本报记者 郑鸣鸣 北京报道 几个颤颤微微的老头老太太，紧赶着问“这房还卖吗？”，旁边几个售楼小姐爱理不理的。这是北京世纪风景楼盘第四期售楼处的一幕场景。

　　这些老人不知道，经济适用房——世纪风景的最后一期，已经悄悄地全部卖给了拆迁户。

　　同样，北京翠城、瑞海新城、天通苑、百子湾1号等经济适用房售楼处，除保安和个别人外，显得异常冷清。据记者调查，这些项目的开发商近期都称，不再对外销售经济适用房，新建的经济适用房，全部按市政府的统一安排专卖给特定的拆迁对象。

　　9月6日，北京市建委下属的城市开发办人士对记者证实了上述消息。

　　这位人士表示，北京正在酝酿全新的经济适用房政策，现有的经济适用房对外销售目前已暂时叫停。未来经济适用房将主要满足国家重点工程搬迁、奥运建设搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围内的居民，由市政府统一分片、分区销售。

　　有专家表示，考虑到计划中的经济适用房，连拆迁户的需求都满足不了，因此非拆迁户未来买经济适用房的可能性微乎其微。

　　经济适用住房，按照定位是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。其最初始于1998年，但经济适用房购买资格由于审查难度大，中低收入家庭反而无力购买，这项制度一直饱受诟病。这一次，北京被推到了风口浪尖上。

　　暂时叫停？

　　记者了解到，目前北京供应的经济适用房与原先的计划比，实际供应量大为减少。同时，在此前已有直觉的一些开发商，早已不再停止销售经济适用房，或者改变经济适用房的性质。

　　据悉，北京的经济适用房暂叫停售早有端倪。

　　北京价格最便宜的经济适用房瑞海新城，第二期不知何因没有了经济适用房的性质，而是改为商品房——布洛城。这个价格每平方米原先只有2280元的经济适用房项目，销售人员表示未来不再有了。目前布洛城的是价格为3600元每平方米。

　　翠城、天通苑等刚刚获得了新的经济适用房土地开发审批，但翠城开发项目置业顾问孙燕东表示，第5期全部按照市政府规定卖给指定的拆迁户。定福家园等经济适用房项目也宣称未来即使有，对外销售的可能性不大。

　　经济适用房越来越少的主要原因是：拆迁成本和建筑成本上升。

　　住总房地产总经理倪海平称，由于最近地价上涨，导致征地拆迁费用和对农民的拆迁补偿费用上涨，加上高压线迁移成本巨大，钢材等原材料费用上调，开发商开发经济适用房面临较大困境，维持成本都很艰难。

　　同时，原先计划的经济适用房，实际远未操作。8月26日，北京市国土资源局新闻发言人张维表示，“2005年北京市在土地供应计划”中为经济适用房安排了200公顷用地指标，迄今，各区县上报的用地面积仅为80多公顷，只达到了原计划1／3。

　　对此，北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水指出，经济适用房的制度设计一开始就有问题，无法操作。“70%的人，争10%的房子，当然会出问题。”

　　据悉，按照建设部规定的经济适用房的购买标准(家庭年收入在6万以下)，北京至少有70%的家庭购买经济适用房的标准。但是实际供应的经济适用房，却一直不到整个住宅供应的10%。

　　引发争议

　　北京暂对外停售经济适用房，和经济适用房从一开始就存在操作难度大，销售不公引起争议有关。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林表示，北京经济适用房原先是全国供应量最大的，这些年由于管理不严格，收入不透明，导致政府、社会、各方人士都对经济适用房安排不满意。但是如果今后主要面向拆迁户销售，或者减少建设，与中央要求又不一致。“经济适用房存在管理不严格的问题，可以加强监管，但是不能减少供应，应从全局考虑，不能仅仅考虑拆迁问题。” 王珏林说。

　　但中国社科院财贸研究所住宅研究室主任王诚庆却认为北京有难处。

　　他认为，经济适用房定位较差，监管管理难度加大，北京将其主要面向拆迁户，虽然有不合理之处，但也有其现实意义。

　　事实上，北京的经济适用房本身也无法满足拆迁户。

　　按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10%的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。而北京到2008年，计划才有800万立方米的经济适用房。

　　而据统计，今年上半年，北京经济适用房开发投资完成18亿元，与去年同期猛降33%。投资额占整个住宅投资比例只有7%。

　　北京建委的一些人士认为，经济适用房供应减少的原因是土地吃紧。但不少专家否认了这个说话。国家发改委宏观经济研究院的一位专家表示，北京经济适用房下降的主要原因主要是政府主导的，土地供应不是问题。

　　中国城市规划设计研究院高级城市规划师张文奇表示，目前像北京一些城市的近期规划(如十一五)都预留了部分土地做开发用，但长期(如20年)尚未开始。经济适用房等地属于协议转让具有一定的公益型，它不可能完全市场化，只要政府下力去解决，从土地上是完全有保障的。

　　复制上海模式

　　据悉，考虑到北京经济适用房主要面向拆迁户的情况，北京未来的经济适用房供应可能要走上海此前的路子。不过，这可能要进一步拉高房价。

　　上海房地产业研究中心学术部副主任陈则明博士指出，如果北京的经济适用房以拆迁户为主要对象，这与上海过去采取的方式类似。上海过去对于拆迁户给以配套商品住宅房，不盖中低价普通住房。此举严重拉高了房价。

　　但他认为，上海的做法已经有了改变。上海现在大力建设中低价普通商品住房和配套商品住宅房，实施两个1000万工程熞磺万平米配套商品房熞磺万平米经济适用房牭模目的是稳定房价，保证普通低收入住房需求。今年中低价普通商品住房新开工已有500万平方米。上海房价整体已经开始下降。

　　不过，目前看来，北京并无对于非拆迁户以外的人供应住房，这可能导致房价进一步上涨过快。

　　蔡金水指出，很多土地并没有盖普通百姓买得起的经济适用房，而开发商愿意盖的房子，普通百姓买不起。此必将带来北京房价迅猛上涨。

　　按照全国工商联住宅产业商会会长聂梅生的估算，每当经济适用房供给下滑5%，就会拉动房价上升3%-4%。

　　北京住房价格因为经济适用房供应减少，房价涨势很猛。1-7月，北京全市商品期房买卖平均价格分别为7308元／平方米，涨幅为21.9%，高于前7个月全国商品房平均销售价格同比上涨9.7%的水平。

　　按照计划，北京今年保证竣工经济适用住房用地只有200公顷，只占今年商品住宅安排用地(1950公顷)的10%，占全年度土地供应计划总量(6500公顷)的比例更低，只有3.07%。

　　北京开发办人员表示，北京新的经济适用房政策正在做调整，但是何时出台新的内容，新的内容涵盖面调整多大，还未定。有消息说，北京市领导正在听取专家和各方对于经济适用房等的意见。

　　中国社会科学院经济研究所专家汪利娜指出，新的经济适用房政策出台最好不要仓促，只有做好调研普查后才能做到“对市场的干预有的放矢”。

　　据悉，我国除1985年对全国住房进行过一次系统普查外，此后就再也没做过。在国外，这种普查少则三年一次、多则一年一次，普查的内容包括各城市户籍人口、流动人口、新建房的价格及指数等事无巨细。