记者：李欣 吴涛

　　导视：

　　这是一个8年前开始销售的楼盘

　　（对话现场）

　　这是一群交齐房款6年后还没有拿到房产证的业主

　　同期：土地出让金你没交，它土地出让金只有1900万，可是我们这么大一片楼，早赚了多少钱了

　　让开发商拖的，我们连向消协投诉的权利都没有了

　　让我们共同关注六年不见房产证

　　演播室1：

　　民生民情民意，观众朋友中午好，欢迎您走进共同关注。

　　买房子现在是很多人一辈子当中最大的几件事之一，但是因为买房子而招来的烦心事也常常是接连不断。北京的一位观众给栏目组打来电话说，他们小区有几百户居民，交足房款已经整整六年，但是至今没有拿到房产证。而且最近那里的一块地被开发商悄悄转给了别人，他们猛然开始担心，自己的房产证会不会永远都拿不到了呢？

　　我们的记者随即展开了调查，结果发现，事情比他们说得还要麻烦。

　　（对话现场 字幕：2004年4月16日上午 北京力鸿花园小区）

　　业主韩先生同期：

　　我们的要求就是需要，房产证给我们办下来和当时开发商所承诺的给我们建造小区的配套设施

　　解说：

　　在搜房网上记者查到这样的资料，力鸿花园的开发商是北京民福房地产开发公司，该项目开盘于1997年1月1号，入住时间是1998年11月1号。

　　在网上，记者还查到了力鸿花园的一段自我介绍：

　　在这未来的世界中心，北京力鸿花园，一个追求至臻完善的大型花园社区，超乎想像与期望，成就您的梦想，体贴您的生活，为您构筑一幅北京最美丽的家园版图。

　　同期：业主李先生

　　它当时宣传的这是外销房，而且有园林的绿化设施，有会所，网球场，小区比较封闭，位置也比较好。然后我们就根据这些就决定在这买一套房

　　解说：

　　虽然力鸿花园房价不菲，当时也没有银行按揭，但是抱着广告中那样一个对家的美好憧憬，业主们纷纷选择了这里。

　　同期：李业主：

　　是一次性付给它的，一次性全部都付清了，全付清了

　　业主李女士：

　　我们是97年底12月份以前把全款交齐，然后他当时承诺是97年底入住，由于工期的拖延，我们98年的5月10号才拿到了住房的钥匙，这之后我们就不停地跟他们交涉，就关于换正式的（销售）合同，还有办房产证的问题。

　　力鸿花园的业主是从1998年开始陆续入住的，到现在有的业主入住已经六年多了。可是至今，2号楼和5号楼的三百多户业主还没有拿到正式的销售合同，也没有拿到房产证。明明花了大笔的钱，却无法证明自己是这套房子的主人。这让业主们极为头疼。

　　同期：业主韩先生：

　　有想买我房子的，人家问我有没有房产证，没有，住了六年了，我现在想卖我也卖不出去

　　既然业主们已经交上了近百万甚至几百万元的房款，为什么在长达六年的时间里开发商还没有给业主们办下来房产证呢？

　　同期：业主李励：

　　你们一直在找他们吗？

　　一直在找他们。

　　他们说的原因是什么？

　　种种原因，原来是不解释原因，就说我们在办，我们很努力，很快很快，有时候就说半年，或者是几月底以前，原来承诺我们是十一以前，然后翻过年来告诉我们五一以前，就这样等等，一直等到今天。

　　杜玉兰是一位有20多年从业经验的律师，曾经给别人代理过房地产方面的案子。1996 年，她买下了力鸿花园5号楼的一套居室，成了力鸿花园的业主。

　　同期：业主杜玉兰：

　　我当时买房的时候，我首先看了它两个文件，我向它要求让它出具的两个文件，一个是预售许可证，一个是土地出让合同，那么这两个文件它都向我提供了。

　　你都看到了 我都看到了

　　这样您就跟它签订合同了？对

　　签的是一个什么样的合同呢？

　　我们签的是一个它开发商自己制定的一个销售契约

　　在这份北京力鸿花园内销商品房预售契约上写着：双方同意房屋交付30日内共同到房地产管理部门办理房屋买卖立契手续，并按有关规定审领房地产权属证件。

　　同期：业主杜玉兰：

　　你现在作为这个职业的角度来说，你认为这个销售契约具有多大的法律效力？

　　我觉得这个契约本身它应该是我们双方的一个真实意思的表示，但是按照现在的这个法律规定来讲这个预售契约我认为还是有瑕疵的

　　杜玉兰律师所说的瑕疵是指他们的这个预售契约还没有在北京市房管部门进行备案登记，按照规定，没有登记生效的合同，是不能办理房产证的。目前力鸿花园2号楼和5号楼的大部分业主都像杜玉兰这样，手里只有这样一份预售契约，办理房产证的第一关就这样卡住了。

　　6年里，业主们一直要求和开发商一起到北京市的房地产管理部门办理合同登记手续和房产证。林周衡是力鸿花园2号楼的业主，六年来与开发商打交道的文字材料，他全都细心地保存了下来。

　　同期：业主林周衡：

　　写了一封信，要求给我们办理房产证，然后它们就回信，答应说98年11月30号底以前，给我们办理房产证，但是我们先去办一个立契手续以后，给我们办理房产证。这个就是它给你们发来的文件，对 这是它门发的文件，后来结果怎么样了啦？后来它就一直没有什么结果，然后到98年11月30号我们打电话问它，它就没有结果了，让我们又开始等了，我们一直等。

　　到了99年8月10号，给了我们一个通知，说从那天开始，他们就雇了一个发展商就委托了一个中伦律师事务所，这个律师所，对这个律师所，他们要从99年8月份起给我们办理这个事情，同时又向我们收取了律师费，我们就按他们的要求，向他们交纳了律师费，交了律师费以后，他们就不再给我们办了

　　在经历了几年的折腾之后，林周衡开始自己想办法，并取得了北京市商品房预售契约。

　　同期：业主林周衡：

　　就不断地向他们提要求，说商品房已经销售我们已经入住了，你连预售契约还没有做呢，预售契约必须到房地局去登记的，这种情况下他们只是在2003年12月底在给我们开发票的时候，和我们又签了这么一个预售契约。登记机关这也没有章，对 签完以后，我们就到房地局要去登记，到房地局去登记的时候，他们说你这个预售契约不能登记

　　解说：

　　没有经过房管部门备案的预售登记证号，这份合同其实还是无效的。

　　2003年，他和其他几位业主想到了维护消费者权益的消费者协会。

　　同期：业主林周衡：

　　2003年12月我们向中国消费者协会写了一封投诉信，消费者协会很快就给我们回了一封信，他们认为而且信上也说明了，说是投诉期已经过了一年

　　同期：业主李励：

　　他就说消费者知道或者应当知道自己的权益受损害之日起要在一年内投诉，我们买房过了一个月后就应该知道自己的权益受到侵害了。没想到，让开发商拖的我们连向消协投诉的权利都没有了

　　演播室3

　　虽说力鸿花园的业主们对开发商的拖延战术很不耐烦，但总体上采取的对策还是等待，各家各户忙碌着各自的事情，小区里保持着温馨而平静。不过4月初，小区里冒出来一份公示牌，温馨和平静一夜之间被打破了。

　　同期：业主：

　　在这个等待的过程中，你没有过担心吗？

　　我有担心过，但是这个开发商承诺我们说他还有一块地没有开发，他又告诉我们这块地价值一点五个亿，我们认为既然还有这么一块很值钱的地在那，那么就认为它还有一个后期开发的项目，所以我们就一直在等待。

　　同期：业主乔健：

　　这就是那块地，说是盖会所，这些年就一直荒着，那边是垃圾场

　　解说：

　　在力鸿花园的这份楼书上写着：小区内有20项住户专属配套设施，其中就包括会所部分。业主们觉得虽然会所一直没有开发，但是这块地还在，而且价值1亿五千万，所以一直抱着“跑得了和尚跑不了庙”的心态，等着开发商给他们办理房产证。不过几天前，业主们忽然发现情况有变，一块施工公示牌让小区里一下子炸了锅。

　　同期：业主王女士：

　　这怎么回事我们也不太清楚，我们现在来讲就是弄了一个公示，而且这个公示并没有通知我们，是挂在一个铁栅栏的犄角，

　　同期：业主乔健：

　　我们是有业主打电话通知我们，说这有个公告，我和我爱人晚上找了一圈，从前面几个正式的公告牌找这个东西，都没有，我们第二天几个业主上开发商那询问的时候，他就说大概其在这个位置，后来又一个业主带着我来，这挡着一个车，才从车后面发现了一个公告牌，

　　解说：在力鸿花园最西边的这条路上，记者找到了这个引起广大业主强烈不满的公示牌。公示的项目是建设力鸿生态家园公寓，位置就在力鸿花园规划中会所的位置。但是公示牌下面的署名不是力鸿花园的开发商北京民福房地产公司，而是北京中关村开发建设股份有限公司。

　　同期：业主周先生：

　　这条路就是这张图上的这条路，公示牌就在这个位置

　　小区的大门在哪？

　　在这边，所以小区的业主基本上都不上这去

　　同期：业主乔健：

　　平常公告贴在哪？

　　都贴在正门，正东的方向有两个大的公事牌，再一个每个楼有一个小的公示牌，所有的公告都贴在那里，再大也应该贴在正式的公告牌上，显然就是不想让我们看

　　解说：

　　公示的时间标明是从2004年4月2号到4月22号。根据有关规定，工程施工公示期结束之前，也就是4月22号之前，如果业主没有提出异议，就将被视为接受公示内容。

　　同期：业主乔健：

　　（我发现的时候）这样这个公告已经过了，今天15号，差不多过了10天，已经贴了10天了，我在这个小区是比较知道这个公告最早的一批了，都是10天以后了，那么真正大家都知道这个公告的时候是在今天，大家找开发商以后，也还是一小部分的人才知道有这个公告。

　　解说：

　　这样一份公告不能不让业主们反应激烈。据他们讲，会所的这个位置本身已经计算到公摊面积里面了，业主们对这块地拥有部分权力。

　　而对于还没拿到房产证的2号楼和5号楼的业主来说，这份公告几乎意味着他们的房产证永远也办不下来了。在这些业主眼里，这块地已经归别的开发商所有了，民福公司现在很可能是准备彻底和力鸿花园解除关系，彻底甩开拖了6年的房产证问题。

　　公告的事一出，平时不太来往的业主迅速团结起来，强烈要求与开发商对话，于是就出现了4月16号的这一幕。

　　同期（现场）

　　业主们在与开发商对话中，听到了一个让人难以置信的说法：他们迟拿不到房产证的根本原因是开发商没有交齐土地出让金。

　　同期：北京民福房地产有限公司总经理 李大彦 政府有关部门给了一个相应的政策，在土地出让金没有全部交齐的情况下，就基本上允许销售了，

　　记者：我们了解业主买房的时候你就应该把手续都办起了，可以给业主办理产权证的时候才可以卖的？

　　当时的历史，这个房屋的操作方式不像现在这么完备，

　　事实上，力鸿花园在1996年底开始销售，而在此之前，也就是1995年1月建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》已经开始施行。其中第五条规定，商品房预售应当符合的条件之一就是：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

　　记者：虽然没有现在这么规范，但是当时还是有文件规定的。

　　李大彦：当时的市场条件和操作条件不像现在这么规范，你土地出让金必须交齐，你的这个达到什么水平，才允许你销售，这是当时的一个历史事实。当年这个项目是一个献礼工程。就是1999年，（国庆）50周年的一个献礼工程，本来计划三期开发的一个项目为了在一期就全部做完，一个是开发商资金不够，那么政府有关部门给了一个相应的政策，

　　当时是哪个部门给得这样一个政策？

　　这个你们可以去了解，

　　我可以去那了解呢？

　　你可以到北京市房屋土地资产管理局的网上查销售许可证嘛，这个是有的，

　　登陆北京市国土资源和房屋管理局的网站后，记者查到了力鸿花园的销售预售许可证，共有4个，销售范围分别是1号、3号、4号和6、7、8号楼，唯独没有2号和5号楼。

　　杜玉兰业主在签订契约时记下的销售许可证号是京房内证字第052号，而这实际上是4号楼的销售许可证。

　　林周衡业主有一份曾经在民福公司复印的北京市商品房销售许可证，销售范围是力鸿花园的2号楼和5号楼。在北京市国土资源和房屋管理局的网站上，记者输入这份许可证的证号京房内证字第480号，却没有查到有相应的资料。

　　另外，2号楼和5号楼的业主在1996年就已经开始与开发商签订预售契约，而这份销售许可证上标明的有效期限却是1999年9月至2000年3月，那个时候两个楼的大部分房子都已经卖出去了。

　　为了了解这份销售许可证的真伪，调查清楚民福房产公司当时申请开发力鸿花园的有关情况，4月19号，记者来到北京市朝阳区国土资源和房屋管理局，在一楼门卫处局办公室一位姓沙的主任通过电话告诉记者，关于这件事现在不能接受采访。

　　电话采访：不能接受，要向上级政府汇报，

　　因此，目前记者无法证实民福公司给业主复印的证号为480号的销售许可证是真是假，但有一点可以肯定，民福房产公司在没有交齐土地出让金、没有拿到销售许可证的时候就已经开始卖房了。

　　采访业主孙女士：

　　没有这个证国家就允许他买了，我们觉得国家允许买了，我们就合理买来了，那谁知道现在出现这样的问题。

　　业主王先生：

　　李鸿花园的核心问题、也是根源问题是它一开始在开发商建设中就存在问题，李鸿花园的开发商没有交纳土地出让金、没有取得土地使用权的时候政府就允许他建设了，这是第一个问题，第二个问题再没有取得房屋许可证的时候就卖房屋了，从这两点来讲，政府在力鸿花园管理中是存在问题的，所以这是个根源问题，现在这个责任应该谁来负，应该政府来承担这个问题，

　　弄清楚房产证办不下来的根本原因后，在给市长和朝阳区国土资源和房屋管理局局长的投诉上，力鸿花园2号楼和5号楼的业主们纷纷签上了自己的姓名。

　　演播室4：

　　花了全款买来的房子，住了6年之后忽然发现这房子可能永远都不会属于自己，这让业主们无法不愤怒。在记者采访中，他们发出了这样的疑问：这种事情怎么能发生呢？即使这个项目真的是个国庆献礼工程，有关部门也不应该违规给开发商下发销售许可证呀？如果开发商的说法都是无中生有，政府部门又为什么能坐视开发商在没有缴足出让金的土地上盖起一座又一座大楼呢？

　　好，感谢您的收看，我们明天再见。