侯大伟 周俏春

　　据新华社成都5月25日电

　　房地产利润究竟有多大、房地产的“水”究竟有多深？各方莫衷一是。记者追踪多日，几经周折，终于听到房地产开发商如是说……

　　真正利润都在25％以上

　　1997年，成都一位小老板怀揣着100万元杀进房地产界。四年之后，公司资产已逾6亿元，成为成都一家著名房产公司。这家公司的发家史被当地媒体披露后，不少市民惊叹：“难以置信，做房地产这么容易发财！”

　　一位资深房地产开发商说：“一般来说，房地产商对外公开讲的利润是8％～15％，实际上真正的利润都在25％以上。”25％的利润，意味着房价的四分之一被开发商揣进腰包。一项权威调查表明，房地产业税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高出5倍，比处于第二位的电力、煤气行业利润高出1倍。

　　“做不到这么高的利润，根本就别想活下来。开发一个项目，前前后后要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，还有那么多不明不白的税外费。”据他介绍，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节，每一关的大小菩萨都要去拜。春节、中秋、国庆等传统节日，更是开发商与官员联络感情的最佳时机。

　　各地经济发展情况不同，官员所处位置与帮助开发商的程度不同，打点关系的好处费也就有所差别。以西部某中等城市为例，从科级干部到处级干部再到局级干部，可以拿到数千元至数万元不等的过节费。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2％或3％左右，有的甚至更高。

　　据这位开发商透露，出手大方的开发商办事一般都特别顺利，和主管部门经常往来、私交熟的开发商，上午送去的报批件下午就能批下来。而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队，要7个工作日或15个工作日才能批下来。在房地产界，时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来，银行的按揭款和相关贷款就回笼得快，才有资金做下一步的投入。报批得慢，资金就相当于被套住了，要承担相当大的融资风险。开发商圈子里常说的一句话是，“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得，对老百姓要哭穷”。

　　三种手法“创造”高利润

　　据了解，开发商维持房地产高利润的“手法”通常有以下三种：

　　一是调高楼盘容积率。调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其他多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”

　　这位开发商对记者说，当然，能做到调高容积率的房地产商必须很有“实力”，往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作，不为外人所知。

　　他说：“房地产商做得成功不成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末节假日也忙得见不到人，去哪儿了？很多时候陪领导干部钓鱼去了，旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪还轮不上呢。”

　　二是做假账、巧避税。一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。据介绍，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致，“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。”

　　三是差价空转。按照国家政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，政府将给予适当比例的土地优惠。于是，地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他竞拍者。

　　当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上，开发商自然稳赚不赔。

　　“国八条”需加大执行力度

　　为平抑房价，国家今年相继出台了被媒体称之为新旧“国八条”共16条指导性措施。然而许多房地产开发商认为，“国八条”要取得预计实效将取决于能否得到有力的执行和实施。而作为执行、实施的主要力量———地方政府根本就不愿看到自己辖区内的房价下跌。

　　一位开发商告诉记者，不少地方在搞“经营城市”，城市怎么经营？说白了，就是征地、拆迁、炒热房地产。地方政府从炒热的地价中赚钱。没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而是越火爆越好。要维持房市的火爆，就要不断地制造对住房的大量需求，不断地以改善城市环境为由进行大量拆迁，以产生对房产的被动需求。

　　房地产是重要产业部门，它的发展对经济发展有巨大的带动作用又受制于经济发展水平，所以房市和股市往往都被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”。这种情况下，地方政府会希望房价下跌吗？

　　一位开发商对记者说，近两年来，成都房价上涨10％左右，而成都市房管局仍然觉得成都市的房价不高，房价上涨较快只是因为前几年起点很低。就在国家连续出台两个平抑房价的“国八条”之后不久，成都市房管局召开新闻发布会称，“成都房价水平基本合理”。

　　记者打电话到成都房管局预约采访，负责新闻宣传的工作人员说：“成都房价不高，谈不上抑制。对于调控房市来说，我们正在研究相关政策。”

　　一位内业人士告诉记者，世界银行的一项调查表明，一套住房的价格如果是一个家庭年收入的3倍至6倍时是合适的。按2004年成都住宅五城区均价3241元／平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的数据计算，三口之家购买一套70平方米住宅需要7．3年，房价收入比为7．3∶1，高于世界银行调查的标准。

　　“问题还不仅在于此，”这位业内人士强调说，“全年城市人均可支配收入，抹杀了大量低收入阶层与目前房市的巨大鸿沟。成都是一个缩影，我国远远没有形成一个两头小中间大的社会形态，大量低收入者的年可支配收入是低于平均数的。而根据联合国人居中心出版的《世界人居报告》，如果住房价格与大多数家庭的收入比超过了5倍，则说明房地产市场出现了问题，因为这时大多数人都买不起房子了。”