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| 东山区引进新物管模式 防了小偷费难收(组图) |
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| NEWS.SOHU.COM 2004年08月09日10:36 来源：广州日报大洋网 |
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核心提示
广州老城区不少旧住宅小区治安状况复杂，东山区为此在全市乃至全省率先推行了一项名为“旧城区引进物业管理”工作，结果治安状况大幅度改善，可是由于居住其中的大多是低收入居民、下岗职工和困难家庭，所以追收物管费成了一大问题，有专家提出应推行“业主自营式物业管理模式”，以解决这一尴尬。旧小区修了围墙后，安全系数高了。旧小区新装了大门，居民更放心。
过去，东山区的拥翠小区每年都有20多起治安案件，可现在半年来才发生了两起治安案件，这是为什么呢？而且不少小区的居住环境大幅改善，带动了房屋出租和出售的价格，有的比过去上涨了两到三成。这又是什么原因呢？
据悉，这是前年东山区在旧住宅小区推行的一项名为“旧城区引进物业管理”工作后出现的可喜变化。
据东山区公安分局通报，去年在该区的旧住宅小区中，有这项物业管理的小区和没物管的小区发生入屋盗窃案的比例约是1∶6；今年上半年这个比例已为1∶5。
目前，该区推行这项物管措施的小区已达134个，居民覆盖总户数达到12．7万户，全区小区物业管理住户覆盖率由去年底的46％达到63％，预计到2007年全区小区物业管理住户将达到95％。
但与此同时也出现了一个新问题：由于不少居民习惯政府包办一切，目前拖欠物管费现象较为普遍。
近日，由东山区委与区国土房管局联合组成的专题调研组经过深入调研，提出推行“业主自营式物业管理模式”，改变单一物业管理公司管理模式，以解决这一尴尬。
一个老故事
五六个人抓不住一个贼
据了解，拥翠小区范围包括建设大马路西一街至西九街，共有11条内街，13幢楼房，建筑平面总面积9514平方米，小区占地面积28610平方米，常住人口1056户、5207人。
家住其中建设街西三街的李大爷告诉记者，由于小区里全都是四五十年的单体楼老房，一般都是水泥墙上钉木门，窗户上安竹栅栏，长年处于全开放式无管理状态，各家各户都搭建了参差不齐的防盗网、飘雨篷等，十分凌乱；加上街巷内地形复杂，很多楼后都有门和小路，这对于居民们是“便道”，但对于混入街内行窃的小偷，则是天时地利的逃逸之路。住户们被偷走自行车、摩托车是常事，更时常遭遇歹徒入屋行窃。
曾有这样一个晚上：一名小偷钻进某栋4楼家偷东西，出来时正好被几名街坊撞见，街坊们见他行迹可疑，手上又提着大包小包，便上前询问，小偷见势不妙拔腿就跑，四五名街坊分头追赶，但还是没能逮住小偷，因为巷子有9条出口，不知小偷从哪条路口跑掉了。
一项新举措
引进物管小偷插翅难逃
前年，拥翠小区在全区率先引进了“综合物业管理模式”，小区成立了业主委员会，按照市场操作，聘请了物业管理公司提供治安防范管理等服务。
记者看到，如今该小区楼后便道已新修铁门、栅栏封堵，而与建设大马路相接的9条通道中，中间7条路口也安装铁门、栅栏进行堵塞，安装铁门的地方，白天开放夜晚关闭，并且有保安值守。留下最两边的两个主要通道作为出入口，由物业公司设保安岗亭派人24小时值守。
居民介绍说，保安对可疑人员和陌生人员出入将会予以查问，那些过去背着大袋子进来拾垃圾的，也都被保安坚决拒之门外了。居民们笑称，如今即使有小偷混进来偷东西，被发现后也是“瓮中捉鳖”，绝对跑不掉。
据了解，如今拥翠小区内的治安状况大幅度改善，过去该小区一般每半年有10多起治安案件，其中以入屋盗窃较多，盗车次之；实施物业管理后至今的这半年，才发生两起治安案件，一起是一对贩毒夫妇在小区内租了间房为落脚点，经公安部门调查后抓获；另一起是小偷混进小区楼道边偷自行车，而这也是由于居民乱摆放导致。
一个好消息
租房售房价因此上涨
规范的物业管理还给这些旧住宅小区带来了不小的经济效益。记者昨天从东山区某房产中介公司了解到，该区的房屋租赁价格一向在市内各区中较高，今年以来更是有大幅上涨，尤其是房屋出售，一般都比去年上涨两成，而求购者仍为数不少。
据建设街道办主任卞勇介绍，东山区内知名学校等较多，加上今年大规模对旧住宅小区实施物业公司规范管理后，如今小区内房屋租售价格已上涨。
一个新问题
部分居民不交管理费 物业公司打“退堂鼓”
但同时出现了一个令人担忧的现状，由于这些市场运作的物业管理公司普遍面临“收费难”状况，部分公司进驻后一直处于亏本经营状态，导致最终被迫退出。
据了解，目前不少引进物业管理的小区存在收费难问题，比如拥翠小区刚开始实施物业管理时，收费率仅为20％，即使到今年，也才达到60％左右，其余的居民处于观望状态。
有的居民提出，自己24小时都有人在家，不需要保安，不愿交钱；有的居民则推说自己家里经济收入不高，没钱交这笔费用。
据悉，目前这些小区的物业管理费一般是每平方米每月0．4元左右，包括物业管理、垃圾清运、保安等费用；旧住宅小区居民房屋大多在几十平方米左右，算起来一般都只要几十元，比如有户居民根据住宅面积只要交16元，这比过去交单独的卫生费只高出了1元，却包含这么多服务项目，但这户居民仍以诸多理由至今不交。于是对于真正的特困户，各街道社区只得都拨出专款代为缴纳。
东山区副区长戴新爵介绍说，这一方面由于不少旧住宅小区低收入居民多，经济上难以承担新增加的物业管理费用支出；另一方面旧住宅小区内居民观念仍停留在计划经济时代，习惯了“大包大揽”的政府行为，未形成物业管理有偿服务的消费观念。
面对这些收费缺口，目前相当部分街道只能采取补贴部分费用的形式给予物业管理公司支持，但一旦失去优惠，物业管理公司便难以经营，部分物业管理公司进驻后一直处于亏损经营状态，有的最终被迫退出。
一项新提议
东山区专家组调研希望推行
“业主自营式物业管理模式”
“业主自营式物业管理模式”：不由房产开发公司管理，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由业主自己负责。将整个小区的建筑物分成两部分，一部分是私产，即居民的套房，由业主自己负责；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物，归小区全体成员所有，由他们自己管理。
专职人员只有两位，一位是干事，一位是守门员兼监控员，另外有少量临时工，如保洁员、修理工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。
该模式最大特点：可以从公产出租中收取管理费，所收的管理费在支付人员费、设备费、公产运作费、卫生费等公共开支后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，避免了不少常见的纠纷。更可避免中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司管理；而物业管理公司由于收入较少经营困难，使小区管理难以为继的尴尬局面。
一个新情况
物管模式见成效
大东街概况：21个社区，面积1．02平方公里，2001年，全街刑事案件达800多宗，去年发生刑事案件556宗，其中入屋盗抢案137宗，占全年刑事案的24．64％，曾被评为广州市五条治安状况最差的街之一，多次被市、区“黄牌警告”。到今年4月，全街物业管理覆盖的有12500户、25980人，住户和人口覆盖率分别为47．92％和30．48％。
试点署前社区：有14栋楼宇，居民333户、1332人，前年该区域发案7宗，去年没发生一宗案件。做法是：居民每户每月集资10元，从保安公司聘请保安值班。
居民反映：以前睡觉时听到响声就会担心是否有小偷，心理忐忑不安，现在不一样了，因为知道楼下有保安，放心多了，交10元钱换来的是睡觉、出差、上班都放心，值得。
一份新通报
治安状况明显好
东山区公安分局有关负责人介绍说，事实表明，加快和推进物业管理工作，是提高群众安全感，提高社会预防犯罪能力的治本之路。实行物业管理，解决了长期困扰治安防控工作中的经费、警力、机制不足等问题，使治安工作达到短期治标、长期治本的目的。目前，该区各派出所已会同街道有关职能部门，在推进物业管理过程中，整治治安突出问题、压减入屋盗窃、盗窃机动车等可防性案件的发生。 （本版撰文／记者 祝勇 通讯员 杨亚明 本版摄影／记者 黄亦民）（来源：信息时报）
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