谈到房产经纪公司，许多人可能认为它就是房屋中介，是到处做小广告倒二手房的，其实，现实中的“房产经纪”远不是这么简单———它们中的绝大部分，既不是租个门面房倒卖信息，也不和严格的法定“经纪”概念相契合，而是做着一项更简单却很发财的项目：利用特殊体制下的银企关系，担保套贷，获取利益———

　　押房套贷房产经纪业“随风疯长”

　　房产经纪行业在山西，和在全国其他地方一样，是伴随着房改的大面积推进、住房市场化向纵深发展、二手房市场的发育成熟应运而生的。到2001年，房产经纪业的商机被一个精明的太原人发现，他率先从上海引进押房套贷的房产经纪经营路数，一个以房产经纪业为名以做担保贷款业务为实的特殊行业诞生了。之后，这种公司以罕见的加速度飞快发展。到2002年底，此类公司在太原市由一家增至5家，2003年至今，又由5家剧增至近150家（这个数据在房产经纪业内和太原市房地局有不同说法，后者有127家之说，但两者相差不远）！

　　这是一个什么样的商机呢？就是由于国有商业银行自身监管手段有限，不敢向私人房产主放贷；而房产经纪公司证件齐全，资料完整，符合银行放贷的“框框”，正好填补了这个位置；再由于小额贷款担保机制不完备，个人信用制度完全没有建立起来，个人的融资需求很难得到满足。———三者“风云际会”，房产经纪公司就有了顺手牵走“代人融资，收取佣金”这个“大骆驼”的机会。与此同时，房产经纪公司也在本质上变了味，它们成为特殊的银行体制下的金融掮客。

　　记者通过许多私人关系接触到了一两位长年为此类房产经纪公司做业务的业务员，他们向记者介绍了这些公司的一般运作模式：和一家银行（仅限于农行、工行）的重要部门和主要领导搞好关系，注册一家公司，办一个“房产经纪资格证”，然后就可以坐等暴利。具体流程是：银行遇到私人持大红本房产证要求抵押贷款的便推荐给关系户“房产经纪公司”，房产经纪公司凭自己完备的、符合银行“上级规定”的手续，拿着委托人的大红本便可办理贷款；贷款到手后，房产经纪公司扣除8个点的代理费用，这笔交易即告完成。“业务”极其简单，利润却高得惊人。以一套20万元的房产为例，房产抵押可从银行贷出14万元，房产经纪公司即可得1．12万元，而据记者看到的一张该行业内部成本核算表，做一笔14万元的贷款所需的所有国家规费所占比例是2．7—2．8个点，两下相减，5个多点的金额就成了房产经纪公司的纯利。公司为此投入的其他成本是，用一个业务员，在客户到来后递支烟，倒倒水，客户问询时接接电话，剩下的都是公司老板的事了，只要把格式化的材料一填，等着通知即可。

　　拥有私产房又急需抵押贷款的人很多，没有别的有效机制来解决这个问题，于是“房产经纪公司”发了，只要联手一家银行，便可暴利滚滚。省城居民月收入不到两千元，如果你雇两个员工，一个待客，一个做文员打理材料，来做房产经纪，那么即使你最不“胆大”，最没水平，最没有开拓精神，“年收入也绝对在20万元以上”———这是一家小房产经纪公司的老板说的。这个说法应该有一定的可信度，否则，我们如何理解从2003年至现在一年多的时间内太原市的房产经纪公司能从5家迅猛发展为150家这个事实。

　　银行让路房产经纪业坐收暴利

　　要了解山西的房产经纪业状况，太原是一个标本。在众多房产经纪公司中，有一两年内掘得资产过亿者，有由经纪业转向实业，轻松收购其他企业的，更有小姑娘、老太太、司机操控一个公司，瞬间就创造了坐拥整幢高楼的商界“神话”的。

　　有了这些神奇的榜样，太原市的“房地产经纪资格证”顷刻间身价无限，———拿到这个证，就等于有了“进入冒险家俱乐部”的通行证。在深入采访我省房产经纪业的很长时间里，一个简单的疑问一直困扰着记者：8％的佣金，对于动辄几十万的房产抵押贷款参与者来说应该是个相当不低的数额，为什么银行就不踢开房产经纪人自己来做呢？后来的采访表明，用银行“官本位”可以解释这个问题：在某种机制下，国有商业银行宁可选择不挣这个钱。

　　银行按其性质是要逐利的，而当需要控制风险时，国有银行倾向于选择一个能提供手续的公司来承担，“这一点和股份制银行区别明显”，太原一家房屋置换有限公司的老总对记者说：“比如光大银行也做住房按揭，它不需要房产经纪公司居中担保，而是自己去做考查，自己挣8％。国有商业银行不可能这么做，它的领导首要考虑的是自己的位子稳固，而不是千方百计追逐利润。位置稳固需要怎么做呢？第一是听上级的话，上级给定好了框框，下级就按它来放贷；第二，为了不涉风险，宁肯出让利润；第三，哪怕明知担保方的一堆合同同样不可靠，但仍然要去依靠。因为只要有这堆纸，就是出现再大的呆坏账，也可以向上级交待。”

　　正是这样的银行管理体制，才使得房产经纪企业乘虚而入，并且数量猛增。按照被采访人的说法，这叫因缘际会，“各取所需”。

　　央行伸手房产经纪业面临选择

　　2003年6月上旬，中国人民银行的121号文件重磅落下，房产经纪商们的这场“越俎代庖”的春梦才被暂时打断。这个在去年的金融、房产界堪称“炸弹级”的文件从8个方面强力规范了房地产开发、地产储备、住房贷款、二手按揭等项目的贷款限制，在山西，银行方面的口子逐渐收紧。房产经纪业失去了“铁伙伴”的襄助，“套贷”生意日益艰难起来。今年5月上旬，银行方面更是进一步“封贷”，二手按揭必须真实过户，生产经营性贷款（即小流资）只有几家银行做。“五月飞霜”冻坏了上百户房产经纪公司，让他们进退维谷。据记者查访，省城目前能继续做“押房套贷”的房产经纪公司只剩下10家，能合作的银行剩下两家。顿失投机乐园的这些房产经纪商们该怎么办？

　　山西的房产经纪业原本处于很原始的阶段，业态不完整，服务不规范，更谈不上“规模”；而2001年以后，人们突然发现了这块“天鹅肉”，使得此行业从业者数量猛增。然而，这些突然加入者大部分不谙房产经纪本业，只是一种跨行业投机。现在套贷不好做了，房产经纪业要回归“居间服务，真实过户”的本业，上述企业就存在明显困难。现在的问题是，后来加入的这百十家公司是该从头学习房产经纪业务呢？还是马上撤出，另寻出路？

　　据一位多年从事这一行的房产经纪人介绍，房产经纪业其实是一个很有发展潜力的行业，在山西有着很大的发挥空间，还有许多诸如做楼盘包装、分期策划、参与市调和做售楼方案等方面的业务，需要有实力有经验的房产经纪公司来开发。本报记者李旭东网络编辑：郭剑（来源：山西晚报）