新周刊：房地产套牢中国人？

　　在民权意识尚未觉醒和成型的空白期，城市差不多已经定型了，市民对城市的设想和权益保护是缺席的，只有历史会给大建设时期留下定论。

　　文/胡赳赳

　　 “15”这个数字对2004年 的中国人来说有绝佳 的寓意：房地产市场 发展15个年头了；如果此时要购房，那么总房款大约会是你年薪的15倍。人们并未意识到高昂房价背后的民权缺失，学者最新的研究成果披露，民权意识相对城市开发来说有30年的滞后期，2004年，滞后期演进到一半，正好又是一个15年。

　　吴志强教授是上海同济大学建筑与规划学院院长，他在向《新周刊》抛出他的双“S”曲线理论时，并未忘记从城市的角度唤醒人们疲惫的记忆：“一言以蔽之，城市是谁的？是市民的。不是官员的，更不是开发商的。”

　　双“S”曲线理论形象地描述了一个“盛世危言”的场景：城市的大发展是一个“S”形，它从一个较低的平台上启动，然后进入高速发展期，最后趋于缓和定型，进入较高的平台稳定期；民权意识的发展也是一个“S”形，也是由较低的平台觉醒，进入快速觉悟阶段，然后进入较高的平台稳定期。

　　吴志强教授的研究表明，民权意识的发展较之城市开发建设的发展有30年的滞后性，30年的时间大约也是一个新型城市发展的关键期，这个时候盛行的是大轴线的规划、大广场的建设以及此伏彼起的大拆大建。

　　也就是说，在民权意识尚未觉醒和成形的空白期，城市差不多已经定型了，市民对城市的设想和权益保护是缺席的，只有历史会给大建设时期留下定论。

　　现在，正是民权意识滞后的第15年，城市开发建设的关键年限也行进到一半，学者们认为，2003年诸多拆迁、房产纠纷案件的发生，正从普适角度反映了民权的缺席。在央视《今日说法》节目2003年的年终盘点“年度十大说法”中，涉及到房地产法规、维权与个案的事件就占了三席。

　　被房地产套牢的中国人，将2003年称之为“拆迁维权年”。

　　谁的城市？

　　城市化是人类最伟大的事件之一，一个不断增高的亚洲戴着“通俗城市”的面具在舞蹈，这既是一场伟大的实验，同时也不乏痛苦的感觉。经过十多年的发展，中国的城市化进入了“青春期”。

　　有学者表示，回顾中国城市化的发展，经历了三个阶段。第一个阶段体现的是超强的国家意志，以大广场、宽马路、火柴盒式的建筑为特征，体现的是集权的建筑；第二个阶段是改革开放之后，计划经济时代的配给制和市场化的商品交易先后出现，在不完全的自由市场和双轨制度下，城市呈现的是胶着的状态，在集权与市场之间摆渡；而第三个阶段则以2003年为原点，在居住利益上爆发的维权事件，以及对城市规划的空前关注，可以看作是民权意识的觉醒，这使得房地产市场回归到市民本体成为可能。

　　在城市化的游戏规则中，开发商是重要的一个角色，学者丁东为此总结出“四方博弈”的结论：“城市开发建设是四方利益博弈的结果。官方、开发商、民间再加上传媒及公共知识分子构成了博弈的四方。”

　　在四股力量中，官方是各方的调适平衡者；媒体则是监督者和评判者，但媒体本身有自己的多重特性，作为多方博弈的一个平台，一方面受官方舆论导向的左右，还要接受开发商的广告，另一方面要为百姓代言，传递知识分子的民间话语。故此，媒体作为城市化进程中的第四种力量却被削弱了。而民间的力量因为缺少与官方和开发商等利益集团对话的途径在博弈中处于弱势地位。所以，剩下来的事情，只是两方博弈，演变成官方和开发商的“二人转”。

　　民间和传媒的两股势力虽正在觉醒，但远未形成气候，未建构起有效的制衡平台。在城市化的共谋中的缺失，被很多公共知识分子认作是“自身的尴尬”。

　　自身的尴尬来源于著名的“囚徒困境”。在四方博弈中，民间力量/代言者显然具有与对方阵营官员/开发商的信息不对称，在这种情况下，选择“共谋城市”还是“放弃城市”就成为一个悖论。共谋城市是集体理性在起作用，而放弃城市是个体理性在起作用，在个体理性与集体理性的较量中，显然，放弃城市所付出的代价最少。居住在北京的丁东干脆直言：“我越来越不喜欢北京了。”

　　但城市有它的合谋者，在广州做过楼市记者的董海斌到北京后很快找到了自己的定位，两年后，他成为一家房地产开发公司的战略中心总经理。业界传来消息证实，最近，他出任公司在北京顺义区开发的某大型楼盘项目的总经理。

　　房地产在中国吸纳了无数资金和人才的涌入，像董海斌这样投身其中的并不在少数，他的主要工作是与政府主管部门、银行和媒体“打交道”，这使他在朋友们面前常常显得精疲力竭，作为既得利益的一方，他扮演着“开发商”这样的角色。尽管迄今他并未购买私人住宅，但这是他的城市。

　　张宝全则是北京知名开发商，曾以“会吃的房子”的装置艺术而名噪上一届深圳住交会，在北京开发商队伍中，他是公认的将房地产与文化形态结合得最好的人。他透露苦衷说：“开发商只有1/10的时间用来考虑怎样盖房子，9/10的时间都是用来协调各种关系、办理各种手续、跑各个部门。”他表示，如果开发商有更多的时间投入到建筑本体的营造，那将会诞生好的城市建筑，而不是相反。

　　民众的“地”位

　　当房地产行业以“居住改变中国”的姿态进入大众的体验空间时，这个行业的“影响力”就开始爆发了。

　　环境艺术家米丘认为，城市化发展及房地产行业的辐射力和影响面已经使之左右着民众的生态。米丘表示，几乎所有的城市人、所有的行业都在谈论或是“直接进入”房地产，这是一个特别特殊的现象，这种规模、这种速度、这种集中释放在二次世界大战后的西方社会也未曾出现过。米丘能感受到房地产行业所带来的影响，越来越多的开发商找他“直接进入”房地产创意和设计领域，这在前几年则是没有的。

　　每个人都变得与房地产行业有关，政府成了“地主”，房地产开发商成了城市运营商，市民成为业主，艺术家成为商用的环境艺术家。

　　“人人都在谈论房地产！”一位艺术评论家有所感叹地说，凡是吃饭聚到一起，好像永恒的话题就是房子、房子、房子。

　　北京大学一位中年女教师在餐桌上给朋友传授她的“生意经”：她在清华大学附近交首付款买了一处房产，然而将新房装修布置后租给韩国的两个留学生住。

　　业主杨先生在杭州拥有一处两居室的房子，又在上海购得了一处，他每个月的开支有一半投入到付房款的月供上，在找到一个更合适的工作前，他不得不选择“炒更”。

　　城市的民众被迫选择了过一种“压力”下的生活，最大的压力就来源于“住房”问题，“你吃了吗”的问候语被快速切换成“你买房了吗”的语境。“安居乐业”的田园式图景在都市里很难看到，大多数人是在职场上奋斗和打拼，尤其是在京、沪、广等一线城市，居住成为“大不易”的事情。

　　除了楼盘的售价让一般民众身受“供楼”之苦外，房屋的质量也是一大问题。在北京楼市记者圈内，流传着这样一句话：买房子都是坑（陷阱），只不过有的坑大，有的坑小，就看你跳不跳。这句话起因于一位做过十年楼市报道的资深记者，以他的经验和判断，在买房时也遭遇到一件令他难堪的事：交房的时候他发现，买的单元房内竟然没有下水通道。

　　越来越多的拆迁、物业、房屋买卖纠纷事件的发生是有其原因的，一方面人们维权意识和居住要求在提高，从简单的受众变成了参与者和市场主导者；另一方面，城市发展和房地产行业模式进入了一个相对固定和成型的阶段，而人们对这个过早形成的现状是不满的。

　　尽管人们在为房地产现状的不满而喋喋不休，但同时，却又因购买了某种代表生活方式的楼盘而沾沾自喜。这就是民众的地位，虽然不能“我的地盘我做主”，但是作为消费者的苦辣酸甜都领略过。

　　即便是买到了称心如意的房子，就意味着一切OK么？实际上你只有70年的产权。学者朱学勤表示，他在伦敦见到过一张为期999年产权的房契，他感到无比震撼，一个只有70年产权期限的城市发展如何能与之相提并论？房地产只有70年的命脉，这意味着，城市化的发展，将会以70年为一个周期轮番上演拆迁与建设的工地游戏，从某种程度上来说，它忽视了一个城市的历史传承和悠久根基。

　　知识界的发难

　　对于城市的开发建设，文化学者朱大可有他的哲学思考：“实际上中国多数城市建设都是权力、资本角力、合作和妥协的场所。权力美学以高、大、全的美学特征出现，表现在建筑上就是我高故我在、我大故我在。与国家主义美学相对应的是人本个人美学，我们应该提倡个人美学，以小街区对抗大马路，以人的身高尺度来规划人与建筑的关系。工业主义的哲学就是水泥化，全面覆盖，以水泥颠覆土地。”

　　以水泥为基本建筑材料的房地产行业显然更加具有商品的属性，商品的特性之一是追求利润最大化。万科的王石曾经表白说：“超过15%的利润我不赚。”考虑到万科是房地产行业杰出品牌的地位，如果反过来理解，那么房地产行业到底存在多大的利润以及自由度可以依理推之。

　　具有强大吸附功能的房地产建筑，也许是个人所购买的最昂贵的商品，这件商品却决定了个体的生存模式和生活方式。他住在这个商品里面，感受到的也许是另外一种心境。

　　一位有过买房经验和入住体验的学者说：“小区草坪设计好了，房间格局是格式化的，你能够做的不过是装装修摆摆家具。哪一天，等你搬出去的时候，你存在的所有信息立即归零。就像电脑的格式化或是刷新，留不下你的任何痕迹。所以说，现代人没有‘家’，只有‘公寓’；不是归宿地，而是暂住地。不像以前的老家，等几十年过后回去，还能找到自己的过去。工业时代的人们更有理由怀念旧的民居。”

　　城市的景观和风貌正是由建筑支撑起来的庞大体系。然而，“千城一面”的局面的形成正是与大量建筑的毫无生气、严重雷同、大量批发有关。

　　法国著名艺术策展人侯翰如对此有一个很好的注解，他说，亚洲城市等于拼凑城市，规划跟着建设走。侯翰如认为，一个城市的活力并不在于规划的合理性，而在于解决紧急问题的能力。就该问题他曾于去年在威尼斯双年展上策划名为“紧急地带”的艺术展。 同样不满的还有城市规划方面的专家，近期在广州南沙举行的一个业界论坛上，有学者发问：“贪污犯罪会判刑，劣质的城市规划和建设是不是犯罪？该判多少年？”

　　广州市规划局副局长李红卫在一番难言之隐的解释后，为难地告诉大家：“规划不能解决一切问题，从规划到实施一般要5到10年的过程，中间变数太大。”以广州为例，李红卫说目前的状况并非当时的规划和初衷。变数来源于哪里？官员的更替、资金的压力等等因素都是导致城市废墟化的制度原因。从城市化的游戏规则来看，无法去指责某一个阶层或群体，每个人都可以从利益的角度去看城市化，但关键是，要在一个多方博弈的规则下去探讨问题。

　　最差的博弈情形是官、商之间的“对弈”，把城市居民利益放置在一边。以南沙为例，爱国实业家霍英东先生原本有把南沙建成粤港“9+2”重镇的筹划，但一直遭遇时任番禺区委书记梁柏楠的“卡位”，致使霍先生建设家乡的良好意愿屡屡被扭曲。

　　房地产套牢中国人，这确乎是一个让人“抓狂”的命题：一方面是中国城市建设“青春期”的到来，举世无匹的城市化进程和房地产建设热火朝天；另一方面低水平的重复建设和大量复制使不断膨胀的城市同步感受到不安。正是这样一个“伟大的实验”和“痛苦的感觉”在市民心中的双重作用，使得被“套牢”的心态日益彰显。

　　如果我们以未来的眼光来评判现在的时刻，在2050年回望2004的当下中国，“城市大跃进”式的房地产建设将留下什么是个巨大的问号：留下的是GDP的一些贡献值，是开发商的利润，还是几十年挥之不去的遗憾？可惜的是，这种荒谬感在几十年后才会被人们普遍体会到。

　　我们期待着，进入双“S”曲线中后期的多方博弈，随着民权意识的觉醒和新鲜势力的加入，进入良性博弈——专家提醒说，只要博弈的任何一方使坏力，结果就不会好。