相对于北京、上海房价的狂飙突进，广州的房价近年来似乎按兵不动，今年才略有升幅。广州的房价还呈现出“东南西北中、房价一般高”的态势。其中奥妙何在？上海万元房价解读
上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波是这样来解读万元房屋成交均价的：上海本地购房者只占楼市成交量的36％，大量国内外投资投机客充斥上海楼市，据不完全估计，上海新建住宅投资比例平均达到30％左右，个别高价房高达70％到80％以上，次新房的空住率相当高。
他认为，房地产是特殊的商品，具有不可移动性和稀缺性（在上海更明显）的特点，因此住房建设不能完全由市场来调节，世界各国都非常重视建立和完善住宅保障体系。各国的住房建设在市场配置的同时，还借助政府的力量保护弱势群体基本居住要求，即两条腿走路：该高的商品房就应该高，该低的保障性住宅就应该低，这是经济、社会“协调、全面、可持续和稳定发展”的内在要求和必要保证。
“上海对国内外楼市投资投机客必须采取相当限制政策，包括提高首付、缩短信贷年限，增加契税、征收增值税，提高国内外币房贷利率、防止外资套利等政策。”顾海波表示。
他认为，当务之急是要加大和完善住宅保障体系的建设，推行自住房（应优惠利率和契税）和投资房的差别政策，使“人人享有适当的住宅”、“居者有其屋”。“否则，高房价会产生更广泛的社会心理失衡。”
王小广认为，如果房地产继续过热，除保持现有紧缩措施之外，还可采取结构性升息措施，即提高个人住房贷款利率和房地产企业贷款利率。而对有利于房地产行业内部结构优化的土地和信贷供给均要适当放松，如对中低档住房建设的土地供给和资金需求要尽可能满足。从土地调控和信贷两手抑制供应，从房地产投资和消费两头约束需求，将房地产投资增长控制在15％左右。
在广州，土地调控已见成效。2003年6月1日，《广州市闲置土地处理办法》施行，要求是“不开即收”、“不开即罚”，闲置一年征收15％闲置费，两年收回。
广州市政府据此加大收地力度，消化存量土地。一年下来，认定闲置土地926宗，面积35．7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14．6平方公里；注销用地批文81宗，面积2．1平方公里。
政府的“逼开令”，把地产商逼急了。广州地产商们被他们圈下的土地套牢。政府也借势规范了土地市场秩序，推动房地产市场的稳定发展。
广州“一招鲜”
相对于北京、上海房价的狂飙突进、节节攀升，广州的房价近年来似乎按兵不动，今年才略有升幅。广州的房价还呈现出“东南西北中、房价一般高”的态势。
这源于广州市政府对城市规划有一个十分明确战略方针：东移南拓，抽空中心，拉开布局。城市中轴线“东移”至天河区，在此建设曾号称全国最高建筑的“中信广场”；“南拓”番禺区，规划新增加居民350万人。
广州市一位主要领导在记者招待会上这样形容“东移南拓”的战略目标：“我听说原中轴线上的一个楼盘，价格已经从1万多元降到8000元了，我很高兴。我希望它继续降到6000元。”
城市规划调整的结果是：市中心区没有出现房价高不可攀。一些人把它说成是“广州没有中心区。”相比之下，单中心城市结构的北京，其向外扩张的“环路”不单是一条马路，更是一条房价的“等高线”，而广州没有这样的“环”，房地产界那条“地段地段还是地段”的定律，似乎在这里失灵了。
广州市国土局发布的数据表明，今年上半年，全市住宅预售均价为5111元，其中，位于老城中心并作为主要政务商务区的东山区，均价不过6242元，“东移”的成果——新城市中心天河区均价为5544元，老商业重地越秀区是4959元，都离全市均价不远。而“南拓”的成果——郊区番禺区，地产商大鳄们的超大型新楼盘，也是四五千元的水平。这些区域的二手房，均价都在3000元上下。
而不同楼盘售价的差异，更多的不是因为其地段不同，而是因质量不等。广州同一条街道上，楼盘因质量差异，有售5000元／平方米的，也有售7000元／平方米的，市民的选择性增强，平民与富人混居，城市的多样化得以促进。
进入新世纪，广州中高收入阶层住房郊区化倾向十分明显，广州市老八区高价位住宅成交比例一直较低，单套价格超过80万元的房子，在总成交房屋中只占不到10％。
目前，全市八个老城区预售住宅单套平均总价为46．78万元。广州市职工人均年收入2．79万元，实际购房价格是普通夫妻年收入的8．4倍，远较北京、上海的房价收入比合理。
天津社科院的唐茂华撰文指出，由于强劲的需求致使各大城市房价下降艰难，调控房价的长久之计在于形成合理的城镇体系。为避免个别大城市房价的单边突进，应加强城市规划布局，将不具备城市中心竞争力的产业有序向外转移。其次，应改变两头大中间小的哑铃状城镇体系，通过发展中小城市吸纳居住。第三，注重城市群的发展，在大城市周围形成卫星城，实现一体化发展，同时构筑城市间的通勤圈，形成大中小城市乃至乡村的统筹协调发展，形成一定的房价梯度。
市场化仍是“瓶颈”
一边空置率奇高，一边低价房又供不应求；一边土地项目奇缺，有钱的人拿不到土地和项目，一边又矗立着烂尾楼，是当前中国房地产市场的怪现象。ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹认为，最根本的原因，就是没有市场化。现在，既需要土地的市场化，也需要二手房的市场化和金融的市场化。
相对于世界上其它过热的房地产市场，胡祖六指出，中国的房地产市场远欠成熟，透明度极低，投机性更强，出现投机泡沫风险的概率更高。他具体分析，第一，房地产最基本的投入要素——土地，在中国并非私有，而是国有，由于土地法规、政策管理的诸种弊端，中国缺少一个公开透明有效率的土地交易市场，由此，房地产价格从其价格链的最始端就受到扭曲；第二，中国的银行体系在信贷分配上风险管理仍然薄弱，大量资金涌入房地产行业，对房价起到了推波助澜的作用；第三，中国通行的全价预售方式，意味着开发商几乎不承担项目开发风险，刺激投机性资金进入。
正是因为没有市场化，很多信息不公开透明，经常发生消费者因为对开发商的信息不能充分了解而上当受骗，一些项目没有开工证，没有预售证，产权不真实。
土地公开交易的政策已出台两年多时间，但在潘石屹看来，这些政策目前还不配套，执行效果并不佳。如国土部门与发改委、建委之间的政策不配套，使得做任何一件事，包括建一座房子，进行过程中都会出现许多需要协调的地方，政府出台一个新的政策，一定有考虑不周全的地方，但一定要有人出面去协调，否则搁置两三年时间，没人去解决这些问题，就会造成很大的浪费。
对房地产市场进一步的发展，专家建议，政府主管部门应做好规划、监管工作，及时准确发布市场供求信息，其余的事情应该交由市场进行优胜劣汰。□
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