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房地产专家解析央行加息(图) |
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| NEWS.SOHU.COM 2004年10月29日16:57 来源：今晚报 |
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本报记者 左 山摄
加息方案
昨天下午，争论已久的加息方案终于水落石出。中国人民银行决定，从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整。每一次金融政策的变化，对房地产市场都会产生一定的影响，此次加息对终端购房者有哪些影响呢？记者今天上午采访了房地产权威咨询研究机构。
自住型购房者：温柔加息影响不大
多数专家认为，本次加息基准利率上调0.27个百分点，5年以上个人住房贷款利率由5.04%升至5.31%，总体幅度并不很大，是温柔的调控，而不是疾风骤雨式的大幅度加息，对那些以自住为主的购房者影响不是很大。
戴德梁行研究部的王红为记者计算了加息会给房地产信贷带来的影响。以一笔20年期30万元的住房按揭贷款为例，加息后一个月还款额由1986.50元升至2031.60元。也就是说，每月增加约45元钱的月供，每年要多付利息541.2元，20年总计多付利息10824元。而这一数字对购房者不会是一个特别沉重的负担。
记者根据手中的资料随机电话采访了部分有买房意向的市民，结果发现，面对央行加息，有相当一部分意欲购买住宅作为自己居所的购房者似乎并不担心，他们纷纷表示，适当加息不会增加他们购房的负担。
在本市开发区某外企工作的张小姐表示，自己正在为结婚准备新房，她目前看了很多项目，河西天津乐园周边的楼盘是她比较中意的范围。买房，关键在于房屋的质量和各种配套服务的质量，每个月仅仅是几十元钱的还贷涨幅，她是完全可以接受的。
也有一些住宅购房者表示，国家出台此项重大金融政策,必定会对房地产市场产生巨大影响。对于加息的结果，他们会继续观望，希望能选到一套自己最中意、相对最便宜的房子。
投资型购房者：心理预期将有调整
专家认为，对于那些以投资型为主的购房者，此次加息幅度虽然并不很大，但对这部分购房者的心理是一个比较大的影响，是一种心理预期上的调控，因此无论加多少息都会让一些投资购房者退缩，选择持币观望。
利率的上调将增加投资者的投资成本和风险。不论是选择一次性付款还是按揭形式进行房产投资，利率的上调都将增加投资成本。假设投资者的资本构成是6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率为8%，银行抵押贷款利率简化为5%，则自有资金的投资回报率为12.5%。现在利率上升0.27个百分点，则自有资金的投资回报率下降为12%，回报率的下降必将导致投资性需求减少，这也将在一定程度上引起房价回落。
如果是一次性付款，则需将同期银行存款利息计入投资成本中；而按揭贷款，银行贷款利息无疑是一笔不小的成本。所以，在利率上调后，即使保持投资收益率不变，投资者对投资收益的要求也将提高，而这正是投资风险之所在。
对于短线投资者来说，同样存在融资成本提高的问题，购入价值100万元的房产，闲置一年后转让，如果6成资金来源于银行并且利率上升，则贷款融资产生财务费用在4万元左右，加上转手的交易费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致泡沫迅速被挤出。
天津市社科院房地产研究所所长卢卫指出，整体上看，此次加息对房地产市场的影响结果还需时间观察，但有一点应该看到，加息对人们投资的心理预期影响巨大。
“实际上，利息变动是一个非常正常的经济杠杆手段，并不值得大惊小怪。但人民银行此次加息，说明国家越来越倾向于以市场手段解决市场问题，这是一个很好的信号。”卢所长说，“前段时间房地产市场火爆，加之负利率时代的开始，很多普通消费者也加入到投资购房的行列中，但房价上涨节奏过快容易产生多种矛盾，如供需矛盾，产品结构矛盾等。央行加息后，存贷款利率都有所上调，人们投资房地产的机会成本将会加大，实际上政府是在鼓励老百姓更理智地购房，这对降低房地产市场风险会有所帮助。”
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