市场分析本报记者　谢闻南

　　日前发布的戴德梁行市场研究报告显示，今年第二季度为房地产市场租售旺季，成交活跃，市场竞争激烈。公寓方面，租金整体下调，需求强烈令空置率有所下降。至于别墅方面，自去年国家控制别墅供地的政策出台后，在供应量受控而需求不减的情况下，其空置率在各物业类型中仍继续保持最低。

　　第二季度发展商分期把已达到入住条件的单位交付使用，业主完成装修后，把单位放租市场，如第二使馆区的海晟名苑、ＣＢＤ的新城国际和蓝堡国际公寓等，都有不少单位投入市场。

　　至于别墅方面，受控制别墅用地的政策影响，第二季度投入出租市场的高档别墅单位不多。

　　第二季度，住宅租赁市场蓬勃，成交也明显高于上季。随着中国经济迅速发展，不少外企增加在华的投资额，扩大其中国业务，国外新派到大陆来的专员，使住宅租赁市场的成交活跃。

　　在酒店式服务公寓方面，需求比上季强，整体的空置率由上季的20．7％降至第二季度的18．1％。6月份进入酒店式服务公寓市场的旺季，为迎接旺季的来临，不少公寓趁此机会加大推广力度，吸引客户，如雅诗阁公寓和嘉里中心等。在竞争激烈的情况下，酒店式服务公寓的整体租金下降了4．2％，至20．1美元／平方米。对于高档的酒店式服务公寓，卓越的服务素质令它们保持了一定的竞争力，租金从27．4美元／平方米稍微下滑至26．6美元／平方米，其空置率为公寓市场内最低，为12．5％。

　　在高档的出租公寓方面，很多新楼盘把完成的前期单位交付使用，如新城国际和棕榈泉国际公寓等，因高档公寓目前的回报仍是不错，这些公寓的业主也会考虑把单位放租市场，令高档出租公寓的供应量上升。对于分期开发的项目，虽然前期交房的单位已投放市场，但由于配套设施未能完全投入使用，加上楼盘周边仍在施工，影响租客对该楼盘的选择，所以这些项目的吸纳较慢。高档出租公寓的空置率上升了2．3％，达到36．8％，其租金也下调至22．9美元／平方米。

　　别墅仍是外籍家庭的居住首选，其新增供应量受到了政策的影响。高档别墅的租金稳升1．9％至21．7美元／平方米。为保持中档别墅的竞争力，业主把别墅重新翻新装修，再投入市场，因此其租金从15．0美元／平方米上升至16．1美元／平方米。别墅的总体空置率仍是各物业类型中最低，为15．1％。

　　对于市场展望，在酒店服务式公寓方面，由于外企继续开拓中国业务，在华的外籍管理层员工也比上季增加，外资企业的高级管理层多进住租期灵活、拥有顶级服务质素和国际知名五星级酒店管理的服务式公寓。下季度的需求持强，而这类高素质的酒店服务公寓供应有限，预计其出租率仍会维持在较高水平。

　　至于高档出租公寓方面，下半年，将会有更多新项目推入市场，如朝阳公园的北京Ｇｏｌｆ公寓、建国门的东方瑞景和第二使馆区的雍景台国际公寓，市场上高档出租公寓的供应还会持续上升。新增的供应量会对租金带来一定的冲激，带动租金下调。