厦门的高房价到底能撑多久？

　　早报记者林维真

　　截至2005年1月20日，与厦门房地产相关的诸多经济数据，如2004年厦门城镇居民人均可支配收入、商品房销售面积、商品房平均销售价格、商品房销售总金额和购房主要群体分布等，终于公布完毕。

　　2004年，厦门的房价延续了自2001年来的上涨态势，义无反顾地一路加速冲高，每平方米6000元以上的高档住宅已成为厦门岛内高档商品房项目的主力。就连前埔、金尚等岛内的边远地段，也对4000元高挂“免战牌”，而老市区思明区的均价也首次越过5000元的心理大关。

　　厦门的房价到底算不算高，老百姓承受得起吗？让我们来剖析一下2004年与厦门房地产相关的经济数据吧。

　　月收入一万买不起房子

　　上周末，又一个楼盘开盘了，由于我和我爱人的工作单位离该楼盘比较近，而且也正在考虑买房子，所以我打电话约我爱人利用中午时间过去看看。

　　我是做IT的，硕士文凭，而我爱人是一家大医院的医生，我们两口子的月收入超过一万，这个收入我想在厦门的家庭中算中上水平了吧，而且我们双方的父母都是退休在家的知识分子，有着丰厚的退休金，不用我们年轻人分担什么。前段时间把旧房子卖了，手头上有30多万。基本预算80万，首付40万，剩下40万15年按揭。每个月付3000元对我们来说不是什么负担。

　　到了售楼点，有个售楼中心的小伙很快就给我们挑了一个14楼的，单价8150,总价105万。如果加上契税等，大概要110万。我和我爱人一下子都蒙了。这是怎么了？就是那么几个月的时间，厦门的楼市怎么变化这么惊人？离我们的心理价位整整超过了30万。

　　以我们夫妻的收入，要买这个房子可能么？贷款70万？我们的生活立刻会从小康跌入贫困。我和我爱人，工作都非常辛苦，到了30多岁，本来想可以开始享受点生活的乐趣，过一点舒心的生活，可是，这天的看房经历，真的深深地刺痛了我们的神经。

　　我不知道要说些什么，只是觉得非常悲哀，也非常沮丧，有点觉得对不起我的爱人，到了30多岁，辛苦了那么多年，仍然不能给她一个舒适点的窝。而像我们夫妻这样的收入还买不起房子，厦门到底有多少人买得起房子呢？（网民Jeremy）（注：本贴摘自厦门市房地产联合网，标题、文章略作删改）

　　房价：一年狂涨788元

　　据厦门市国土房产局公布的信息显示，2004年全年，厦门市商品房销售金额达177.65亿元，比2003年上升了30％。商品房销售面积达359.88万平方米，比2003年上升了9％。商品房平均销售价格达4936元／平方米，比2003年每平方米上升了788元，涨幅达19％，其中80％以上是居住用房，房地产市场继续呈现强劲走势。从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积、金额、均价分别为290.61万平方米、131.01亿元、4508元／平方米，分别比去年上升了8％、29％、19％；商场销售面积、金额、均价分别为36.60万平方米、36.98亿元、10102元／平方米，分别比去年上升了28％、50％、17％。

　　老市区思明区房价一举突破5000元／平方米的大关，2004年12月，每平方米的价格达5302元。集美区房价再次发力上攻，冲高至3525元／平方米，首次将海沧房价甩在后头。在其他区域上涨比价效应下，一直以来不温不火的同安房价，也突然发力，均价一举突破2000元／平方米，每平方米达2078元。

　　房价收入比：12.74：1

　　一个城市房价是否合理，有关研究认为，最重要的评价指标是住房价格与绝大多数家庭的收入比。简单地说，即一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。

　　世界银行曾经对各国50多个城市作了一个调查，认为一套房价相当于一个家庭年收入的3—6倍时是合适的。联合国人居中心出版的《世界人居报告》也认为，一套住房价格在居民收入的2—3倍时是比较合理的，到5倍时，就说明市场有问题了，因为这时大多数人都买不起房子了。

　　厦门的房价猛涨，厦门人真有那么强的购买力吗？答案是否定的。

　　2004年，厦门城镇居民可支配收入为14443元，家庭户均规模3.22人，家庭年收入约为46506元。根据世界银行标准，合理房价应等于居民家庭年收入的3—6倍，由此推算，厦门市合理房价约在14万—28万元左右。

　　而2004年商品房平均销售价格达4936元／平方米，假设购买厦门岛内楼市的主力户型120平方米左右的房子，也要592320元，房价收入比达到12.74∶1,显然大大超出厦门市民的承受力，大多数市民只有望房兴叹的份了。

　　为什么厦门人高位接盘？

　　记得前几年厦门的房地产一向由外地人撑起半壁江山，也许有人会问，难道厦门本地人这么短视，低位不买房，高位才争先恐后地来大量接盘？

　　记者采访了厦门市相关职能部门，他们对此的解释是，房价高低首先是由市场决定的，是由供需关系决定的。一方面是由于经过10年房改，不少本地人出于改善住房需要，开始二次置业，加上公积金货款额度大幅度调高，又有力地支持了购房需求。

　　一位不愿透露姓名的厦门房地产业资深人士却表达了不同看法，他说，这几年之所以会出现厦门本地人集中、大批量地购房，一方面是正常的购房需求，更多的则是由于城市建设和房地产开发引发的大量被拆迁户回购自住房。“房子被拆了，拿到的是货币化补偿，不买房住哪里？”

　　该资深人士进一步分析道，去年厦门市政府也发布了处理历史遗留问题情况的公示，规定项目必须在2004年12月31日前动工建设，未能按时动工的，合同及批文自动失效，项目取消，所交款项退回，不计利息。单是已清理的历史遗留房产用地存量就达近450万平方米，君不见厦门都快变成大工地了。这引发了拆迁大潮，被拆迁户被迫高位大量接盘。

　　人均买房装修支出8280元

　　2004年厦门房产市场的一个重大特征是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，约占总量的60％左右。

　　以2004年全年厦门商品房销售金额177.65亿元计算，厦门本地人购房60％，2004年共支出了106.59亿元。由于2004年厦门市国民经济数据要到2005年2月开人大会时才公布，按厦门市人民政府公布的《厦门市2003年国民经济和社会发展统计公报》披露的2003年末厦门全市登记户籍人口141.76万计算，去年厦门人均买房支出7519元。

　　同理，2004年厦门商品房销售面积达359.88万平方米，厦门本地人人均买房1.52平方米，按市场装修价平均每平方米500元计，装修也要支出761元左右。加上人均买房支出7519元，也就是说厦门人去年为买房加装修人均支出了8280元。

　　人均买房一年豪掷8280元，厦门本地人真的那么富有吗？

　　根据厦门市城市居民住户抽样调查资料，2004年全市城镇居民人均可支配收入达14443元，比上年增长11.8％；全年城镇居民人均消费性支出10739元，增长13.5％。人均可支配收入扣除消费性支出，结余3704元。

　　也就是说，厦门人去年为买房人均要“吃”掉储蓄“老本”4575元，老百姓省吃俭用好不容易有点储蓄存款，大部分还要应付生儿育女、养老，因买房提前用掉了，万一有个三长两短，到哪里去找钱？

　　37年才能买得起一套房子

　　房价收入比高达12.74∶1,这意味着什么呢？

　　换句话说，12.74的房价收入比意味着厦门人为了买一套房子，全家需要不吃不喝、不花一分钱，耗时近13年才能实现。而且，这套房子可能还是粗坯的，还要另筹重金去装修。

　　如果更精确一些来计算，厦门城镇居民可支配收入中究竟有多少可以用作房款支出呢？

　　2004年，厦门城镇居民恩格尔系数为29,食品类支出约为4231元。再扣除交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出约为3034元，净结余3704元。即使再加上2004年厦门城调队调查的住房支出1207元，满打满算也就4911元。按家庭户均规模3.22人，厦门每个家庭一年可用于买房的收入约为15813元。在没有发一笔横财或动用祖上积财的情况下，厦门普通的家庭竟然要耗时近37.46年才能买得起一套房子。

　　不算不知道，一算吓一跳。2004年厦门国内生产总值为883.21亿元，比上年增长16.0％，人均可支配收入14443元，比上年增长了11.8％，房价却比上年“狂”涨了19％。房价与国内生产总值倒挂3％，与人均可支配收入倒挂7.2％。经典经济学的蓄水池效应告诉我们，高房价严重地透支了老百姓的财力，厦门的高房价到底还能撑多久呢？这样的房价难道没有一丁点泡沫吗？

　　老百姓真的接受高房价吗？

　　厦门市房地产联合网的一项调查也印证了这种观点。在一项“您现在能承受的房价是多少”的调查中，共有6264人参加了投票，选择房价3000元／平方米以下占了67.77％，选择3000元／平方米至4000元／平方米的占了21.81％。调查显示，4000元平方米以下的房价占了近九成，2004年厦门市商品房平均销售价格4936元／平方米显然远远超出了老百姓真实购买力。

　　毫无疑问，如履薄冰的不应该仅仅是被动接受高房价的厦门本地人。水能载舟，亦能覆舟。到了哪一天，代表厦门房地产60％以上购买力的本地人购买力枯竭时，厦门的高房价也就到头了。