房地产利润究竟有多大、房地产的“水”究竟有多深？各方莫衷一是。
1997年，成都一位小老板怀揣着100万元杀进房地产界。四年之后，公司资产已逾6亿元，成为成都一家著名房产公司。这家公司的发家史被当地媒体披露后，不少市民惊叹：“难以置信，做房地产这么容易发财！”
一位资深房地产开发商说：“一般来说，房地产商对外公开讲的利润是8％～15％，实际上真正的利润都在25％以上。”25％的利润，意味着房价的四分之一被开发商揣进腰包。一项权威调查表明，房地产业税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高出5倍，比处于第二位的电力、煤气行业利润高出1倍。
“做不到这么高的利润，根本就别想活下来。开发一个项目，前前后后要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，还有那么多不明不白的税外费。”据他介绍，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节，每一关的大小菩萨都要去拜。春节、中秋、国庆等传统节日，更是开发商与官员联络感情的最佳时机。
各地经济发展情况不同，官员所处位置与帮助开发商的程度不同，打点关系的好处费也就有所差别。以西部某中等城市为例，从科级干部到处级干部再到局级干部，可以拿到数千元至数万元不等的过节费。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2％或3％左右，有的甚至更高。
据了解，开发商维持房地产高利润的“手法”通常有以下三种：
一是调高楼盘容积率。调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其他多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”
这位开发商对记者说，当然，能做到调高容积率的房地产商必须很有“实力”，往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作，不为外人所知。
他说：“房地产商做得成功不成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末节假日也忙得见不到人，去哪儿了？很多时候陪领导干部钓鱼去了，旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪还轮不上呢。”
二是做假账、巧避税。一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。据介绍，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致，“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。”
三是差价空转。按照国家政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，政府将给予适当比例的土地优惠。于是，地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他竞拍者。
当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上，开发商自然稳赚不赔。
新华社记者侯大伟周俏春
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