“中部崛起”预示政策利好消息“价格洼地”构造利润上升空间

　　5月10日，香港，会展中心回归大厅，2005年“香港－湖北周”隆重开幕，来自香港商界50多名重量级人物李嘉诚、郑裕彤、许荣茂、罗康瑞等人的出席将武汉捧成一片热土。此间10．4亿美元的合同投资额为大武汉垫下了牢固的地基。

　　其会，自去年6月以来，香港大财团已纷纷大手笔投资武汉：2月2日，世茂集团以31．5亿元拍下汉阳鹦鹉洲一块858亩土地，投资80亿元建设中央旅游商贸区；4月28日，瑞安集团将沉寂两年多的永清地块拿下，耗资33．9亿元，新的全国“地王”在武汉诞生；4月30日，和记黄埔地产出资16．23亿元，独家拿下江汉路周边“花楼”、“老甫”两块地；而已在武汉投资13年总投资超50亿元的香港新世界集团董事长郑裕彤近日考察武汉，表示将加大在汉投资力度。在短短60多天时间，香港地产界的三大巨头先后登陆武汉，83．27亿元港资“空袭”江城，并接连制造两大“全国地王”。

　　长期徘徊在国内地产主流话语圈边缘的武汉，一夜之间忽然站到了国内地产的潮头浪尖。

　　中部价格洼地也是资本洼地

　　曾几何时，武汉成为一个“便宜”代名词，这里吃住玩与同等城市相比是最便宜的。国美武汉公司的经理曾对记者说，家电产品武汉是个价格的洼地，这些让投资者认为没有消费能力的迹象，现

　　在成为香港“大佬们”撕抢的对象。有人认为“武汉人住不起好房子”，而有眼光的投资者却认为“武汉人没有好房子住”。武汉这个价格洼地同时也是资本的洼地。

　　也许是门槛太高，也许是无法抗争，李嘉诚和罗康瑞在武汉“攻城略地”，如入无人之境。

　　4月30日，华人首富李嘉诚旗下和记黄埔集团的志力有限公司走进武汉市土地交易中心，在无人竞价的情况下，和黄地产以16．23亿元拿下汉口闹市区两幅土地，其中一幅每亩价格达950万元，为武汉市历来土地出让最高单价纪录。

　　此前两天，温文尔雅的瑞安集团董事局主席罗康瑞亲临武汉土地交易中心演绎一个人的精彩：他在最后时刻亮出33．9亿元的底牌，未遇任何挑战，轻描淡写地将汉口永清片719亩商务及住宅用地收入囊中。

　　这不由得让人想起今年2月初许荣茂为汉阳鹦鹉洲地块血战到底的一幕。当天，许荣茂率子亲临武汉督阵，其麾下香港世茂集团与新加坡仁恒、香港和记黄埔、浙江绿城等三家超级地产大鳄撕抢，9轮拍高5．5亿，每次举牌加价动辄5000万或1亿，超出起始价10．5亿元，最终以31．5亿元的最终叫价击退群雄，拿下858亩的汉阳鹦鹉洲地块。

　　从场面上看，许荣茂拿地如同好莱坞的大片，让人记忆长久，但细细算账，许荣茂的汉阳鹦鹉洲地块，其楼面价仅1967元／平方米，而罗康瑞夺得的永清片地块，其楼面价高达2339元／平方米，但最让人吃惊的是，李嘉诚摘得的汉口两宗地，其楼面价分别高达3163元／平方米和3167元／平方米。

　　不论是单宗地的价格，还是楼面价格，香港地产的三巨头，不断在武汉刷新着一个又一个全国最新纪录，成就着一个又一个“全国地王”。

　　港资地产何以在汉突然发力？

　　一个饶有意味的背景是，就在瑞安集团夺得新“地王”前一天，即4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出进一步加强房地产市场调控和引导的八条措施（民间通称“国八条”），其中第二条正是“加大土地供应调控力度，严格土地管理”，要求地价、房价上涨过快的城市，适当增加中低价位商品房和经济适用房的用地供应量。

　　这边是短短三个月内80亿元港资“空袭”武汉，接连制造两大“全国地王”，那边是中央政府连出猛招严控房地产投资过热，如此情形让人雾里看花。

　　“武汉房地产业发展相对滞后，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，对外来投资商会有更多吸引力。”深圳德思勤地产武汉公司副总经理江浩表示，无论是为了规避风险进行投资组合，还是挖掘潜在的商机，精于计算的港资财团此时逐步移师武汉等二线中心城市，都是合理的选择，在调控政策风声趋紧之时，武汉无疑成了一块资本洼地。

　　武汉中天置地投资顾问公司总经理朱戈说：“除‘资本洼地效应’外，武汉市政府近年来极力倡导的‘中部崛起’战略，也是本地楼市的一剂强心针。”他认为，该战略构想如果得到国家认可，武汉作为中部地区的龙头老大，优惠政策及基建投资方面的倾斜自不待言，对外来投资者来说，这是一个极大的利好消息。

　　许荣茂、罗康瑞在汉夺得地块后的新闻发布会也承认，此前他们至少花了两、三年时间对武汉市场进行调研。

　　可以说，港资财团来汉发展不是一时的心血来潮，而是经过长期的计划和打算，同时，背后还有很深的经济原因。近几年香港公寓出售总数不断下滑，房地产市场已经临近饱和，不再适合大规模的操作，也无法获得更多的利润。而内地从停止福利分房全面实行住房商品化的1998年开始到2003年，六年间房屋销售额平均每年增长超过30％，投资额平均每年增长率超过20％，内地房地产业的高利润与高回报也像巨大的磁场一样吸引了国际公司投资的目光。据统计，同样是写字楼或住宅项目，中国境内比港台地区的利润平均高出5％～8％。如此大的利润，怎容得港资财团不觊觎大陆巨大的市场和商机？

　　此外，包括和黄在内的香港地产巨头2005年在内地大肆圈地还有两个原因：一是CEPA的实施进一步加强了香港和内地的联系；二是今年中央实施宏观调控政策，一些资金不足、实力不强的中小型地产开发商已无力承担地产开发所需的钜额资金，这对资金实力雄厚的港资地产商恰好是以低成本扩大市场份额的机会。

　　武汉将是下一个上海？

　　摩根斯坦利亚洲首席经济学家谢国忠曾在《新财富》杂志上发表文章《武汉，下一个上海》，引起广泛讨论。五年前，这位华尔街少壮派精英经济学家，曾如出一辙地预言过上海的崛起，事隔数年后，他的预言被上海轰轰烈烈、势如破竹的腾飞现实所印证。

　　如今，他再次以其全球性的视野预言大武汉———这个代表中部中国的领袖城市必将在近年迅速崛起———这一令九省通衢、沧海横流的江城古城人心振奋的预言是否会再次成为现实呢？

　　武汉虽在吸引外资的竞争中于上个世纪90年代败给上海，但上海的投资成本已大幅上升。比较武汉与上海目前的房价，武汉的普通住宅价格仅为上海的1／3，豪宅价格为1／4，武汉的劳动力成本不到上海的1／3。因此，武汉对外资显得比以往更有吸引力。

　　“我们计划10年内持续投资100亿，在该片区内开发中高档住宅、高级酒店和商务办公物业。”拿下永清片后喜气洋洋的罗康瑞宣称：“我们的首要目标就是要在武汉再造一个新天地。”

　　和记黄埔地产集团副董事、总经理徐建东也表示，江汉路的两块地正在进行规划设计，初步意向是，在老城地块上做精品商场，融餐饮、零售、娱乐于一体；伴有居住，紧邻长江的花楼片区以居住为主，尝试与江汉路步行街对接，建设一些特色零售物业。

　　由于港资注重地产项目的长线投资，其产品线能弥补城市功能的一些不足，这也是各城市对香港地产资本追逐的另一个目的。据悉，未来世贸的锦绣长江项目和瑞安的永清项目，将给武汉目前相对薄弱的汉阳和汉口东部增加强大的商务功能，这可能是这个城市更需要的。（17B1）