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交易不成中介稳赚 福州房产中介霸王条款黑幕 |
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| NEWS.SOHU.COM 2004年11月19日10:25 来源：海峡都市报 |
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福州房产中介霸王条款黑幕
本报讯“通过中介买房，没成交，中介照样收钱；不管中介方有无过错，都不用承担责任……”近日，许多福州市民致电本报，投诉关于二手房买卖经纪合同存在“霸王条款”严重欺诈消费者的情况。连日来，记者对福州房产中介市场房产经纪合同利用“霸王条款”坑蒙消费者的情况进行了调查。
为遏制不法房产中介的坑人现象，自9月1日起，福州市工商局和福州市房管局就曾联合颁布《房地产经纪合同》规范文本，推荐给房地产中介机构使用，可“规范合同”至今仍遭遇房产中介的拒用，据悉，福州市有关部门近期将对相关问题进行专项整治。
案例
交易不成中介稳赚？
今年7月，李小姐从福州一家中介机构了解到，方先生在晋安区茶园街道前岐路有一套房改房要卖，她就委托该中介办理购房事宜。7月10日，三方签订了一份《房地产买卖经纪合同》，约定8月中旬正式移交房屋。8月12日，三方来到福州市房地产交易中心签《房地产买卖契约》时，交易中心的工作人员说，按照有关规定，房改房的产权人必须全部到场才能办理产权证移交手续，即该房屋的产权人———方先生夫妻都应该到场签字。李小姐此时方知，方太太几年前就去世了，现在这房子的产权人有几个都不清楚，房子也就买不成了。
耗费了大量时间和精力，房子没成交，李小姐认为这是卖方和中介的过错造成的。可结果，中介方居然说要按合同上的违约责任条款如数收取佣金。李小姐接过合同细看，才发现在合同的违约责任第1条里，赫然写着买卖双方签订协议后不得反悔，否则属于违约，违约方要赔偿等同于定金的违约金，中介公司的佣金服务费则在违约赔偿金中扣除。“合同中明明还写着中介公司必须保证买卖顺利进行，否则要承担违约责任，怎么现在交易不成中介公司不赔反赚？”至今仍对此愤愤不平的李小姐大惑不解。
调查
自订合同暗藏多重陷阱
据了解，消费者经房产中介买卖二手房，各家中介均会要求签订自订的《房产买卖经纪合同》。通过阅读各中介自制的房产买卖合同，记者发现委托代理合同中存在的最大弊端就是缺乏中介方违约责任的界定。不少中介公司的负责人坦言，公司制定了《房产买卖经纪合同》，当然要保护公司的利益，尽量规避己方的风险。精通房地产合同的汇德律师事务所林丛挺律师告诉记者：“可以说，摆在消费者手中的房地产买卖经纪合同，陷阱重重。”
巧立名目签约收钱
记者调查发现，有家中介公司的经纪合同上有这样一条：“为确保交易安全，乙方（买方）需在签订合同前交付承购意向金1万元。”林丛挺律师指出，这种房屋承购意向金实际上是中介公司巧立名目，为达到先收取买方钱款、获取不当利益而设置的一个陷阱。由于商品房买卖属于大宗消费，是否成交上下家都会有个合理的“犹豫期”。如果预先支付意向金，一旦房屋买卖不成，不少中介公司都会凭借预先收取的“意向金”为筹码，迫使买方赔偿中介公司所谓的种种损失。
横插一脚多要钱
如上述案例中，李小姐与中介公司签订合同后，房子没买成，中介公司却要“在违约赔偿金中扣除佣金服务费”。在实际交易当中，除非中介方未尽到法定义务，否则买卖双方的任何一方违约，与中介方都没有关系。律师分析说，就该条款而言，中介公司横插一脚收取卖方支付给买方的部分赔偿金，显然是不当得利。
突破收费最上限
近日，林小姐和A、B两家房产中介签订买房合同。A中介提供的房价16万元，中介公司买卖双方收取中介费用达6680元，占成交价的4.175％；B中介提供的房子成交价格为22.5万元，收费8750元，占成交价的3.89％。
省物价局有关人士介绍说，自10月1日起，二手房中介公司向买卖双方收取的买卖中介经纪服务收费，不得超过房屋交易中心成交价的3％。显然，上述这两家中介的收费均突破了收费的上限，在调查时，记者发现许多消费者有类似遭遇。
一个条款三种解释
有家中介公司的经纪合同有一条款称：丙方（中介方），须保证在甲乙双方在正常情况下，甲方如期收到房款，乙方如期接收该房，否则应承担违约责任。记者咨询专家了解到，这样的条款至少有三种理解：一、丙方应承担违约责任；二、甲方应承担责任；三、乙方应承担责。林律师指出，中介公司这样的条款，“明显就是推脱责任”。
调查中记者发现，大部分的中介公司的合同在违约责任条款当中，没有或很少提到自身的责任，倒是将买卖双方的权利义务规定得细之又细。
专家
权责不明＝霸王条款
据调查，选择购买二手房的消费者当中，很大一部分是考虑到家庭的经济情况，而对于二手房市场的情况，大部分消费者表示“不很清楚，靠中介提供信息”，可见消费者对中介的依赖。
目前，福州二手房交易量有60％以上是通过中介机构牵线搭桥撮合实现，掌握大量信息的中介，正是利用消费者的信息匮乏设定了陷阱重重的“霸王条款”。对此，厦门大学法学院的蔡庆辉博士解释，这些权利责任不明晰的条款，是中介公司为了逃避法定义务、减免自身责任而单方面制定出来的，本质上属于霸王条款，只不过做得比较“隐蔽”。
整治
强制推广合同范本
福州市工商局市场处吕副处长介绍说，针对目前福州房地产中介行业自制的合同中存在“霸王条款”多等问题，相关部门近期将进行专项整治。从今年9月1日起，福州市工商局和市房管局在房地产中介行业中推广使用《房地产经纪合同》规范文本（简称合同范本）。合同分为二手房买卖和租赁两个版本。
吕副处长介绍，此次推广的《房地产经纪合同》在“违约责任”部分对中介方责任进行界定，能有效防止中介方设置“合同陷阱”而对消费者造成风险。
福州市房管局市场处有关人士介绍说，由于种种原因，目前该合同范本仅是推荐使用，但今后将纳入强制推广的范围。
据悉，福州市工商局和市房管局将结合房地产市场秩序的专项治理，对房地产经纪机构使用本合同范本的情况进行检查，并将企业使用合同范本的情况纳入企业诚信经营年度考评的内容。
Ｎ本报记者 储白珊/郑建彬/文/游庆辉/图
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