新华网上海8月15日电（记者徐寿松、邓华宁）供求逆转，价、量普跌，开发商信心指数跌破景气临界点，5年来房价持续上扬的行情渐渐终结，多空博弈的天平在向买方市场倾斜。近来，长三角房地产市场上凸现的三个方向性转变，表明长三角楼市从高位盘整平台跌入“下行通道”。

　　转变之一是：供求关系逆转，商品住房进入买方市场。供求是衡量房地产市场运行态势最重要的指标之一，它既是反映当前市场的“温度计”，又是探测后市走向的“晴雨表”。从2000年长三角楼市步入上升通道开始，供求一直向偏紧状态运动，供应的增长始终追不上需求的步伐，商品住宅供应缺口不断扩大。在上海，供应缺口曾由1％一路拉大到9％。而今年4月楼市调控以来，预期普遍看跌，买方持续观望，交易量大幅萎缩，供大于求的局面已然出现。3月，上海上市新盘供应量与成交量之比还是1：1．2，眼下，骤降至1∶0.58。其中，浦东新区的供求逆转更为明显，楼市调控之前其商品住宅供求比为1∶2，而现在骤降为1∶0．3,需求量不及供应量的1／3。

　　与一季度相比，南京楼市供大于求的状况在不断加剧。二季度房地产市场总需求为368万平方米，而总供给为580万平方米，供求比为1：0．63；其中一手房的成交量只有供应的一半多。

　　处在风口浪尖的杭州楼市目前也已进入供过于求的时期。统计数字显示，4月份以来成交量迅速下降，市场出现成交停滞的局面。新上市商品房成交量持续低迷，目前的成交量只相当于以前的2到3成，一般日成交不过一、二十套。滨江区是近年来杭州新房市场的热点区域，而6月份此地只成交了74套房源，与年初高峰时相比，锐减了8成多。二手房市场的供求逆转更明显，杭州市经济信息中心监测的8家中介公司成交情况显示，6月份杭州二手房市场成交量跌入历史低谷，月度总成交量环比下降了41％强。新开楼盘问者寥寥，二手房少有买家，一位开发商说，“供过于求将是今后一个时期杭州楼市的常态。”

　　转变之二：楼市从高位运行向价、量普跌回归。供求关系是左右市场成交价、量的主导因素，在供求逆转的情势下，房价止升走跌，交易缩量下行不可避免。眼下，长三角楼市滑下高位运行区间，在普遍的折扣促销中，回归价、量双跌的下行通道。7月，上海商品住房成交量创下了5年多来单月成交量历史最低点。中房上海指数办公室调查数据显示：楼市交易大幅“缩水”的态势仍在继续，7月上海的成交量环比下降，总量不到78万平方米，仅为年初最大单月成交量的1／3；28％的调查样本楼盘跌价，其中有9个楼盘的跌幅超过10％，最大跌幅达31.6％，14个楼盘均价下跌达到或超过1000元/平方米，跌价最多的大华板块一楼盘每平方米暴降4420元。来自市场的信息反映，在一手房市场，开发商开始打破市场定价格局，打折、“跳水”促销的越来越多。中原地产的副总经理唐振东说，眼下上海明言降价的楼盘还不算多，但可以讨价还价的据估计不会低于8成。二手房成交均价整体上也仍然下跌。最新“出炉”的上海二手房指数报告显示，今年7月上海二手房指数为1705点，环比下降0.3％，延续了6月份的跌势，并超过了6月份0．2％的跌幅。

　　在杭州房地产市场上，投资离场、自住型资金持币观望促使价格普降与折扣时代来临。为拯救交易缩量，采取“低开”策略、下调定价的新盘渐多。开盘即打折、在指定时间内买房打折、对开发商组织的房友会会员打折，甚至是买房送车，名目繁多的“打折风”在杭州兴起。同时，杭州二手房价格指数也出现了6年来的首次大幅下跌，6月份环比下降近9个百分点，而以往价格指数下降的最高幅度不超过5个点。二手房综合成交均价也出现了今年首次下滑，环比下跌2．4％。

　　转变之三：一些开发商开始从“利润第一”转向“市场第一”。楼市交易量连续3个多月来节节下挫令开发商信心指数滑至历史低位。上海市统计局发布调查显示：二季度，长期高位运行的房地产业企业家信心指数比一季度暴跌64点，为95.8点，跌至景气临界点以下的“微弱不景气区间”，是2000年以来的最低位。开发商群体开始发生分化：一些资金压力大的开发商放弃捂盘等“冬眠”措施，不再死撑高房价体系，而是直面市场，将经营策略从“利润第一”向“市场第一”转变。“无理由退房”、开发商利用中介组织团体购房等促销新手段，正是这一转变的外在表现。7月，为缓解销售压力，顺驰地产在苏州推出“无理由退房”计划，即在指定时间内，凡购买指定楼盘的100套房源，在正式交房前一个月内，客户均可提出无理由退房，顺驰地产公司按原价回收，并给予利息补偿。”顺驰方面解释说，近来楼市观望气氛太浓，购房者对后市没有信心，“无理由退房”计划就是给购房者信心，以解开其钱袋。

　　在上海，久违的团购开始露头。一些开发商开始联手中介，试图利用对团体购买者“集体让利”这一手段刺激销售。最近，搜房网就举办了一次上海团购置业网友见面会，推出了夏朵小城（二期）和瑞金尊邸两个团购楼盘。据悉，还有20多个楼盘准备加入团购队伍。

　　南京河西板块的多个楼盘对团购客户更是折扣有加，奥体某楼盘就开出了比周边楼盘优惠1500元／平方米的团购价，莫愁湖地段一新盘的团购价与周边楼价的差距更是高达2000元／平方米。

　　业内人士分析，“无理由退房”与团购等促销手段的背后隐语是：开发商开始顺应市场，有意在价格上与购房人达成博弈均衡，以重启市场。目前，在银行、信托捂紧钱袋，财务结算年逼近的形势下，销售回款已成为不少房地产开发企业正常运转的主要资金来源。降价促销，谋求足够的销售收入便成了必然选择。

　　中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为，随着新增供应量不断上市，上海房地产市场已告别长达5年半的高位运行态势，转入价量双跌的回归阶段。南京抉择地产研究中心厉建军分析，当前楼市整体上仍然交易冷淡，而下半年楼盘上市量还会增加，这将进一步推动长三角楼市滑入“下行通道”。