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国务院办公厅转发七部委稳定房价文件，政府宏观调控房产市场措施细化漫画/傅天
综合新华社北京5月11日电国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
意见分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。
意见指出，保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。
意见明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费。同时意见还强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。
文件四大亮点
亮点1
严禁炒地、转让期房
遏制投机炒作行为、稳定住房价格
A 严禁转让“期房”
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
B 2年内卖房征营业税
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
C 依法制止“炒地”
加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
记者点评：当前我国房地产市场的主要“症状”就是部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作；严重的房市投机，使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，阻碍了群众住房条件改善的步伐。
亮点2
3种情况享受优惠
鼓励支持普通百姓自住住房需求
A 加强政策住房
加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。
B 享受优惠3条件
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
C 地方政策月底须公布
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
记者点评：政策措施目的在于鼓励支持普通百姓自住住房需求。当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。
亮点3
完善城镇廉租房制度
保障低收入者住房需求
城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。
记者点评：住房是一种生活必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。因此，完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。
亮点4
严格中介机构市场准入
加强市场监测，完善市场信息披露制度
依法严肃查处违法违规销售行为。
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。
记者点评：房地产市场存在严重的信息不对称，这些政策措施的出台，目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。只有不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，才能更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。
新华社发
部委声音
建设部副部长刘志峰：新政策旨在稳价并非打压房价
本报综合报道继央行房贷新政、国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，政府再出调控新政，建设部副部长刘志峰昨日称，这份稳定房价的重要文件旨在稳定房价，并非打压房价。
刘志峰是在中国房地产估价师和经纪人学会第二次全国代表大会上说这番话的。
新政策将倾向于供需双向调节
今年一季度，中国商品房价格在去年两位数增幅基础上再度飙升，其高达12.5%的非正常增速引起官民高度关注。刘志峰昨日坦言，投资规模太大、房价上涨太快是当前房地产市场存在的两大问题。针对上述问题，国务院有关部门已拟订了进一步调控房地产的文件。据知，调控新政将倾向于供需双向调节，其中需求方面的调节重点包括遏制投机性需求、控制投资性需求、限制被动性需求、引导合理住房消费。
在供给方面，新政策将责成各地改善供给结构，鼓励普通商品房及经济适用房的建设，增加中低价位住房供应量。
指部分企业利用信息不对称鼓吹涨价
刘志峰称，当前对房价调控的基本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。这位官员强调，政府并非在打压房价，而是为了稳定房价。
刘志峰昨日还就部分房地产开发企业及中介机构利用信息不对称鼓吹房价必涨的言论给予了批驳。他表示，去年以来，一些房地产项目投机炒作现象严重，投资性购房大量增加，非理性因素不断积累，增加民众对房价上涨的心理预期，推动了部分楼价短期内快速上涨。这位官员希望媒体加强舆论引导，把握好舆论导向。
地方措施
江苏抑制房价再推五招
因房价上涨过快，房产利润明显高于社会平均水平
本报讯据《江南时报》报道江苏部分地区房价上涨过快，销售利润明显高于社会平均水平。记者从省物价局获悉，为抑制暴利，稳定房价将从五方面着手，加快建立经营者自律、消费者参与和社会监督的新时期房地产经营与价格监管体制。其中四招为：
建立商品房成本监审制让消费者认识房价构成
物价部门表示，今后江苏全省各级价格部门将定期测算城市分区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代缴的行政事业性收费的监审，并在认真审核的基础上，每半年向社会公布一次监审结果，房价上涨过快或成本变化过快地区可每季度公布一次，以提高消费者对房价构成的认识，探索建立由社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品房价格约束机制和暴利控制机制。
调整土地价格评估方式保持周边地价衔接
为抑制房价过快上涨，对取得土地使用权在三年以上的土地可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价。各级价格部门要认真审核土地价格评估结果，保持宗地评估价格与周边地价的基本衔接，防止因土地实行评估而推动同地段房价上涨。
公布商品房实际成交价引导消费者理性购房
物价部门要求开发企业应在商品房销售过程中，定期分批将销售数量与价格报物价部门备案，价格部门则将定期向社会公布本区域各开发企业销售价格情况，及时把握房地产市场价格行情和变化趋势，引导消费者理性购房。
物价部门研究对付炒期房严控三种价格欺诈行为
通过典型调查发现，房价上涨过快的地区，各种哄抬房价、联手垄断房价等价格欺诈行为都比较严重，对房价上涨起着推波助澜的作用。目前，针对房地产市场中多家开发企业在一定区域内联手控制房价的行为，开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价的行为，违反法律法规炒作房价特别是期房价格的行为，物价部门已加紧着手研究对策，将通过公开曝光、立案查处等办法消灭这种违规行为。
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