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时间：2005年05月25日16:50 来源：金羊网—羊城晚报 |
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契税或会翻倍营业税也要多交一买一卖多付1万多元110多平方的“临界房子”将热销
本报讯记者赵燕华报道：购买单套面积120平方米以上的住宅，今后很有可能要“享受”豪宅的契税“待遇”———要翻倍多交9000元以上！而且，日后“转手”时，营业税也可能要多交一笔。
广州市国土房管局有关人士昨日透露，广州市日前已向省有关主管部门提出建议，在计征商品住宅交易契税时以面积作为区分普通住宅与非普通住宅界定标准。按照该建议，购买单套面积120平方米以上的住宅，市民可能须按照别墅的标准缴纳房价3%的契税。以全市一手住宅均价5000元/平方米左右计算，一套120平方米以上的住宅要多交9000元以上税费。
购房契税相差一倍
据了解，国家七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确指出，在税收方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
这一政策，对商品房交易中的契税缴纳具有很大的影响，因为购买非普通住宅，需交付的契税是3％，比购买普通住宅高一倍。
随着收入的不断升高，近年广州市民对舒适住房的需求不断增大，不少四五口人的家庭会购买120平方米以上的大户型住宅，开发商开发的楼盘户型也越来越大。有房地产专业人士表示，广州一手住宅中120平方米以上的单位约占市场总货量的四分之一，而且比例在不断增大。去年广州一手住宅供应量达到72825套，120平方米以上的单元粗略估计有1.8万套。
界定两类商品住宅
广州市国土房管局人士昨天表示，在住宅交易中之所以仅按这两种类型征税，是因为除了别墅可以明确界定为豪宅或是高档住宅外，对其它的住房，其售价主要视所处区位而定，很难分清普通住宅与豪宅的区别。
例如，现时老城内的商品房，不带装修的毛坯房，单价普遍已达7000-8000元/平方米甚至更高；而在番禺或是芳村区、黄埔区，4000多元/平方米的已是装修得相当不错的房子。这位人士称：“显然，目前在广州市房地产市场中，以售价作为区分普通住宅与非普通住宅的征收契税标准是不太合理的。”
因此，在广州市向省有关主管部门提交有关贯彻国家七部委《意见》的实施细则时，建议以住宅的单套面积作为界定普通住宅与非普通住宅的主要标准—————购买单套面积120平方米以下的商品房，缴交1.5%的交易契税；购买单套面积120平方米以上的商品房，与购买别墅同等待遇，须交纳3%的交易契税。
房管局解释：“其实契税缴纳的标准未发生变化，当年国家财政部和国家税务总局发文规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税仍在执行。广州市只是按国家要求对两类商品住宅作出界定，估计省里会考虑采纳广州的意见。”
图：大房交高税政策，恐引起广州楼市震荡。本报记者 侯恕望 摄
楼市结构可能大变
广州市房地产业界普遍认为，仅以面积作为普通住宅与豪宅的界定标准，政策一旦施行，将对广州的住宅产品开发结构与市场结构产生重大影响。买家市场将因此进一步细分，市场的中小户型住宅供应比例将会大幅增加。
行家指出，当大户型单位“享受”别墅的交易契税“待遇”后，将有部分买家因此也将重新确定置业标准。非常现实的开发商也将调整产品结构，对目前市场上在售的“超标”大户型单位的售价适当调低。将来110多平方米的房子供应可能增加。
营业税也要多一笔
又讯根据此前国家七部委公布的稳定房价新政策，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。换言之，120平米“荣升”为“豪宅”之后，即使2年以后卖出，也要多交一笔差额营业税。假设以5000元/平方米购入120平方米的住宅，房价是60万，按照别墅的标准征收房价3%的契税，就要多交9000元；当2年后以70万转手，就要征收价款差额10万元的5.5%营业税，即5500元，所以一买一卖就多交1.45万元。
今天早上，房地产专家韩世同接受本报采访认为，有关新政策中，存在值得商榷的地方：“现在所有措施几乎都是对准消费层面，靠打压需求的策略应审慎。即使要通过税费杠杆抑制高档住宅，引导住房建设与消费，也要根据实际情况。就广州而言，以市民的收入和对舒适住房的普遍需求，就应放宽到150平方米以上”。
韩世同指出，在时下开发的楼盘，120平方米的房子一般是三室两厅（客厅、饭厅），可以满足一家三口的需求，但如果有老人的四五口人的家庭，都会购买120平方米以上的大户型住宅，而买这种住宅却被迫按别墅论处而课以重税，难免给人以“搭车涨价”之嫌。
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