舒可心：“你花100万买一栋房子，其中30万买的是房屋产权证上的建筑面积，另外70万买的是社区公共部分。”

　　聂海亮：现在一些成功建立的业主委员会掌管大量公共财物，但运行不理想。由于缺乏监督，这些业委会的收支账目不清，甚至出现了成员腐败的情况。

　　外滩主笔 邢林池／北京报道

　　“风能进，雨能进，国王不能进。” 这句著名的英国谚语说的是住宅的私人性，来自1756-1763年英法“七年战争”时担任英国首相的威廉·皮特的一次演说。皮特以此来形容私人财产的神圣性。

　　2005年7月11日，全国人大将正在审议中的《物权法》第三稿公开发布，向社会征集修改意见，一时引起了广泛关注。

　　舒可心：无论如何，不能以“约定”了之

　　很多人也许难以从艰涩的法律条文中看出重大利害，但舒可心不一样。

　　舒可心是北京市朝阳园的一名住户，过去三年一直担任这个小区的业主委员会主任。在2002年起风起云涌的小区维权活动中，舒可心成了民间最有名的物业维权人士之一。现在他即将卸任，转而从事帮助其他社区组建业主委员会这一项艰巨的工作。

　　“我最关注《物权法》第76条的规定。我反对条文中将会所、车库的归属按约定来确认。”舒可心对记者说。

　　舒可心自有依据。他说，现在小区里的绝大部分纠纷起因都是因为公共设施的产权不明。“很多物业公司赖着不走，业主委员会换不掉他们，就是因为他们占据着会所、车库等设施，分享这些设施带来的利润。”

　　“请注意，我不反对开发商拥有车库和会所。我反对《物权法》中‘约定’的说法。如果开发商能拿出产权证，也可以拥有这些部分；如果拿不出，这部分产权就归全体业主所有。无论如何，不能以‘约定’了之。” 舒可心说。

　　舒可心认为“约定说”给开发商留下了一个有利的“后门”——开发商因此可能随便拿一份合同到房屋管理处说“合同上约定好了”。即便他们不这么做，该条文也给业主们从开发商手中收回车库与会所的产权制造了很大的障碍。

　　《物权法》草案第76条是这样说的：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　舒可心认为此条的后半部分应修改为：“会所、车库的归属，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　另外70万买的是社区公共部分

　　当前，在中国社会，土地、自然资源、公共设施之外，落实到私人头上的物权主要是房屋产权。在农村，是农民的宅基地和房屋；在城市，是城市小区居民购买的商品房。由于现在高层建筑的发展，在法律术语上，城市居民购买高层建筑物所拥有的房屋产权，被称为“业主的建筑物区分所有权”。

　　《物权法》特别解释说，“业主的建筑物区分所有权”，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　但是实际情况并不止于此。在中国内地房地产的开发中，土地整体批租，开发商进行了包括公共设施、道路、管线、绿地等在内的全面开发，因此从产权意义上形成了一个个封闭的小区。除了建筑物本身之外，小区内的各种设施都在房屋销售中被分摊进成本，因此中国色彩的“业主的建筑物区分所有权”包括楼宇内部的公共部分、社区公共领域、地下设施等等。

　　“每一个买房子的人未来都获得两证：房屋产权证和土地使用证。其中土地使用证就包括了你所在小区的土地成本分摊。”舒可心解释说。

　　这与香港的情况完全不同。香港人所说的“建筑物区分所有权”仅仅指建筑物本身，而在内地，这包含了小区的公共土地部分。

　　“你花100万买一栋房子，其中30万买的是房屋产权证上的建筑面积，另外70万买的是社区公共部分。”舒可心等人研究了部分小区的建筑成本，得出了这样的结论。

　　并非所有商品房业主都知晓自己的权利。在北京的一些大型社区，隶属房地产公司的物业公司将地下车库以高达7-8万元的价格或租或售给部分业主，这些收益的去向并没有被业主察觉。

　　“如果出售肯定是违法的，开发商并没有地下车位的产权。”舒可心说。当然，一切还要《物权法》重新来界定。

　　聂海亮：如何监督业主委员会？

　　申请权利就需要进行斗争和谈判。

　　虽然中国内地一些从事社区公共利益保护的人一直在抱怨城市业主们的懈怠：业主大会很难召集、不支持业主委员会的工作、很少关注自家住宅之外的公共空间……然而，新型业主——拥有自有产权房屋的城市人口——正在以一种积极的姿态发出自己的声音。

　　在新建小区，业主们选举了业主委员会——该组织领导了过去几年一些颇为轰动的维权活动。

　　聂海亮，北京大型社区——回龙观的一名业主代表。由于其在物业维权中名声大噪，2003年，32岁的聂海亮当选为北京市昌平区回龙观选区惟一的一名人大代表。

　　“我们的车库定位很不明确，包括地上车位，按说应该属于全体业主，但现在收入并不归业主们支配。”看了《物权法》草案后，聂海亮这样对记者说。

　　聂海亮与舒可心都曾通过参与业主委员会的工作与开发商和物业公司进行谈判，但现在，他们都开始相继退出所在社区的业主委员会。在《物权法》草案及2003年的《物业管理条例》中，也没有条款对该组织的性质和功能给予明确的界定。

　　“业主委员会是个社团还是经济实体？这是需要确认的问题。”聂海亮说。现在一些成功建立的业主委员会掌管大量公共财物，但运行不理想。由于缺乏监督，这些业委会的收支账目不清，甚至出现了成员腐败的情况。

　　舒可心在2005年初就说，未来小区一个突出的矛盾是业主委员会与广大业主的矛盾。说这话的时候，他还在朝阳园业委会主任的职位上。虽然他问心无愧，还是毫不留情地说：“某些物业公司拿钱来贿赂业委会成员，以获得有利的合同。如何来监督这些人？”

　　现实的情况就是这么麻烦，一些人希望《物权法》加强业主委员会的权力，另一些人则希望进行限制。这是《物权法》第三稿面临的特殊情况。

　　《物权法》第81条规定，业主会议或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。舒可心表示，这一条“很有问题”。

　　但支持扩大业委会权力的人认为，业主委员会是业主大会选举出来的管理机构，如果这个机构没有约束力，一盘散沙的业主们很难在具体利益上共同进退。

　　《物权法》第87条规定，当发生侵害业主共同权益的事件时，业主们可以业主会议的名义起诉，也可以个人名义起诉。条文中唯独没有规定可“以业主委员会的名义起诉”。

　　有人认为应该修改此条，“在实际操作中，全体业主共同起诉很难实现，甚至凑够2/3以上的业主也不容易；而以业主个人名义起诉则显得势单力薄，成本太高。”一名广州的律师对记者说。

　　但问题是，很多居住区的业主委员会仿佛一个志愿者组织，缺乏必要的资金来源；而权力过大的业主委员会，却引起了另外一些业主的怀疑。在北京一个名为“阳光100”的居住区，业主委员会经业主大会授权选择了一家新物业公司，很多业主最后仍然拒交物业管理费。

　　“业主们的民主意识需要培育。”舒可心说，“主要的问题是，面对纠纷，每个人都要形成协商和谈判的习惯，不能完全指望在法律条文上进行事无巨细的规定。”