央行《2004中国房地产金融报告》关于“取消现行的房屋预售制度”的建议，一石激起千层浪，引起业界的激烈争论。尽管建设主管部门明确表态，国家近期不会出台取消商品房预售制度的政策，房地产开发商们也列举了“一旦取消，后果很严重”的种种理由，但我国期房销售制度中存在的种种弊端不容回避。

　　期房销售制度的缺陷

　　在目前国情下，期房销售制度存在以下弊病：

　　首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

　　其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。现有国内市场的住房销售是买卖双方信息高度不对称的市场交易，商品房采用期房销售制度，实际上是用标准化产品偷换非标准化产品，是用前验商品偷换后验商品。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。有些中小房地产商只做“一锤子买卖”，利用虚假广告和推销招术夸大功能、质量、面积等，诱骗消费者，把期房卖出去赚一把就一走了之。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

　　第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。一是以圈地、圈钱为主要特征的盈利模式，房地产公司老板90％的时间用于对政府和银行的公关，只有大约10％的时间用来考虑如何搞房地产开发。形成了“以老板为驱动力”的机会型发展模式。二是形成了以概念炒作为主的销售方式。利用概念的差异化来渲染和夸张产品的差异化，这是房地产企业不采用战略、不依靠品牌，甚至无相应技术人才、无稳定的经营队伍的重要原因。三是经营模式以销售为主。

　　最终导致规模不经济。我国房地产开发企业达到3万多个，其中有2／3的企业因任务不足而处于低利润或亏损状态，低水平、小规模建设现象严重，产业集中度低。全国房地产企业前十强的国内市场占有率仅为2．73％。而香港前10家房地产集团占据的市场份额达到80％，其中前三家就占50％，主宰了香港房地产市场的运行和发展。

　　拔掉触发金融危机导火索

　　未来15年～20年是中国经济发展的关键时期，其间面临的最大风险是汇率波动和房地产泡沫结合作用下形成的泡沫经济，触发金融危机，将使我国工业化和现代化的进程受挫。央行《2004中国房地产金融报告》揭示房地产开发资金中的64．3％是由预售带来，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上，银行风险凸显。因此，实施期房销售制度改革，拔掉触发我国金融危机的导火索，是当前宏观经济政策不应忽视的选择。

　　中国的房地产业是法律纠纷、消费者投诉最多的产业，房地产市场是最不规范的市场之一。处于弱势群体的购房者，为了有效地维护自己的合法权益，各地成立了许多购房者的民间组织，集体维权、集体收房、集体诉讼、集体签约等各种各样的集体维权行动日益高涨。有些购房者还自发地在网络上建立购房者权益保护中心，购房者援助中心等网站。这在其他产业是不可想象的。近几年来国务院及其相关部委每年都下达整顿、治理房地产业及其市场的文件，虽然初有成效，但远未扭转房地产业的整体性问题。在当前房价居高不下、房地产市场缺乏秩序和规范的状况下，取消期房销售制度是规避不规范销售，重建市场秩序的釜底抽薪式的办法。

　　我国房地产业的制度框架是在改革开放过程中建立的，制度设计存在着先天不足，期房销售制度就是其中之一。我国房地产业在土地制度、生产制度、市场制度、消费制度等方面存在的设计缺陷，造成了当前房地产经济运行主体包括政府、企业、消费者的行为扭曲，形成了畸形的房地产市场，房价居高不下，泡沫膨胀，以致影响到整个国民经济的持续健康发展。消除制度缺陷也是房地产业健康发展的必须选择。

　　实践证明期房销售制度并不适合目前的中国国情。引进期房销售有其特殊的经济背景。在“让一部分人先富起来”和“发展压倒一切”的时代，期房销售制度获得了利大于弊的效果，但也留下了商品房市场秩序混乱和不和谐的缺陷。现在距1994年建设部出台《城市期房销售管理办法》已经十几年了，当时的环境和背景许多已经时过境迁。从国际成熟市场的经验来看，应逐步改为实行现房交易制度。

　　现房销售更适合目前的中国国情。在我国房地产市场发育迟缓，法律法规滞后，很多商品房纠纷无法可依，市场监管不力和执法不严的现实情况下，改期房销售为现房销售，堵住市场混乱的漏洞，正是符合我国国情的良方和事半功倍之举。而单独通过发育市场、健全法律法规、加强市场监管来规范房地产市场，见效慢，难度大。

　　期房销售制度改革宜分步实施

　　一些房地产商力陈取消期房销售制度的种种可怕后果，很大程度是利益使然，既得利益不愿放弃；也不排除没有深刻认识期房销售制度对购房者的弊端，“如入鲍鱼之肆，久而不闻其臭”，或者说根本上忽视了消费者的权益。

　　如果“一刀切”实行现房销售的新制度，确实会增加企业的成本和风险，也有可能会产生一系列严重后果，所以期房销售制度改革必须制定可行的方案。

　　首先，制定可行的改革期房销售制度的时间表。期房销售改为现房销售，一是会给开发商带来成本和风险，甚至造成资金链条断裂导致楼盘烂尾、公司破产危机。二是会在一段时间内使市场的供给短缺，引发住房价格的上涨，造成市场震荡。因此，改革应该制定可行的改期房销售为现房销售的方案和时间表，逐步推进实施，避免房地产市场出现大起大落，影响宏观经济的稳定。第一，可以给开发商留有一二年的过渡期。第二，在实施中可以把在建项目和待批项目区分开来，新批项目按文件执行之日实行现房销售制度，在建项目在一定时期内可以要求高层住宅楼主体完成2／3才能预售，进一步可以要求结构封顶才能预售，这些可以由地方政府根据当地情况设定，但是要设定全国统一的取消期房预售制度的最终期限。

　　其次，设计配套政策。房地产资本市场的制度缺陷是只有单一的房地产银行信贷，没有房地产金融。因此，在取消预售制度的同时，需要推进房地产资本市场的发育，这是资本密集型的房地产业持续健康发展的关键，也是成功的国际经验。在目前宏观调控政策压缩房地产投资增长的情况下，应该进行包括发展房地产投资基金、房地产证券化的方案设计和试点，选择合适的方式和时机推进房地产资本市场的改革和发展。□

　　文 ／ 任纪军