政府在考虑遏制房地产投机、诱导房地产市场软着陆的政策方案时，似有必要汲取前车之鉴，审慎地考虑如何使遏制投机的政策不至于扭曲为地方政府提高地价、增加财政收入、制造房地产GDP的借口

　　中央银行近日收紧了房地产消费信贷政策。央行宣布，提高个人住房贷款利率 房地产价格上涨过快的城市或地区，商业银行可将个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。该政策虽有一定弹性，但发出了一个强烈的信号，购房信贷成本将会有所提高，并不排除继续提高的可能性。

　　此后几日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将推进开征房地产税。官方的经济政策研究机构国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将在今年年中开始模拟运行，以便为最终出台房地产税提供决策基础。

　　提高住房贷款利率，开征房地产税，两项政策的目的是相同的，即通过提高购买和拥有房屋的成本，遏制房地产市场投机、炒作行为。有关部门在出台相关政策时，也都反复强调了这一点。

　　不过，上述政策究竟能否如政策设计者的原意，遏制房地产炒作投机行为，从而使非理性的房地产价格恢复正常，却值得仔细思量。

　　在此之前，自2003年开始，中央政府即已意识到房地产市场存在泡沫迹象，主要从供给方面进行调控，比如提高房地产企业自有资金比例，整顿土地市场。但从目前的情形看，这项政策并未如设想那样奏效。而提高个人住房贷款利率和首付比例、开征房地产税，则是首次尝试需求方面管理，通过抑制需求平抑房价。

　　这样的政策看起来很合理。事实上，近两年来，政府和房地产商反复声称，正是由于市民购房需求大于房屋供给，才推动房价不断上涨，进而推动地价暴涨。

　　然而，当人们谈论供给、需求的时候，却往往忽略了供给和需求形成的市场环境及其背后的制度环境。目前，在房地产市场上，土地、信贷、房地产开发主体均由地方政府控制或主导。批租土地的收入，已成为城市政府的一大财源。同时，一些与政府关系密切的企业主要靠倒卖土地获取利润，而他们对政府拥有巨大影响力。从另一个角度看，房地产业已经成为城市GDP增长的主引擎，于是，鼓励房地产企业圈占土地、诱导人们买房，就成为地方政府的基本政策取向。甚至中央的宏观调控政策，到了地方政府那里，也可以成为推动房地产市场非理性繁荣的借口。城市政府借机大幅收缩土地供应，人为抬高地价，对地产商囤积土地的做法也睁只眼闭只眼。在有的城市，土地批租价格竟然成倍上涨。

　　眼看着政府收紧土地供应、地价飞涨，房产企业和消费者都必然形成房价将会不断上涨的预期。正是基于这样的预期，消费者以只争朝夕的心态大量涌入房市。结果，在2004年的宏观调控年，全国35个大中城市中，土地交易价格、房屋销售价格涨幅超过10%的城市各有9个，个别城市商品房销售价格竟然上涨20%以上。开发商大赚其钱，城市政府批地收入增加，官员的政绩也很看涨。只有普通购房人背上沉重的债务，若有风险，必将首当其冲。

　　现在回头来看，收紧土地供应，可能无助于遏制房地产市场的非理性繁荣，反而是扬汤止沸，恰恰使整个市场形成了供应收缩、价格腾涨的预期。

　　正确的做法也许应当反其道而行之 政府宣布敞开土地供应，但收紧信贷政策，因为敞开土地供应，可打消地价上涨、进而推动房价上涨的市场预期。

　　政府在考虑遏制房地产投机、诱导房地产市场软着陆的政策方案时，似有必要汲取前车之鉴，审慎地考虑如何使遏制投机的政策不至于扭曲为地方政府提高地价、增加财政收入、制造房地产GDP的借口。从这个角度考虑，对于开征房地产税是否如有些人士所设想的那样可遏制房地产投机，似有必要保持一种审慎。

　　目前的房价居高不下，本身就与政府税费过重不无关系。此类税费目前尽管多征自房地产开发企业，但最终都必然由企业转嫁给房屋购买人。只要投机者预期政府仍将操控整个市场，而房地产市场的非理性繁荣合乎地方政府的利益，则开征房地产税将难以起到遏制投机的作用 在地价、房价上涨的背景下，税收政策给快进快出的投机者所带来的成本，将会被房价上涨带来的收益所抵消。真正感受到压力的，惟有那些购房自住的业主。

　　因此，遏制房地产市场的非理性繁荣，需要更全面的政策考量，需要更为广泛的制度变革。房地产市场的非理性繁荣，本来就与地方政府之过多控制和过深介入有关。解决之道在于，政府缩回其有形之手。比如，政府放弃对土地市场的随意控制，由市场需求本身来决定土地之供应量，这可能是遏制房地产市场非理性繁荣的根本办法之一。