对于购房者来说，如果取消期房销售，可以降低购房者的信息不对称风险，同时也可降低个人住房贷款在时间上的风险、减少期房交易上的法律漏洞，从而达到鼓励自住消费的效果。

　　撰稿／陈 晟

　　对于经历数月等待和观望的房地产市场来说，目前最受关注的消息莫过于央行公布的《2004年中国房地产金融报告》。此前央行从未针对某一行业发布过专门的行业报告，这一报告的发布无疑反映了央行对房地产行业的重视。

　　总体而言，《2004年中国房地产金融报告》既有对过去几年我国房地产金融发展状况的全面回顾，有对房地产金融现状及所存在的问题描述和思考，也有对房地产金融未来形势的前瞻和将要采取的应对措施。这是一份关于目前我国房地产金融运行情况的最权威的报告。

　　这份报告中，央行肯定了房地产业在拉动中国经济增长上的支柱地位和在降低金融风险上的重要作用，重申了央行的基调，即金融业要继续支持房地产业的发展；同时央行也强调了防范房地产金融风险、加强房地产信贷管理的重要性，并提出了将来的一些发展思路。

　　如果取消期房销售……

　　在《2004年中国房地产金融报告》中，央行提出考虑取消期房销售制度，改期房销售为现房销售。这是报告引发较多讨论的焦点。我认为，取消期房销售制度，对大开发商和投资商而言代表了更多的机会，对小开发商来说则更多的是压力，因为定金与预收款是开发商的第一大资金来源（央行报告披露定金与预收款占到房地产开发投资资金来源的43．1％）；改期房销售为现房销售，意味着开发商的资金获取时间大大延后，这对企业资金链的挤压程度将明显增大。而对于购房者来说，现房销售降低了购房者的信息不对称风险，同时也可降低个人住房贷款在时间上的风险、减少期房交易上的法律漏洞，从而达到鼓励自住消费的效果。

　　在报告的最后一部分，央行指出，要及时防范和化解房地产金融风险，维护金融系统的稳定。其中第一、二、三条分别是：严格遵守对房地产开发企业的贷款程序、规避房贷操作风险、防范“假按揭”风险，完善惩戒机制；其中第一条和第三条还明确指出，将审查房地产开发公司以往的信用记录，并对骗贷开发商的名单予以公开披露。这些都对开发商的资信提出了更高的要求。

　　对于开发商来说，这些措施意味着什么呢？央行的这些观点显示了房地产开发商打造自身品牌形象、提升自身品牌价值的重要性。这个品牌建设包括两个方面。第一个方面是开发商的金融品牌建设，这是极有意义且层次极高的事情，开发商高层要对整体的金融环境保持敏感性，要接触、熟悉和熟练运用金融平台，这也代表了未来的发展趋势。

　　开发商需要重视自己在银行以及其他金融机构中的金融品牌，提高自己的资信等级。在目前银行贷款为主、其他融资方式快速跟进的形势下，开发企业一定要继续维护并加强自己在银行以及其他金融机构的信誉；在获取利润之外，开发企业还要坚持稳健的经营策略，因为这对获得金融机构的认可将是非常关键的。

　　第二个方面则是企业的客户品牌建设。开发企业要把自己打造成客户信赖、客户欢迎的品牌；要提升自身的楼盘品质以及服务品质，提高自己对楼盘的操作能力，赢得客户支持，形成品牌溢价，从而加速回笼资金；这是在目前现金为王的形势下解决稳定现金流问题的重要渠道，而这正是获得银行贷款及其支持的重要前提。可见，金融品牌建设和客户品牌建设是密切相关的；客户品牌是金融品牌的后盾和基础。

　　清醒认识境外资金的冲击

　　这次报告的一个明显亮点，是央行对我国的房地产市场做了非常理性、很有见地的判断。报告深入剖析了上海房地产市场发展过热的深层次原因，再次正视并重申了海外热钱的流入给上海房地产业带来的影响。

　　报告称，2004年1－11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，比2003年增长了13．5％；其中用于房地产开发的约150亿元，占到全年上海房地产开发总额的12．8％；报告同时指出，用于购房的境外资金集中在别墅、公寓等高价位商品房上。这就对境外资金进入上海房地产市场的总量、渠道、比例，以及在国内物业的分布情况进行了清晰且明确的判断。

　　应该说，上海一直处于此次宏观调控的风口浪尖上，也是受调控影响较大的城市；在这一轮的调控中，上海也对全国的房地产行业做出了贡献。我国其他城市以前从来没有出现像上海这样境外资金大量集中涌入的现象，而在观察和抵御热钱对楼市的冲击上，上海获得了宝贵的经验，这个经验将成为我国房地产行业发展研究和进行政策调控时的财富。

　　我们可以看到，央行报告体现了政府一贯坚持的分类调控思路。报告区分了不同的购房需求——自住需求和投机需求；区分了不同的贷款政策——对第一套房和第二套房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策；区分了不同的供应结构——促进普通商品房的供给和销售、控制高档商品房建设的规模；区分了不同的区域市场——促进中西部房地产业的发展，适度调控东部及中心城市。这样的区分有效地避免了一刀切的情况，反映了央行一贯坚持的区别对待、有保有压的调控原则，这也是在过去以及将来的调控中政府将一直坚持的原则。

　　央行的这一分类调控，是为了要在全国范围内形成供大于求。以前的供大于求是一种总体数字上的概念，比如长三角楼市供不应求、宁夏青海等地有供应无需求，总体平均下来也可能是供大于求；但是这一次供大于求是普遍性的概念，针对楼市过热地区，通过加大配套商品房供应，形成市场的大供应量，实现需求的多元有效满足，令需求呈现出公平性。

　　融资渠道多元化加速前行

　　在《2004年中国房地产金融报告》中，央行列出了2004年末我国四大银行房地产贷款余额，包括开发商贷款和个人购房贷款余额；指出我国缺乏发达的多层次房地产融资市场，国内大部分房地产开发企业股本不足，经营资金过分依赖银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重超过55％，负债经营的问题较为严重，认为高银行贷款率有可能危及金融体系的安全运行。

　　央行的这些数据以及表达的对房地产金融风险的担忧预示未来央行将对房地产开发贷款进行严格管理；事实上，早在2003年的121文件中，央行就已经形成了限制对开发商的流动资金贷款的思路。确实，目前开发企业过度依赖银行贷款的现象普遍存在，对于这些开发商来说，一定要意识到房地产融资渠道的多元化早已成为必然，同时未来的推进力度和推进速度还将加大；银行贷款的作用将有所减弱，而房贷证券化、房地产信托和基金将成为下阶段房地产融资的重要角色。

　　此外，国内大型公司如中石油等的投资资金也是房地产资金的一个有效来源，而超大型开发商之间的融合如华润入股万科等类似的现象仍然一再出现，开发企业需要注意并且重视这一信息，积极开拓融资渠道，有效实现融资的多元化，降低企业对银行贷款的依赖，增强企业的资金实力。

　　这同时也意味着开发企业要深入研究不同金融机构的特点和企业信用的评级方式；对于不同类型的金融机构，要制定相应的金融品牌策略，这样才能获得更高的授信等级。据我们所了解，在2005年中国房地产ＴＯＰ10品牌研究的会议上，就将特邀企业参加圆桌会谈，与国外投资基金、银行及国内大型财团进行面对面的交流，实现有效融资沟通，扩展融资渠道，兑现品牌价值；看看特邀圆桌会谈主持单位有：美林、ＪＰ摩根、麦格里、ＧＩＣ、德意志银行、瑞士银行、花旗银行、摩根大通证券、里昂证券、索金、中粮集团、中金国际、中石油、国华能源、中石化等，就能看出开发商以后需要关注的融资的重要通道在哪里了。