昨日快报独家披露的开发商虚列成本抬高报价内幕反响强烈，读者来电提供了商品房申报价格时虚列成本的更多报料，同时也提出了一个沉重的问题：在核价过程透明度十分有限的情况下，当前呼呼上蹿的房价又岂是“核价”能够管住的？

　　房价成本构成十分复杂，任何一项都有“钻空子”的可能，其中“代收费用”往往就是一笔“糊涂账”。在2003年1月起实行的新《南京市商品房作价办法》中，规定“代收费用”不再单列，该项费用分别纳入其他几项费用中，如市政公用基础设施配套费（经济适用住房免收）、建制镇市政公用基础设施配套费纳入土地征用（出让）及拆迁补偿费中；供电工程贴费（经济适用住房免收或减收）纳入前期工程费中；发展新型墙体材料专项用费（经济适用住房免收）、散装水泥专项资金纳入房屋建筑安装工程费中；结建人防经费（经济适用住房免收）、教育地方附加费（经济适用住房免收）、煤气建设费纳入公共基础设施费中。

　　虽然已经纳入其他收费项目，但在实际报价过程中，还是有些开发商将其中的部分费用单独列支，造成重复统计。

　　其次，虚开发票也是一项增加成本的便捷渠道。由于有着相对固定的合作客户，多开材料发票对开发企业而言是件十分轻松的事情，反正核价部门也不会再审查材料销售单位的账；其他一些费用如代收的闭路电视安装费也可以开成“材料发票”冲抵入成本；曾经还有家开发企业将售房收入打入成本，将少数购房者冲抵购房款的实物开成发票算作成本。

　　此外，规划之外的建筑内容经常会莫名其妙地“多出来”，难道是开发企业“做好事”吗？当然不是。这只是其增加成本的又一种手段而已。核价千万别像“买菜”

　　平均砍掉20％以上的“虚头”，这样真的就核出了房子的“实价”吗？在机关工作的徐先生昨天提了一个很具代表性的问题：“如果我是开发企业，一定会根据自己的心理价位，申报一个高出1000多元的价格来，这样即使这1000多元全部‘砍’完了，最后定的结果还是和原来的期望值差不多……如果这样，那么房价审核岂不仅仅是走个过场吗？”

　　那么，徐先生的担心有无道理、房价审核究竟有没有触到开发企业的痛处呢？记者昨日咨询了两位房地产界人士，他们的回答是：“核出来的价格也差不多吧。”

　　据记者了解，房价审核的过程并不是一次性的工作。开发企业将成本及报价上报物价局后，物价部门通常要经过初审，指出其中存在的较明显的问题，再打回去由开发企业重新报价；然后再对新报价进行审核，发现问题再打回去……一般都要经过好几个来回，一般来说，开发企业最后一次的报价与物价局最终审批的价格就差不了多少了。

　　一位业内人士称，上述过程固然是个不断完善的过程，但是如果缺乏一个很科学的商品房核价体系，这倒真是有点类似于菜场买菜，可以“讨价还价”。商品房规划与建设过程十分复杂，其成本对象可能牵涉到无数个行业与单位，毫无疑问有很多票据、证书是核价部门无法一一审查的，那么谁又能对这部分内容负责呢？核价过程能否更“阳光”

　　读者们普遍提出的另一个问题是，虽然核价的确挤掉了开发企业注入的大量“水分”，而且现在全都通过网络进行公布，但是这种公布是没有太多意义的，因为所公布的价格本身“透明度”并不高，没有列明主要成本费用的高低，这也使得整个核价过程缺乏应有的透明度。

　　例如，网上公布某楼盘的中准价是5800元/平方米，对消费者而言，获得的信息也仅限于此，至于这5800元是由哪些主要成本费用组成的，该楼盘减掉法定利润率后，合理的建设成本是多少，这些重要信息都无从知晓。如果今后能对几项主要的成本费用同时予以公布，应该会让核价过程变得更加“阳光”。多渠道对房价“降温”

　　南京的房价上涨之快在全国都很突出，在核价的效果上，物价部门坦承，这只是其中的一条监管措施而已，其他措施还有很多，可以说，“能做的都做了”。

　　例如，江苏省物价局近日出台了《关于改进商品房价格管理的通知》，其中明确普通商品住宅定价浮动幅度将由3%%放宽至5%%，各地如需要进一步扩大的，报省里批准之后，还可以扩大到8%%，而高档住宅房的价格则完全放开。这对开发企业而言无疑是个好消息———自主定价权限被进一步扩大了，但是南京市物价局在转发该通知时也明确规定，南京的普通商品住宅定价浮动幅度上限仍然保持5％不变，原因是南京的房价上涨得太快了。

　　另外，物价部门还通过贯彻“一价清”制度、强化商品房明码标价、培养诚信开发企业、规范涉房收费行为等措施对各类商品房价格行为进行管理，以期对过高的房价实行“人工降温”。管住房价实在不容易

　　毋庸置疑，主管部门对房价的监管初衷是好的，但是论及效果，只能用三个字来形容：“不理想”，南京的房价依旧昂首向上。业内人士认为，房价上涨的客观因素太多了，现行的监管方法没有找对“根子”问题。

　　如今，南京成了全国为数不多的几个对普通商品房实行政府指导价的大城市之一，尤其是《行政许可法》即将实施，使得各大城市房价全面放开的步伐越走越快。在南京现行的情况下，放开房价无疑是普通百姓所不希望的———房价已经这么高了，不管的话还得了？但是，房价不放开，又面临着怎样管才有效的问题。这种两难境地正是目前南京房价监管的现实处境。

　　依据江苏省政府的相关规定，南京要求普通商品房的利润率必须控制在8％以内。然而，因为成本虚报、销售过程中作假等问题，开发企业的实际利润率早就不止8％了！

　　此外，物价部门核准的是“中准价”，开发企业还可以通过浮动、根据楼层、朝向差率等重新制定销售价，加之期房不断开盘，最后的实际售价除了开发企业自身，很少、也很难有人能说得清，物价部门也难以一一检查到位。

　　业内人士认为，当前导致南京商品房价格上涨不止的根本原因是供不应求的市场关系，而不是成本的高低，所以真正的解决方法应该是如何加强商品房市场供应量，加快经济适用房、中低价商品房的建设，并适当放缓城市拆迁步伐。只有通过“市场”的方法，才能解决房价的“市场问题”。