王先生买下某市一处高级外销公寓，一家人喜迁新居。可仅过了5个月，他们忽然发现开发商原本承诺要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，王先生把开发商告到法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵犯了他们的眺望权、通风和防噪音污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉。王先生所主张的“眺望权”属于地役权，是指对一定景观的眺望不受他人非法侵害的权利。

　　本案中，开发商的行为违背了诚实信用原则，应承担相应的民事责任。但我国现行立法中未明确使用地役权的概念，仅《民法通则》第83条及相关司法解释对包括地役权在内的相邻关系作了规定。而且，这些条款也仅规定了处理包括地役权在内的相邻权的基本原则。至于什么是地役权，地役权的标的、取得、效力、消灭原因等，一概未作规定。在本案中如果王先生就楼前空地只能是足球场而与开发商之间签订了明确的合同，在这种情况下开发商违约，王先生可依合同法向其主张违约之诉；但是，如果王先生主张眺望权，那他提出的应属于侵权之诉，其可能胜诉的前提是我国民法制度中有关于地役权制度的规定。但是，在我国物权立法及地役权相关制度未建立的背景下，“眺望权”的成立没有法律依据。

　　因此，中国政法大学民法研究所副教授刘智慧认为，在我国物权法中确立地役权制度有着现实需求：一是有助于明确划分地役权与相邻权的界限，弥补相邻关系制度的不足；二是确立地役权制度有利于我国物权体系的完善。长期以来，相邻不动产利用关系常被当作一般相邻关系来处理，因为地役权与相邻权的确有诸多相同之处，比如，二者都是与不动产有关的权利，均属于物权的范围，均表现为通过对一方土地所有人或他物权人的权利加以限制，而使另一方的权利得以延伸。因此，在我国对相邻权与地役权应分别给予应有的法律位置，明确其并非包含关系，且功能各异，这样既合乎法理，又兼顾现实之需。从法律性质上看，相邻关系属所有权范围，而地役权属用益物权范围。因此，在物权体系中，应将相邻关系与地役权区分开来，将地役权纳入用益物权体系中。

　　在采访中，刘智慧副教授就地役权的设立、地役权的效力、地役权的期限及消灭做了详细解读：根据草案的规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。因此也可以说，地役权是为了自己特定土地的便利而使用他人特定土地的权利。

　　刘智慧说，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人，即该地役权对第三人不具约束力。但是物权法草案对地役权是否可以因时效取得没有作规定。

　　刘智慧提醒，需要注意的是，依据草案的规定，如果土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　另外，根据物权法草案的规定，地役权不得单独转让，除合同另有约定外，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等依法转让的，地役权一并转让。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权.(作者/杜海岚）

　　名词解释

　　地役权：指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利。

　　专家观点

　　中国政法大学民法研究所副教授刘智慧：从法律性质上看，相邻关系属所有权范围，而地役权属用益物权范围。因此，在物权体系中，应将相邻关系与地役权区分开来，将地役权纳入用益物权体系中.