早报独家调查：厦门环岛路香山—五通段

　　环岛路宝地每平方米价值多少？

　　700元每平方米出让土地的事由？

　　早报记者林维真

　　新闻由头

　　8月5日，厦门市人民政府网站上发布一则土地使用权出让方案的公示通知，称“厦门市人民政府决定接受北京森奥文化艺术发展有限公司（以下简称：北京森奥）筹资保护培育的4万株树的捐赠，用于厦门市环岛路香山—五通段的绿化建设。同时，决定出让五星级旅游度假村用地约18.5万平方米、五星级酒店用地5万平方米及若干幢世界500强国际跨国公司建筑用地约1万平方米给捐赠人，土地出让价格为地面价每平方米700元。”

　　环岛路香山—五通段4.3公里区域可以说是厦门岛内最后一块未经雕琢的天然碧玉，来自京城、名不见经传的北京森奥以每平方米700元的低价摘走这颗明珠。

　　所以公示一出，不少市民对此议论纷纷。北京森奥究竟是何方神圣，居然能将国家规定不能买卖的4万株珍稀树运到厦门来换得24.5万平方米宝地的低价出让，能不通过厦门市土地市场招标、拍卖或者挂牌出让，直接由厦门市人民政府协议出让？

　　早报记者对此进行独家调查。

　　1、4万株树换24.5万平方米宝地出让

　　宝地地价每平方米700元

　　公告称，北京森奥有意投资环岛路香山至五通段的旅游服务配套设施的建设，同时承诺将其合法保护培育的四万株树木捐赠给厦门市人民政府用于该地段的绿化，负责养护50年，并计划投资不少于18亿元人民币。厦门市人民政府为使该地段的树木得到良好的管理和养护，同意出让该区域范围内约24.5万平方米的土地给北京森奥，出让价格为地面价每平方米700元。

　　土地建设规划

　　本次出让的土地分为A1－A4等4块，泥金村附近的A1地块，建设成旅游度假村。用地面积18.5万平方米，建筑面积小于4万平方米，可以采用国际通行的“分时度假”的经营方式。北端旅游路的北侧为A2地块，建设成白金五星级酒店。用地面积5万平方米，建筑面积小于9万平方米。

　　环岛路主干道东侧其余用地为A3地块，建设成公共休闲绿地及旅游服务配套设施。建筑面积小于3万平方米，必须对外开放，不得封闭。配套建筑资金由北京森奥负担，相关建筑物及构筑物的产权归厦门市人民政府所有，北京森奥享有50年的使用权及经营权。

　　位于环岛路主干道西侧为A4地块，用地面积共约1万平方米。建设成国际跨国公司会馆及城市景观绿地，建筑面积小于2万平方米。建筑总幢数20幢以内，必须请国际著名设计大师设计成建筑精品，只能销售给世界500强国际跨国公司作为办公用房。

　　2、北京森奥公司注册资本50万

　　公司注册资本50万元

　　以4万株树换得环岛路香山—五通段24.5万平方米宝地低价购置权，北京森奥到底是何方神圣呢？

　　记者首先查询了中国网通北京分公司114查号台，反复查询均无北京森奥文化艺术发展有限公司电话登记记录。

　　记者查阅了北京市工商行政管理局公司登记公告，发现北京森奥文化艺术发展有限公司刚于2004年2月3日公告成立，法定代表人为陈海勇，公司登记注册号1101052615924,住所在北京市朝阳区洼里乡政府院内。公司注册资本人民币50万元，企业类型为有限责任公司。公司经营范围为组织文化艺术交流活动，园林绿化服务，园林景观造型设计，承办展览展示，技术开发、转让，销售百货等。

　　幕后另有他人？

　　北京森奥是搞文化艺术、园林绿化服务的，怎么也做起房地产来了，是不是在超范围经营？本次环岛路香山—五通段转让用地24.5万平方米，土地出让价格为地面价每平方米700元，土地出让金高达1.7亿元。另外，北京森奥承诺计划投资不少于18亿元人民币。在国家金融宏观调控如此严厉的关口，北京森奥又有什么实力融入这么多资金呢？

　　记者就此采访了一位不愿透露姓名的厦门房地产业资深人士，他告诉记者，北京森奥这种注册资本仅50万元的小公司是拿不到这么大项目的，该公司最多只是个项目代理公司，幕后可能另有他人。其幕后公司、股东或实际出资人可能不方便出面或因为资本市场信息披露等其他考虑而选择隐身。

　　背景很快能水落石出

　　他说，项目实施后北京森奥的幕后背景也就水落石出了。毕竟要拿几个亿的资金来买地和做前期工作，再隐形就无法做了，现在银行可非常小心。厦门市人民政府对北京森奥的背景资信应该非常信任和了解，因为这种大项目的前期方案考察、论证工作时间周期很长，容不得半点马虎。不然厦门市人民政府万万不敢冒此风险，毕竟环岛路香山—五通段4.3公里区域是厦门岛内最后一块未经琢磨的天然碧玉。

　　由于时间关系，至截稿时记者反复查询了相关信息渠道，也没能查出北京森奥的股东背景。众所周知，国家相关法律规定大树不能买卖，那么北京森奥又怎么搞到林业部批文呢？他们送给厦门市人民政府的4万株树到底又值多少钱呢？

　　3、4万株大树价值多少

　　公告内的《关于厦门环岛路香山—五通段4.3公里划定区域内绿化、养护、管理、开发建设与经营的合作项目的主体内容》显示，北京森奥文化艺术发展有限公司将捐赠树木的数量为胸径20公分以上大树三万株，胸径8公分以上小树一万株（其中：胸径8公分以上的一万棵，20公分以上的16000棵，30公分以上的8000棵，50公分以上的6000棵。捐赠树种有榕树、樟树、紫薇、罗汉松、象牙红、木棉等适应该地块生长条件的种类，各树种的具体数量及胸径大小可按乙方中选后的设计方案另行协商调整。

　　业内人士：要超1亿元

　　记者电话采访了长期从事园林贸易的林经理，他告诉记者，公示称树木来源是长江三峡水库库区及沿线高速公路建设过程中面临毁灭的树木，北京森奥能通过林业部特批将炙手可热的三峡珍稀树种千里运到厦门，这不是一般的企业能搞定的。

　　他说，目前福建市场上如榕树和樟树等胸径20公分左右大树市面成交行情价大致为300－400元，胸径8公分左右小树市面行情价大致为40元左右。紫薇、罗汉松、象牙红、木棉等较难估价，由于树木的品种和胸径各不相同，仅靠公告简单的介绍恐怕很难测算，必须逐个看样。如果大致推算，北京森奥4万株树的捐赠将花费数千万元，再加上昂贵的运费、养护维护费等恐怕不下1亿元人民币。

　　部门：估计耗资3.5亿元

　　几经周折，记者找到了厦门市人民政府负责此次土地出让的曹先生。他向记者解释了本次出让的来龙去脉。曹先生说，由于国家相关法律规定大树不能买卖，因而此次由北京森奥向厦门市人民政府捐赠的4万株大树，采取免费捐赠方式，此事已经国家相关部门批准、认可。这些待捐赠的大树来自长江三峡水库库区及沿线高速公路建设工地，面临毁灭、成活不易，大部分为紫薇、罗汉松、象牙红、木棉等珍贵树种，来之非常不易，不是钱能随便买到的。这些珍贵树种能落户厦门，是厦门人民的福气。

　　这些珍贵的树种非常娇嫩，移栽难度很大，北京森奥计划由长江三峡水路运至上海，再转运至厦门。初步估计，保护培育、运输、转栽的费用将高达3.5亿元。虽然采用招标、拍卖或者挂牌方式出让土地，政府收益较大，但算上这3.5亿元，政府土地收益只会多不会少。

　　4、这块地的地价几何

　　一相邻地价不低2500元

　　位于乌石浦路北侧的2004G02地块是岛内今年挂牌出让的首宗商住用地，用地面积19299平方米，建筑面积30870平方米。其挂牌起始价为4635万元，古龙房产以9300万元胜出，楼面价就达到每平方米3012元。

　　就算是与其相邻的2004年4月7日成交的2004G01地块相比，此地总建筑规模12.5万平方米，扣除体育设施的建设规模6.5万平方米，经营性的商业场所的建设规模仅为6.0万平方米。以受让人香港京鼎集团有限公司最终成交总价人民币6425万计，6万平方米的商业用地每平方米成交价也高达1071元，且必须承担6.5万平方米的体育楼舍建设费用，算起来成交价不会低于2500元。若按此单价计则A1－A4地价值6亿左右，而北京森奥则以每平方米700元受让，则地价为1.7亿左右，因此，捐赠4万株树木价值多少则成为此次土地出让关注的焦点。

　　可抵押贷款启动土地建设

　　从事房地产经营的黄先生说，北京森奥花费数千万元买树后以每平方米700元的超低价拿到此地后，完全可以以各子项目的土地使用权证评估，评估升值后（可评估至每平方米1500元左右）再到银行抵押贷款。还掉购地款后，再投入少许地面设施建设成本（其它可由工程队垫资），即可玩转本项目。

　　5、出让事由：将建休闲型城市海滨景观带

　　该地皮升值潜力巨大

　　环岛路香山—五通段4.3公里区域是厦门岛内最后一块未经琢磨的天然碧玉，升值潜力不可估量，对此肥肉虎视眈眈、欲吞之而后快者恐怕不在少数。

　　但该土地使用权出让却未经厦门市国土资源与房产管理局土地矿产市场持牌出让或公开竞标，而是直接以厦门市人民政府公示通知的方式协议出让。那么，厦门市人民政府为什么不公开竞标呢？

　　环岛路1＃、2＃示范路段已和鼓浪屿———万石山风景区一样成为厦门的城市名片，成了厦门的骄傲。环岛路三期工程已于2004年6月30日全线贯通，环岛路香山至五通段景观建设也就迫在眉睫了。

　　该地皮的具体位置

　　本次出让的环岛路香山至五通段位于厦门本岛东部临海地带，是环岛路中连接会展示范段及钟宅湾大桥的重要旅游线路，路段全长约4.3公里。该路段由环岛路主干道东西两侧部分地块构成，东至海岸线，西至环岛路西侧50米左右绿化带边沿，南至香山，北至环岛路旅游道路北侧，总用地面积约99.2公顷，片区规划用地性质为滨海公共景观绿地及休闲旅游设施用地。

　　该地皮的出让事由

　　据悉，厦门市人民政府本次土地出让的理由是，随着海湾型城市的建设与发展，国内外游客对厦门旅游休闲设施和环境提出了更高的要求。环岛路1＃、2＃示范路段旧有的环境景观模式，已不能满足目前沿海岸带旅游经济发展的需要，现状景观面貌的改善迫在眉睫。根据城市规划要求，环岛路香山至五通段道路两侧用地功能结构已做相应调整，从过去单纯的观光型道路向集交通、生活、旅游、观光、休闲等功能为一体的休闲型城市滨海景观带。

　　6、不公开竞标是否妥当

　　按建设部规定此行为不妥

　　本次协议出让的环岛路香山—五通段的用地土地出让价格仅为地面价每平方米700元，不但远低于市场行情价，而且远远低于新修订的《厦门市城镇土地基准地价更新成果》旅馆用地基准价1513元，升值潜力实在不可估量。

　　根据自2003年8月1日起施行的建设部《协议出让国有土地使用权规定》，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

　　此次土地使用权出让，除环岛路香山—五通段的绿化建设用地外，同时涉及五星级旅游度假村用地约18.5万平方米、五星级酒店用地5万平方米及若干幢世界500强国际跨国公司建筑用地约1万平方米，按建设部《协议出让国有土地使用权规定》应分属商业、旅游用地，本不应采取协议方式出让，而应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，那么，是什么原因让厦门市人民政府采用协议方式出让呢？

　　这是使用权出让的新路

　　记者就此采访了厦门市国土资源与房产管理局相关处室负责人，他们均以此事过于敏感且该项目直接归属厦门市人民政府负责为由拒绝采访。记者转而采访了厦门市人民政府相关部门，几经努力，费尽周折，厦门市人民政府负责此次土地出让的曹先生终于接受了本报记者专访，他详细向记者解释了本次出让的来龙去脉。

　　曹先生说，由于环岛路香山—五通段的24.5万平方米的土地弥足珍贵，厦门市人民政府对此地开发是慎之又慎，光规划就数易其稿，改之又改。选择北京森奥，可谓久经考验、情投意合，绝不是一时冲动，是开发理念和规划目标一致的产物。

　　此次土地使用权出让不同于一般的协议出让，因为出让公告是以厦门市人民政府公示通知的形式发布的，是一种全民广而告之的形式。它比之于一般的招标、拍卖或者挂牌出让由国土资源与房产管理局内部网公示方式，社会接受面更深、更广，也更公开、更透明，是一次大胆、有益的尝试，是一次阳光作业，将为国有土地使用权出让创出一条新路。

　　合作双方都经过慎重考虑

　　曹先生说，这个项目并不是普通的房地产开发项目，北京森奥受让的是五星级旅游度假村用地约18.5万平方米、五星级酒店用地5万平方米及若干幢世界500强国际跨国公司建筑用地约1万平方米，此类宾馆、酒店等投资量大、回收慢。项目回报周期将高达20－30年，绝对属于长线投资。

　　目前，环岛路香山—五通段的比较偏僻，人气不旺，就算建成几年内估计人流量也不大，短期内还是有一定风险。我们前期已接触了一些开发商，他们对开发此项目均较为谨慎，热情不高。刚好北京森奥实力雄厚，开发理念与厦门市人民政府对环岛路香山—五通段的规划目标较一致，选择北京森奥也就不足为奇了。