【作者】徐寿松

　　既然房价过高、涨幅过快是导火索，降价理应成为起点，并将成为衡量问题成功解决与否的终点

　　国际先驱导报文章

　　楼市新政实施近一个月，上海等地房地产市场明显降温，价格上涨趋缓，投机炒作行为得到一定遏制。但是根据有关报道，不少地方的开发商对楼市仍持乐观态度，因为一些地方政府表态，房价稳定，不会降。政府的表态支撑了开发商的信心。那么，“稳定房价”等同于房价只涨不跌吗？房价不会“大起大落”等于房价不会降吗？这里显然有对楼市新政的误读。

　　在七部委联手出台的《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》中，八条意见针对四个问题：房地产投资规模、价格涨速、供应结构和市场秩序。而这四个问题的核心所在就是价格问题，它们或因价格而起，或因价格加剧。

　　既然房价过高、涨幅过快是引起房地产市场诸多问题和话题的导火索，降价理应成为解决问题的起点，并将成为衡量问题成功解决与否的终点。

　　而眼下，遗憾的是，房价问题被强势群体“忽略”了，话题正在被“巧妙”地转移：开发商不谈价格、地方政府不谈价格。没有人能否认，七部委楼市新政的主旨就是稳定房价，其指向就是要让普通百姓能住上房子，生活得到改善。要实现这点，在楼市处于高位运行的当口，就必须平抑房价。

　　从维持宏观经济稳定的角度看，房价的确不能大跌，中央出台“新国八条”的用意也正是要极力避免房价大起之后的大落。“不能大跌”是问题的一个方面，而“不会大跌”乃至“不跌”，则是另外一个方面。

　　有相当强势的观点认为，房价“不会大跌”的理由有二：一是不能大跌，大跌对老百姓没好处；二是从房价成本构成看，没有大跌的空间。第一个理由是能愿性的，第二个理由是客观性的。

　　先看客观性理由。“目前房价大跌的条件也不存在，从成本的角度看：土地出让金不能少，少了基础设施配套不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格也居高不下。从构成因素分析，有一部分是不可能下来的。”

　　如果现在的房价构成是合理的，没有虚高，没有多大的下跌空间，那么，还有调控的必要吗？开发商为什么不具体分析土地、建成成本在房价构成中的比例？为什么避谈房地产利润？

　　而认为房价下跌对老百姓没有好处，其实混淆了住房和投资的界限。房价风险对于以居住为主的老百姓而言，只在起点和终点。所谓终点风险，就是说只有进入流通环节时，风险才会产生。对于大多数只有一套自住房的居民来说，不会因为涨跌而卖房，房产对于他们而言只是“纸上富贵”。而对于另外大部分希望改善住房条件的家庭来讲，其所关注的也不是卖掉自住的房子会少拿回多少现金，而是换套新房还要再筹集多少钞票。

　　当前“房价不会大跌”并不等于房价可以“不跌”。不可否认，房地产市场是个带有强烈区域特征的市场，对于刚刚起步的二三线城市，调控的该是增幅，稳定发展；而对于东部一线城市，最近两三年内，房价涨了翻了几番，“稳定房价”的前提必须是价格有一个适度的回调。房价不仅必须下跌，而且从技术层面看，也可以下跌。以上海为例，现行房价至少有30％左右的下跌空间，差不多正是去年10月到今年3月之段时间内的一新轮涨幅，必须将其回调下去。