及时开征物业税 稳定房价抑制投机 (2005-3-23 1:57:26) 四川新闻网-四川工人日报讯

　　——对当前房地产投机过热现象的思考

　　西南财经大学财政学院 陈爱东

　　房地产企业是国家税收来源的重要行业之一。近几年来，随着改革开放的深入，国家房改政策的出台，房地产业发展迅猛，正成为我国经济的一个新的增长点，房地产税收也随之“水涨船高”。但是，在实际税收中，房地产税收的增速与房地产的发展却不成比例。一方面房地产市场价格不断上扬，市场出现投机过热现象，另一方面相关的税收收入落后于总体行业的增长。国家税务总局有关官员指出，他们今年的重点工作之一，就是对现行的房地产税费体系进行清理，为开征物业税作准备。有专家认为开征物业税可以把买房时一次性缴付的税款转变为买房后分若干年进行分缴，这样会减轻购房者买房时的经济压力，也有利于房产市场的健康发展。如果物业税征收合理，会起到稳定房价、抑制投机、增加政府财政收入和降低银行金融风险的作用，物业税的征收势在必行。笔者就我国现阶段开征物业税的利弊等做一探讨。

　　何为物业征税

　　物业税是向土地及建筑物的拥有人就其物业收入课征的税收。物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者。应税物业包括房屋、土地（包括码头，不包括农地）和建筑物。免税项目包括：全部由业主自住和纯作家用的楼宇；空置，不作任何用途的物业；社会或商会拥有的物业。

　　目前，我国针对物业征收的税种主要有：涉及土地使用的税收，包括土地使用税、土地增值税等；涉及房地产转让的税收，包括营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税等；涉及房屋租的税收，包括营业税、房产税、所得税、契约税等；涉及物业管理的税收，如营业税、所得税等。现在这种物业税制体系存在着内外有别、税种复杂、税收少收、调控作用弱等问题，正是在这种背景下，决策者适时提出了物业税这一新的税种。

　　物业税基本框架

　　物业税主要针对是不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高。根据中央关于税收体制改革的设想，从媒体已披露的信息中，大致可以了解到将要推出的物业税税制设计的基本思路是：将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，以及土地出让费等税费合并，然后借鉴国外房地产保有税的做法，将其转化为房产保有阶段统一收取的物业税；将现行的按照原值减去一定比例的征收方法，改为按照评估价值对房地产征税，每隔一定的年限就评估一次。这一设想似乎并未提及区别对待住宅和非住宅物业的问题，也没有明确住宅物业税要不要确定一个免征额的问题。物业税开征能否取得好的效果，关键在于应确定合理的免征额和税率。

　　开征物业税影响有多大

　　物业税的征收将是我国财税改革的重大举措，势必对我国经济产生重大的影响。

　　（一）有利于规范房地产税收制度。房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。如目前土地出让金作为土地价格和房屋价格中的一部分，就被作为税基重复征税，开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5．5％的营业税和3％—5％的契税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数缴纳5．5％的营业税和相应的契税。此外，土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。现在拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易。此外，部分税种的合并与取消也有利于房地产税收制度的规范。

　　（二）有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付相当于目前房价50％的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险，另一方面也以高房价的形式转嫁给了消费者。“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％—20％的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。

　　（三）有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场。在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现为两种现象。一种是在房地产开发环节，“炒地”现象极为严重，许多好地块基本上是转了几道手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中。另一种现象是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼”。这种现象目前在北京、上海、杭州、温州较为严重，甚至出现了“温州炒房团”这样的“专业炒家”。近乎疯狂的“炒楼”行为导致这些城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。

　　（四）有利于深化我国的财政制度改革，建立地方政府财政的主体税种。有资料显示：中国财政总支出的65％集中在省以下的地方政府，上世纪90年代曾经高达80％。但是在收入方面，地方政府没有相应的自主权，容易增加各种疏忽、浪费和各种非法的乱收乱占费用等行为发生的可能性。由于许多地方缺少主力税源，导致了政府偏向于钢铁、汽车等附加值较高的行业，继而造成重复建设。如果能够使物业税成为地方政府的主力税种，就可以为政府带来稳定的税源。最终会推进各地方政府在决策时秉承“对下负责”的态度，从长远利益考虑房地产市场投资环境，保证城市的可持续发展。