文/本报记者王蔚

　　“五一”过后，上海各大商业银行收缩房贷，对购房者采取小心翼翼的态度，也对房地产开发企业资本金抬高了门槛。原计划在5月开盘的不少沪上楼盘，已推迟开盘时间。而不少购房者，则持继续观望态度。

　　统计显示，今年前4个月，上海房地产新开工规模增幅明显放慢，仅为1.8％，中房上海综合指数、二手房指数涨幅也持续减缓。在中央加强宏观调控方针的指导下，一系列政策“组合拳”对上海房地产市场的宏观调控作用正在显露成效。

　　“有效控制房价”成为市府今年工作重点

　　今年1月12日，韩正市长毫不避讳地提出了“房价”这个敏感话题——将“有效控制房价上涨速度、防止市场产生泡沫”作为上海市2004年政府工作的重点内容之一，下决心通过一系列宏观调控措施，保持上海房地产市场的持续健康发展。

　　果断决策，基于对上海房地产市场的客观分析。

　　上海房价从2000年开始上涨，去年一年全市新建商品房价格上涨20％左右，部分楼盘上涨了50－60％。对房价的过快上涨，上海市委、市政府主要领导多次听取汇报，要求从全市经济持续发展的大局和让老百姓真正得到实惠角度考虑，适时、适度加以调节。

　　其实，去年以来，多方位的调控手段已经逐步形成。上海根据商品住房供应结构中的阶段性结构矛盾以及投资性购房的情况，已将房地产工作的重点转向对市场的有效调控上来，加强规划、土地、财税、金融等调控手段间的协调配合。

　　重拳直击土地、信贷

　　今年以来，两记宏观调控的“重拳”——控制土地和控制信贷，都击中了房地产行业的要害。在房地产市场源头——土地市场上，上海多管齐下加大土地供应调控力度，增加城郊周边地区且交通便利的普通商品住房土地供应量，力争使内环线内、内外环线间、外环线外分别占总量的20％、40％、40％；另一方面还采用闲置土地收回等办法，今年还将把动拆迁户数控制在8万户以内。同时，上海从去年开始连续3年，每年建设单价在3500元左右的中低价配套商品房300万平方米。

　　房地产金融监管的帷幕也已经拉开。今年2月26日，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，可谓启动了新一年的房地产金融监管。4月底国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资金比例。房地产开发资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。

　　“由于很多房地产项目是按照20％自有资金做的预算，因此，35％已经让不少房产商望而却步，上海部分商业银行45％的要求就更高了。”一位银行业务人员说，一段时间以来，该行一些关于房地产项目开发贷款的业务已经叫停，原本和个别大型开发商的贷款合作项目，也提前让开发商还了款。

　　“期房限转”政策于今年4月26日正式出台，成为抑制本市短线炒房的一道“杀手锏”。根据这项措施，在房地产权证未办出之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。从2004年6月1日起，房地产登记机构将不再受理预购商品住房转让的预告登记。

　　限转政策大大增加了期房的投资风险。上海二手房中介门店内的挂牌期房消失了踪迹，炒房之风渐渐偃旗息鼓。今年4月二手房指数涨幅仅为1.15％，延续了今年以来涨幅放缓趋势。

　　与此同时，增加透明度的预售商品房网上备案措施，在上海规范房地产市场交易过程中，显示出巨大的生命力。据上海市房地产交易中心介绍，3月底上海市预售房网上房地产备案登记系统正式开通以来，已有1000多家房地产商登记上网，新开楼盘以每天20至30个的速度上网，“七一”前所有的商品房楼盘将全部纳入网上销售。二手房的网上公示也在准备过程中。

　　这些措施从客观条件上杜绝了房产商“内订”炒房、人为惜售等不良销售行为。