■本刊记者/陈晓 王晨波
决定楼盘价位有两个基本因素：一是土地购置价，二是信贷注入。而在我国，这两者均与政府密切相关。因此，中国房地产发展中存在的问题，在相当程度上反映了政府政策上存在的问题
“中国房地产业繁荣将会持续到2013年。”
“房地产业还能保持20年到30年高速发展”。
这是万科企业股份有限公司董事长王石和华远集团总裁任志强在“博鳌21世纪房地产论坛2004届年会”上，对中国房地产业的预期。
2004年8月的海南，在这个以“宏观调控、土地与信贷紧缩下的中国地产”为题的会议上，几乎所有发表演讲的开发商均宣称，目前的宏观调控对他们几乎没有影响。天津顺驰集团董事长孙宏斌在论坛上宣称：长三角我们有四个项目在开发，有两个项目在开盘。南京项目开盘的时候，卖出一百多套，上个月回款是5000多万。
这似乎表明，在中央政府限制土地和信贷的组合拳下，房地产业却越挫越勇。
与房地产商的投资热情同步增长的，还有房价。
国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度我国房屋销售价格依然比去年同期上涨10．4％。根据摩根斯坦利研究部门提供的数据，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民10～15年的收入。
这是一个让老百姓难以承受的数字。但数字上的巨大落差并没有阻止大量资金源源不断进入房地产行业。
需求幻象拉高房价
价格高涨，因为需求存在。
面对一路上扬的房价，几乎所有针砭房地产业的经济学者和所有期望房价芝麻开花节节高的开发商，在这一“需求决定价格”的经济学原理上达成了共识。
“一个城市的建设需要上百年时间。纽约和香港这些大都市都曾经经历过整个城市成为一个大工地的飞速发展时代。如今，北京上海也进入了一个建筑时代。这跟人的青春期一样。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹笃定地预测北京的未来。在他办公室的落地窗外，拔地而起的密集高楼，似乎为他的话做着注解。
华远集团董事长任志强也认为城市化进程将支撑房地产市场需求。到2010年，我国需要将1.06亿人口转移为城镇人口，而到2020年时，这一数字将达到3．25亿。而若以人均20平米的住房面积计算，仅住宅届时就需要65亿平米以上。
但这两位地产界的风云人物所说的需求，更多属于社会学范畴。原央行研究局研究员陆磊将这种需求称之为“需求幻象” 真正决定房地产需求的依据是居民的可支配收入，也就是居民的实际购买力。
2000年以来，住宅销售额增长普遍地显著高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长。在差距最小的2002年，住宅销售额仍高于居民收入增长9.7个百分点；在差距最大的2000年，达到了45.5个百分点。
“目前房地产业的需求是一种泡沫式的，一种为了投机而进行着的需求。” 中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容说。支撑着这种需求的资金主要分为两种，一是各类游资，一是银行贷款。
以重庆房地产市场为例。今年上半年，重庆市房地产的诱人利润吸引了跨境资金纷至沓来。据人民银行重庆营业管理部国际收支统计监测系统显示，前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达1亿2785万美元，同比增长高达11.1倍。 大量游资的进入，使这座西南城市今年一季度房价的涨幅达到14.5%。
银行贷款也助了房价一臂之力。
根据国家统计局编制的《房地产开发统计年报》，银行资金大约占房地产资金来源的22%，自有资金占30%，其他资金约占30%左右，但由于“其他资金”是通过非银行金融机构转化而来的银行资金，因此，在房地产业中，直接与间接的银行资金占到52%左右。
虽然121号文件在资金上卡住了房地产开发商的咽喉，但在个人房贷上没有新的限制，这算是为房地产市场的长流不息网开一面。来自上海银监局的数据显示，今年上半年，上海个人住房贷款增加345.11亿元，增幅达20%。
“在土地不会贬值的预期下，大量银行资金通过个人贷款形式进入房地产市场，推高房价。”易宪容说。
“招拍挂”的负面效应
房价节节上涨的另一个原因是成本。“市场需求本身不会有这么大的功能。能让房地价格上涨七八倍，只有政策。”任志强说。
历史上，我国三次重大的房价上涨，都与国家政策直接相关。第一次是90年代初，土地有偿出让，导致房价大幅上涨。第二次是在1998年，因为福利分房变成货币分房，这使所有住房都有了货币交易的可能。“第三次则是土地招拍挂政策。”任志强说。
2002年7月1日，国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始实施。对于同一宗土地，以挂牌方式出让的，至少得有一个竞买人，且报价得高于底价；以拍卖方式出让的，竞买人得超过三人；以投标方式出让的，投标人也得超过三人。可以说，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于（挂牌时只有一个竞买人的特殊情况）需求量的。
“今年上半年大概有29万亩土地是通过招拍挂成交的，它的价格是协议出让价格的6～8倍。”任志强说。
由于房地产开发商的主要投入品是土地，因此国家的土地政策对地价的影响，就成为房地产价格的主要衡量标准。2003年底，顺驰(中国)以9.25亿的天价拍得了北京大兴黄村1号地，由此运作的顺驰·领海，均价达到了6000多元/平方米。而该项目周边的同类产品楼盘，均价大都在3000～4000元/平方米之间。
另一位学者——北京大学经济研究中心的教授平新乔，根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据，得出了相同的观点：土地购置价的上涨，是导致房价上涨的一个主要原因。他分析认为，土地价格每上升1个百分点，楼盘价格会上升0.78个百分点。这远远高出了信贷注入对房价推动的边际效应（0.05个百分点）。
土地“招拍挂”制度，在很大程度上解决了先前土地批租中的“暗箱操作”，这对地产市场的反腐倡廉是一件大好事。为什么会成为高房价的助推器呢？
“‘招拍挂’不是个坏的制度，但方法不对。”任志强表示。
目前招标拍卖的方式是挂牌拍卖，高价者得。从操作层面上讲，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于需求量，多人竞争的结果必然导致地价上涨，价高者得必然将土地价格推至极至。
杭州是我国最早实行招拍挂的城市。从2000年下半年杭州市实行完全的土地出让招、拍、挂制度开始，杭州市整体房价水平开始了为期将近4年的上涨，根据官方公布的数字，在这将近4年中，该城市的房价上升了将近20%。
而美国在土地拍卖中，有四个衡量标准：一是房产商开发的房子能不能令周边产业升值；二是能否对当地税收，就业有所裨益；三是对当地的交通和市政产生的压力和解决办法；价格排在最后一位。同时，政府还会有其他方法来限制高地价产生高房价。
“比如高价土地和低价土地一起拍卖。100万价格的土地，有30万只允许你卖低价的房屋，而不允许你卖高价的房屋。这样政府才有控制能力。”任志强说。
政府导演下的上涨
决定楼盘价位有两个基本因素：一是土地购置价，二是信贷注入。在我国，这两者均与政府密切相关。因此平新乔在研究结论中证明：政府是土地价格、楼盘价格与房地产供应等经济现象的后台。中国房地产发展中存在的问题，在相当程度上反映了政府政策上存在的问题。
在这轮宏观调控中，中央领导在公开场合强调，要抑制房地产过热。央行也出台了曾让业内惊呼“房地产的冬天来了”的121号文。但随后，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》又让房地产业冬去春来。该文是在建设部的推动下促成，首次将房地产业列为中国经济的支柱产业，并肯定房地产业“总体来说是健康的”。
高层政策的抵触及多变，让市场利益主体接收到的信号也千差万别。
“因此，去年下半年给房地产的贷款不仅没减少反而增加了。投资者，企业家，甚至地方银行都没把中央银行发出的预警信号当回事，反而把这当成加强行政干预的一个理由。” 国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁说。
我国的土地管理和房地产管理分别由国土资源部和建设部执行，两部委分头出台的政策缺乏衔接。土地政策改革上出现的问题，实际也反映了中国宏观调控中部门利益不同，出台政策相互制掣的问题。“这次的房价增长是制度性增长，这是国家管理体制的问题。”任志强说。■
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