国际先驱导报上海特约记者非语报道

　　“在1995年，当美元见底时，泰国曼谷的房地产市场泡沫就开始破裂了。房地产价格的下降惊吓到了外国的投机性投资者，同时，热钱也就开始撤离了。上海与10年前的曼谷很类似。我认为，上海很可能会跟随曼谷而去。”摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠在今年3月份如此说道。

　　上海房价比拼伦敦？

　　谢国忠说他现在在中国听到的诸多关于上海房地产市场将持续走高的论调和他在1989年的东京和1997年的香港听到的一样。其中，最为著名的论调是：上海的房地产价格应该和香港、伦敦和纽约的房地产价格持平。一位来自美国堪萨斯城的先生说：“在上海价值40万美元的一套同等水平的房子在伦敦售价200万美元。”心理预期之高可见一斑。

　　在谢国忠等的泡沫论前面，许多支持上海房产牛市的经济学家随即反驳说，虽然摩根士丹利的经济学家极力主张上海房产存在泡沫，但其投资决策者们却以实际行动表现出对中国内地房地产市场的看好。

　　据报道，从2003年7月开始，摩根士丹利名下房地产基金MSREF与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，项目总投资预计达9000万美元，在尝到甜头后，这个著名投行开始连续介入上海楼市。

　　外国投资者对于上海房产形成的哄抢势头是难以想像的。上海一家IT公司的职员郑某的姐姐在华尔街工作，前不久刚刚委托郑某在上海市中心现金购进了两套住房。郑某描述说：“我姐姐在华尔街的朋友最近一年来经常谈到中国的楼市，有许多人开始思考来中国投资房地产。”

　　面对外资需求，开发商和销售商也已开始主动出击。均价7000美元/平方米、创上海公寓类住宅最高售价的“华府天地”，一直在运作去欧洲进行楼盘推介。此前，世贸集团已经携带其6个豪宅项目到澳大利亚、新西兰和法国等地巡游推介一圈。另外，许多代理公司正在酝酿成立以海外购房团为直接销售对象的专营代理部门。

　　“在最近一个时期，上海房地产市场投资的主体已经发生了改变，境外资金开始占据主流。”瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶东分析说。

　　或走或留，外资不一

　　即使在今年5月11日的房产新政出台后，许多国外投资商仍然表现得信心十足。

　　海外基金仲量联行中国区执行董事郝思建对记者表示：“尽管未来6个月到一年内，上海房地产市场可能出现对价格的修正。但就基本面而言，上海房地产市场仍非常具有吸引力，房价从长期来看将保持上升趋势。”

　　新政出台之后，海外基金的在华投资并无撤离迹象。对于海外基金投资预期的评判，众多观点聚焦在人民币升值上。另一家海外基金基强联行的副总裁陈咏东表示，海外基金对中国地产市场的投入态度取决于两大要素——一是市场长远发展趋势，二是自我升值能力。其中，人民币升值预期，是“自我升值能力”的最大诱因。目前，外资房地产、海外基金在上海市场的开发面积不超过10％，人民币升值预期是其在针对具体项目进行尽职调查中的重要一项。

　　但是，并不是每个海外投资者都这么认为。荷兰INGRealEstate就在4月份退出上海房地产市场。

　　4月25日，上海复地（2337.HK）对外宣布，其持有六成权益的远景房地产已于上周五（22日）与INGRealEstate旗下荷兰国际房地产订立协议，以3081万元人民币向后者收购松江复地的30％权益，作价人民币3080.52万元。

　　此外，摩根大通也在4月份以每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，持股量由9.28％降至8.97％。分析师指出，包括ING在内的海外基金正在转变其战略方向，从上海的住宅市场撤出。

　　事实上，一个有趣的理论正在上海房地产市场流行，而这也同样适于外国投资者。这个理论说的是，房产泡沫持续的时间总是比人们预想得要长，但是终有一天要破灭。现在的外国投资者都自信泡沫还能持续，不甘心就此退出，但其实谁也不想成为泡沫破灭前的接盘者，一切都要依靠时间的检验。