今天上午10点，人民网法治频道邀请著名房产律师秦兵和社区治理专家舒可心做客强国论坛法治专区，为网友解读北京新版购房合同范本，在线回答了有关房产交易、维权等方面的问题。点击查看问答实录

　　对话背景

　　：北京新版购房合同（《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》）将于3月15日起推行使用，添加了商品房质量不合格可退房、开发商全部承担补做节能措施费用、期房施工进度合同中须注明等有利购房者的条款。新合同一公布，众多媒体纷纷叫好，认为开发商利用强势地位，在预售合同中单方加入霸王条款等不利于消费者的情况，都有望因新合同推行得到彻底改变。

　　新购房合同推行 买房还要加小心

　　“商品房质量不合格可退房”是老规定 很难实现

　　网友[自古秦兵耐苦战]：嘉宾：新合同规定了商品房质量不合格可退房，如果遇到商品房质量不合格的情况，应如何操作？秦兵：先鉴定，后评估，准备好证据再谈判。舒可心：很难操作，房屋质量问题的确定不是业主一方面可以确定这个取证是非常困难的。所以，这一条是法律本来的规定，写在合同里面也是“安慰剂”，本身房屋质量政府是监管的，如果真的有这方面的问题，确认、取证的过程也是相当复杂，需要质量监督部门来做，而且要花很多钱。

　　如果开放商不用新合同，您也没脾气

　　网友[自古秦兵耐苦战]：现在有了新合同，我在买房的时候，会不会开发商还是让我签以前的合同？如果他们使用了以前的合同，他们该负什么责任？秦兵律师：第一，会。第二，没有责任。网友[正午阳光倾斜]：如果开发商用了以前的合同还没责任，那我怎么要求他用新合同？那新合同有什么意义？秦兵：第一，据理力争。第二，两者差别不大。

　　所谓“斡旋金”之类的钱，建议不要交

　　网友[最是那一低头的郁闷]：签合同之前，有没有“斡旋金”这个说法，有一次我们说要买一套房子，售楼小姐说交个斡旋金吧，我们就交了，结果我们晚去了一天，她就把房子卖给别人了，把钱退给了我们，我想问问这个“斡旋金”是个啥意思呢？秦兵：法律没有规定，风险问题自己考虑，建议不交。我有一个认购协议的示范文本，可供参考。舒可心：什么金都可以，给了钱就要获得利益，要承担风险。是这笔钱可能是小姐私下里要的回扣，你要自己考虑。

　　专家提示：签定购房合同小心陷阱

　　网友[晨风]：请问签住房合同的时候最要注意的是什么？什么地方容易有陷井？舒可心：第一，你所喜欢的所有问题都比较开发商承诺在他承诺以后，如果他违反承诺，应该怎么支付违约金，后面必须写，不要光看承诺。第二，签约前比较认真阅读合同的说明部分，说明当中的第二条其他有关描述的非常模糊，请大家请律师协助，并由律师承诺，至少从文件上看该商品房销售合法。该删除的必须删除，不能留空。签合同一定要自己留一份正本，很多人自己没有，如果不给就不签这份合同。合同当中的七条，关键是要承担什么责任比。如说合同第七条，必须承担责任，必须说清楚，否则就起不到威慑力量。赔偿已经缴款的款项，利息不足以震慑违约行为。第八条什么叫相应的补偿，建议你说明。必须说清楚，不说清楚不签。第九条，要加上，“退房”当然是惩罚，但是买房人不打算退房，要约定违约赔偿责任。第十条，预期付款责任应该与预期交房责任的违约赔偿完全一致才公平，至少不能违约交房责任清，违约付款责任重。关于第十二条，首先第十二条不是退房的理由，但是也要大家注意，如果没达到应该怎么处罚，怎么交违约金，希望大家按房价的百分比交违约金。第二十一条，这个非常重要。第二十一条，要增加地面停车位的产权和收益权为全体产权人共有，地下停车库发展商不能出示独立产权证的部分及其他单位不能主张权利的部分的使用权和收益，归全体产权人共享。第二十二条，注意，当第十二条中的公用部分不能随房屋同时交付使用时，应当适当核减物业管理费用。第二十三条，“由出卖人发展商提供交纳凭证”，不提供的时候怎么办？要写清楚。第二十四条，要写清楚政府的行为行政不能座位不可抗力，这本来就是发展商的商务风险。第二十五条，仲裁价格比较贵，效率比较高，素质比较高一些；法院价格便宜有两次机会，但是素质低，法官的素质相对差一些。请大家最重要的一点，不管是发展商还是业主要明白承诺是非常严肃的，你要想承诺就要为承诺完不成，承担违约责任，是对开发商还是对我们自己，会有诚信体系，开发商对我们承诺的东西都要写上如果完不成，怎么赔偿，如果不写赔偿或者赔偿比较低，我们就要考虑承诺的含金量。舒可心：关于北京市商品房认购书，我想提醒大家几点，第一，建议大家不必签署这个认购书，只要想好了，就直接谈判商品房买卖合同。第二关注第五条，第五条是一个大陷井，认购人“未在”往往得由认购人举证，因为，定金在出卖人手上，他不会主动退还的，因此，建议认购人增加一条，认购人已经于本“认购书”签署生效之日，即交付定金时，开始了与出卖人就《商品房买卖合同》相关条款的协商活动，并由双方“加签”确认，然后在交定金，以减轻纠纷进入诉讼阶段时认购人的举证责任。秦兵：购房人保护自己的权益，成本最低的方法就是自己聘请律师，签订一个细致的合同。如果大家对律师的重要性还没有很充分认识的话，最好每周一或周三到最近的法院门口立案厅去看一看，看那些要打房地产官司的消费者是怎么样走到这一步的。

　　业主维权 还是老话题

　　物业公司没权力在楼顶装手机基站

　　网友[Lookingfor]:我们小区每个楼顶上都安了个手机基站，是开发商跟移动签的合同，据说移动还给了开发商钱，开发商有这权力吗？据说手机基站的辐射可以致癌啊！舒可心:在房屋销售以前，发展商是业主，有这个权利。但是如果房屋销售了，业主就是业主大会了，发展商就没有这个权权利了。更不要说物业公司了，他们自始不具有任何物业管理区域内的财产权利。除非他们接受业主大会的委托。[10:56]秦兵律师:第一没有权利；第二业主的健康权肯定受到了侵害；第三业主必须组织起来集体行动，才能解决这个问题。我写了一个“业主集体维权教程”，有空可以看看。

　　小区会所、人防工事、地下室被物业出租，钱该归谁？

　　网友[自古秦兵耐苦战]:舒先生，我们楼地下一层被物业公司出租出去了，租金该归谁？地下一层算不是公摊面积？好好的小区来了些流动人口，会不会导致安全隐患？舒可心:这个取决于出租位置的产权归谁，租金就归谁。现在的情况是开放商和物业公司在业主不知情的情况下侵占业主的利益，这种现象是非常普遍的。这就需要业主们联合起来，召开业主联合大会，否则对小区共有利益无法保护。

　　开发商和物业是一家？

　　网友[知风劲草2002]:您好，我刚买了套房，入住后发现物业公司跟开发商是一家，这样合法吗？他们串通一气会对我们的利益有损害吗？[秦兵律师]:这样不是很妥当，但是法律没有禁止。估计今年会有人大代表会提出立法议案，禁止开发商和物业公司有关联关系。

　　中国房产问题 律师随便谈

　　网友[田小红]:嘉宾，其实我最关心的是房价问题，房屋质量是另外一个问题，现在北京的房价，您认为高不高？秦兵:当然很高，全世界平均水平是家庭年收入的6倍到9倍，中国已经到了20多倍了。网友[两点之间直线最短]：北京的房价中有多少泡沫？还要膨胀多久，啥时能破呀，俺们老百姓都盼着这一天呢？秦兵:一般按照各国规律来说，每一次奥运会结束大概都会有一个从产业的调整期，在调整期期间还有大量的企业破产，过去过渡饱和的企业，会进行重新结构变化。在这个时候银行利率、劳动工资收入，都会发生比较明显的起伏，房价变化也比较大。另外，从整个人类商品生产之中规律来看，只要可以重复生产的商品，价格都会降价。随着物业税的开征，不可能再像今天一样一个人会买十套或者几十套房子，那时会有大量的机构投资者退出住宅市场，房价自然就会下降。（以上内容仅表达嘉宾个人观点，不代表人民网立场和观点）来源：人民网