制造了一次不大不小的摇摆之后，政策能否让房地产这个不完全市场达到平衡？

　　□记者 徐蕾

　　官员们常常发现自己精心设计的政策却取得了事与愿违的结果，一直在相信市场与发布行政命令之间苦苦寻觅的中国宏观调控部门就面临这样的尴尬。8月9日，央行发布的第二季度货币政策执行报告在得出“房地产宏观调控效果显著”结论之后，同时强调：“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。”

　　国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查的结果印证了这一点：第二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1%。同第一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%。

　　比如，天津房价上半年涨幅高达40%，北京上半年房价上涨了3%，4月份以来南京每平方米商品房每天涨价2元，甚至连阴跌数年的广州房价上半年也上升了600元。

　　降低金融机构房地产贷款增速，无疑是此轮宏观调控需要达到的重要目标之一。这对于减少由于房地产投资过热迅速增加的银行风险、控制不良贷款增加，同时减少由于房地产投资过热导致的其他行业投资过热都大有裨益。但对于此轮房地产宏观调控最初的动因——抑制房价上涨过快，治理的结果却正好相反，全国大部分地区房价不降反升。尴尬之处值得深思。

　　4月以来，中央政府陆续出台提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、提高存款准备金率、清查固定资产投资等一系列宏观调控政策，银行对房地产企业的贷款控制也比以前更为严格，并收紧个人住宅按揭贷款。同时，政府严格控制土地供应，使得能够顺利通过各种政府清查继续开工的土地供应量减少了许多。政府期望通过卡紧资金与土地供应这两个房地产开发的要害环节，控制开发商以平抑上涨过快的房价。但事与愿违，正如一个山西的开发商所言：“我们这里因为拿地难了，供应量缩小，房价已经上涨了不少。”

　　在北京，记者采访中发现，今年上半年购买商品房甚至出现了以往只有经济适用房才会有的排号现象。有业界人士称：“以往很多北京人买房托关系是为了打折买房，而今年是为了能从内部定购到房子。”对此，北京华远地产股份有限公司董事长任志强，8月8日在以“宏观调控下的中国房地产”为主题的博鳌房地产论坛2004年会上，直接指责目前的房地产价格越来越滑稽：“土地的价格涨幅高于房价，这在全世界都找不到。房价一定要高于地价，否则谁还会投资房地产？”

　　为什么会出现与政府初衷背道而驰的结果？这位“地产强人”向记者表示，有时候调控的结果并不能按政府的主观意愿实现，当人们的预期发生改变时，常常会对政策变动的预期产生怀疑，会波及到更广泛的层面。”但政府在公布宏观调控政策时，似乎并没有完全考虑到由于调控产生的各种可能性结果，在收紧资金与土地供应时，并没有相应的措施出台以保证市场充分的供应量。

　　供需之间的平衡本应通过市场这只无形的手，自动发挥作用，并在二者的平衡点上形成价格，但政府期望通过行政化手段人为控制供应量，供需平衡被打破的结果，就是房价因为背离市场规律而扭曲上升。尤其在许多中小城市，人们被刚刚兴起的房地产业调动起购买热情，一旦供应受到遏制，价格自然迫不及待地开始高涨。

　　在这个中国最典型的行政化的市场里，现在，开发商们普遍担忧的问题是“政府下一步会出台什么政策”。事实上，这恐怕也是目前各地政府有关部门正在考虑的问题。央行提出“必须高度关注房地产价格”，显然这个宏观调控的强力部门对房价的继续上涨已颇感不安，这似乎也预示着某些政策有了松动的可能。比如北京市发改委主任丁向阳近日暗示，今年下半年，北京二手房市场政策可能有大变动，“希望激活二手房市场，满足总量供应需求以平抑房价”。在制造了一次不大不小的摇摆之后，政策能否让这个市场达到平衡？