，都要求他，求他还不给你办，你看最典型的，这种事情经常发现的，打电话，说哪哪有一个什么问题，需要解决一下，你来一下吧，你看这句话本身就是他的工作人员没有这个意识，应该你来一下，不是我去一下。

　　小区业主：我就是想到这么一个问题，钱用在哪儿了，你应该让业主知道，而且你是否该投在那儿那么多的钱，还有一个我们投入钱的回报，因为我觉得这是商品的社会，就说交物业管理费这彼此之间是一个工序的关系，我交了钱之后，实际上是我一种投资，我为我的安全和生活的进一步的舒适我投资了，那么我要获得我的，我投入的成果我要有回收，我要得到效益，我得到的效益是什么，我现在不满意我是不是可以调整。

　　00：09：27

　　主持人：刚才我们听到一些观众的反映，觉得物业方面的问题确实是不少。罗代表看出一些什么问题来没有？

　　罗：就是这两个刚才的画面，特别的典型也有普通性，第一个就是现在普遍存在的，物业的位置，他首先倒挂着，从下去建成的那天起，他就开始对业主发号施令，这个包括公摊面积，到底要建什么样的绿化地，要停车场，停车费是多少，这个他规定的，不能讨价回家，包括其他物业管理费，都是他规定的，你必须得遵守。

　　舒：特别是刚才片子里我们看到的钱的问题，一个是服务，一个是管理水平，服务质量，其实还有一个钱的问题，我们好多的人没注意到，其实这些业主都已经关注到了。因为我们买了房子所以我们才有了权利，因为我们交了物业管理费，所以我们才有权知道这个物业管理费去哪了，到底给我们带来什么效益，这些老百姓都问的非常的明白，现在的问题就是物业管理企业，不向老百姓公布帐目，不向老百姓公布收入的标准，更是把这些钱花到哪儿去不知道，几年都不知道，实际上这是最大的践踏业主利益的行为，还比那些服务还不到位，表面上的一些事情，比那些更严重。

　　罗：这个是一个当前存在的亟待解决的问题，很多业主还没有意识到，按照北京市中国人民大学那个统计来看，北京市50个小区里面，个问题也是其他的一个比较大的问题，因为能够有一个好的物业管理的公司，他能够替业主理财，比如说我这么多，因为整个的北京市涉及到300亿，几百亿的维修基金，怎么来管理，我一半村国债，还是村活期，这个差距是1.5到1.6个百分点，这个差距像北京市的话，大概会差5亿左右。这么庞大的数字是属于业主投资的钱，他维修的，但是你怎么管理好，这确实是应该是公开透明，应该让业主委员会来讨论，但现在基本上普遍的都没有这么做。

　　主持人：就是说，尽管发生这个纠纷的原因是多种多样的，但是我们现在也注意到，已经有越来越多的业主注意到，必须抵制这些不维护他们权益的物业公司了，现在我们再来看一看我台去年曾经播出的一个节目。

　　解说：小区的物业管理到底用哪家公司到底谁说了算？2003年的9月1号开始实施的物业管理条例中规定，经物业管理区域内，全体业主所持投票权三分之二以上通过，业主就有权选聘，解聘物业公司，去年11月份，北京市某小区的业主，就用实际行动，行使了一次自己的权利。不过虽然是有法可依，但这条自治的路还并不太好走。

　　业主：我们现在就去请大西洋物业管理有限公司撤出大西洋物业管理区域，离开我们的公摊面积。

　　解说：可是，当业主们来到旧的物业管理公司，位于底下一层的办公室时，早已有所准备的业主公司负责人，带领十几名保安，组成了一道人墙，摆出一副严防死守的阵势，一时间，旧物业公司的保安与业主之间，形成了相互对峙的局面。

　　业主：这个物业公司有没有权利赖在这里不走。

　　众业主：没有。

　　业主：让开。走。你们保安都开开这个地方，保安都走，跟你们保安没有关系，保安出去。一二三，一二三。快走吧，没你们的事了。

　　解说：经过十几分钟的对峙，在小区业主的劝说下，旧的物业公司的保安撤出的办公区，但此时物业公司的负责人，仍然坚守阵地，不愿离开办公室一步。

　　业主：出来，你就出来慢慢谈吧。

　　解说：时间又过去了近一个小时，面对不愿意九退场的旧的物业公司的负责人，情绪越来越激动的业主，采取的强制性的措施，在众人的吆喝声中，两名业主几乎是用半拉半抬的方式把旧物业公司的负责人请出了办公室，随着旧物业公司的撤出，业主们自己选聘的新物业顺利进入的物业公司办公室。

　　业主：欢迎晨曦物业公司进驻。

　　业主：欢迎，欢迎，热烈欢迎。

　　解说：小区业主就这样辞退了老管家，接会了新管家，然而业主们的这翻欣喜并没有维持多久，就在当天晚上，被他们扫地出门的物业管理公司，不仅将小区部门供电供水和电话线路掐断了，中断时间畅达6个小时，而且还理直气壮地回到了这间办公室，他们的理由是业主解聘他们并选聘新的物业公司都没有通过合法的途径。

　　北京大西洋物业公司律师：你选谁来，必须要签一个物业管理的合同―这个合同上有一方的盖章，这一方是谁呢？无论从过去的法律规定，和现在的法律规定，他都是由业主委员会来出面来和任何一家物业公司签字九合同，这个主体只能是一个，不能是某几个，个人。

　　解说：面对物业管理公司的说法，业主们暂时选择了退让，刚刚实现物业公司自治的这个小区，在不到一天的时间里，又恢复了原样，业主们表示，他们终究有一天解聘这个旧的物业管理公司，选聘自己满意的物业管理公司。

　　主持人：舒先生还记得这件事吗？

　　舒：对。

　　主持人：当时闹的还挺大的。

　　舒：对，当时实际上我也在场。

　　主持人：记忆犹新。

　　舒：对，因为我们做社区治理工作的，经常会在矛盾的第一线去了解情况，当时这个片子里讲的这个情况我都在，我都看到了，特别是是在配音当中，我觉得基本上大家可以了解这个情况，我认为在这个小区1500多户业主当中，有1000多户业主投票认为应该选聘新的物业管理公司，这件事情本身是代表民意的，这个没有什么好说的。但是在履行的程序上，刚才那个律师也讲了，有他的法律上的问题。

　　罗：我很不赞成刚才画面里面出现的那种情景，就是使用了比较过激的，双方都是比较过激的办法，因为毕竟是人民内部的矛盾，应该首先通过调节。

　　主持人：协商。

　　罗：协商，我们应该主张这样的，而不主张采取一些带有强制性的暴力甚至是爆裂的，把人家轰出去，再把新的业主欢迎的方式。很明显的这种方式，我的是不妥。

　　主持人：物业历史不长，必然存在很多的问题，需要我们不断地去探索，解决的办法，我们在以前曾经报道过，南京民湖山庄更换物业公司的事情，但他们这个小区的物业公司，在交接的时候却很顺利，今天我们导播特意拨通了民湖山庄业主委员会主任徐清的电话，我们一起来听听他们在这个方面有什么 好的经验。

　　主持人：徐主任你好。

　　徐：你好。

　　主持人：听说你们那里更换物业公司很顺利，给我们介绍一下你们的做法好不好？

　　徐：其实我觉得在这方面做的比较顺当，政府的行政主管部门的介入是很重要的，假如是政府主管部门他能够按照国家公布的物业管理条例，来行使他的行政管理权利的话，我觉得就比较顺当，假如政府部门不愿意承担这个责任的话，我觉得这就不太容易了，还有一个就是业主委员会以及和业主大家要齐心，大家目的要是一样的，假如到齐心，加入三心二意也做成，好在我们小区大家都很齐心，认为应该，既然是大家选举出来的业主委员会，代表大家的意愿，公开招聘了，手续，程序都是合理合法的，就应该去执行，得到大家的支持，后来也就比较顺理成章了。

　　主持人：谢谢您，再见。刚才我们一直在谈业主维权的问题，可是如果业主仅仅停留在维权的层面上还不够，因为维权毕竟还是一种对抗，要维护公共利益，是不是还有其他的思路？

　　罗：最根本的还是要完善这个法律，相关的法规，因为去年国务院出台了条例以后，他提到了一些积极的一面，然后应该说，根据这个时间的经验和教训，逐步在成熟的时候上升为法律，在去年的时候，在十届全国人大一次会议，包括今年的二次会议上，我都写了有关的议案，这是复印件。

　　主持人：物业管理法的议案。

　　罗：对。所以在这个法上，应该是在总结条例，实施的过程当中成功的，目前还存在一些问题，特别是刚才说的，如何规范业主委员会，业主委员会应该响应民政部的规定，人民团体，任何组织，等等，都要向民政部备案，他从有合法性，然后包括我选出新的业主管理委员会以后，旧的必须自动退出，这些有关的条款，必须在新的物业管理法里面应该得到体现。

　　主持人：目前，罗益锋代表这份关于物业管理立法的议案已经提交到全国人大，也许在不久的将来，物业管理混乱，以及损害业主合法权益的问题，会在一个健全的法律框架下，得到真正的治理。我们期待这一天的到来。

　　由于时间的关系，我们今天的讨论就到这里，感谢两为嘉宾来到我们的演播室，同时也感谢场外观众的热情的参与，明天我们讨论的话题与中介有关，希望观众朋友继续我们的讨论，今天的节目就到这儿了，感谢您的收看，我们明天中午12点30分再见。