四问：为什么要调整房贷政策

　　消费者不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。商业银行也不能对目前的房贷业务状况过于乐观

　　记者：央行已在3月16日宣布，调整个人住房信贷政策：不再对房贷实行优惠利率；房价上涨过快城市，最低首付款比例可提高到30％。社会对此反响强烈，也有不同的看法。请问央行出台这项政策是基于什么样的考虑？

　　周小川：房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的，对未来要购房、租房的广大居民也将有损害。同时，房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的。

　　央行出台这项政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。过去，我们把个人住房贷款利率叫“优惠利率”，这个词容易给人一个误解，就是不管经济形势怎么变化，房贷利率总是“优惠”的。可以观察到，有些人对未来风险的判断有所不足，比如，其房价与收入之比是偏高的，也就是说还贷负担重、时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高，投入比较大。这些，都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。

　　更重要的是对银行的提示。我国的房改是上个世纪末启动，并在近年基本完成的。房贷对很多银行来说都是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。因此，不能对目前房贷业务的状况过于乐观，甚至放松贷款审查和管理。央行调整房贷政策，为的是提醒商业银行要增强风险意识，要在深入研究和估计存款成本、费用成本、中长期违约率等基础上，拿出自己发展房贷业务的判断来。

　　此外，目前全国的房地产价格很不平衡。大多数城市的房价在上升，其中有一些城市上升偏快，还有一些城市上升过快，无法用一个全国统一的政策来调控。所以，这次房贷利率调整，体现了“区别对待”、不搞“一刀切”的原则，赋予商业银行、各地银行公会自行定价的灵活性。我们鼓励商业银行根据当地的实际情况，结合央行的“窗口指导”、银行公会的自律机制和监管部门的风险监管等，来决定是否需要对当地房贷的最低首付款比例进行调节。

　　五问：下一步将怎样调控房价

　　下一步，如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样作用于房地产价格

　　记者：那么，下一步，央行会不会出台新政策来防止房价的进一步上涨？

　　周小川：从国际上的经验来看，主要还是依靠基准利率政策（各国名称不尽一致）来对房地产价格产生影响。但在本次房贷政策调整之后，除了公积金贷款仍体现大致等量的利率优惠外，商业性房贷利率和同期贷款利率已经一致。下一步，如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样作用于房地产价格。

　　利率政策针对的目标比较多，包括经济增长、就业、消费品和生产者价格、资产价格等，房地产价格只是资产价格的一部分。如果其中的大多数指标都有一致的动向，我们当然会通过利率政策来调控。但有时这些指标显示出一种矛盾的状态，有的指标往上，有的指标往下，究竟以哪个指标为主来判断形势和运用利率政策，还不是一个简单的问题。

　　六问：案件会不会影响国有银行改革

　　虽然发生了一些案件，但对国有商业银行改革的总体进程不会有太大的影响

　　记者：对于国有商业银行改革，有这么一个比喻：财务重组方面的进展被比作“物理变化”，公司治理方面的进展被比作“化学变化”。中行、建行股份制改革以来，已经发生了一些案件，有人说，这意味着改革并没有使其产生“化学变化”。对此，您有何评论？这些案件对中行建行的上市、工行农行的股改会不会产生影响？

　　周小川：如果按照你说的比喻来看，中行、建行的“化学变化”应该说已经产生了。一是两家银行已经建立并逐步改进了现代公司治理结构的基本框架；二是内部控制和风险管理的力度不断加大；三是改革了人事制度和激励机制；四是已在改善信贷文化；五是开始尊重股东利益。

　　总的来看，现在两家银行在公司治理等诸多方面是明显向好的方向发展，但这并不意味着过去不好的东西就全部消除了，随着改革的深化，它还会有所暴露。但是，大家应该有一个量的概念，也就是说那些不好的东西是比以前多了还是少了，这应该能够看得出来。财务重组在一个较短的阶段就能完成，但公司治理等的进展需要花费比较长的时间，是伴随改革不断完善的过程，现在起步了但不可能立刻达到最佳状态。拿不良资产来说，商业银行面对多项风险业务，会产生一些不良资产是正常的，关键是看新增的数量有多大，是不是当年合理的拨备所能覆盖的。如果覆盖不了甚至侵蚀资本，就说明是不健康的。从这个角度来看，要对新产生的不良贷款和案件有个量的判断。

　　谈到案件的影响，我想大家在每一个案件发生后，都会认真思考和吸取它的经验教训，以便以后做得更好。我认为，虽然发生了一些案件，但对国有商业银行改革的总体进程不会有太大的影响。国有商业银行股份制改革的每一项内容都是本着注重实效、一步一个脚印的原则来进行的。一方面，吸取案件教训，会使改革向前走得更好；另一方面，案件本身也说明旧的体制、机制的东西还在一定程度上起作用，因此，也只有继续加大改革力度才能使国有商业银行的明天更好。