2004年11月8日报道
日前,当世界高楼协会主席Ron Klemencic将"世界第一高楼"证书颁发给台北国际金融101大楼时,位于上海浦东陆家嘴金融贸易区内,1995年立项的世界第一高楼----"上海环球金融中心",至今已沉寂了8年之久。虽然在今年9月传出了复工消息,很快又传出再次停工的传闻。重要的是,随着,"世界第一高"纪录不断刷新,"上海环球金融中心"当年的设计高度已经没有了挑战性。
上海环球金融中心有限公司董事长森稔由此对记者说:"上海的经济发展让我们有信心,即使在全球经济不景气的情况下,还是不断有外资进入上海,环球金融中心项目重新启动的时机已经成熟。"小道消息说,11月2日"世界第一高"将再次复工,而且计划在2007年11月底竣工。
现实问题的不爽
上海环球金融中心是个完全日资的项目,开发商为此成立了上海环球金融中心有限公司,注册资金为2.13亿美元。股东有两家,其中森海外株式会社出资128亿日元,拥有51.2%股权;另一家为"上海环球金融中心投资株式会社",由日本33家银行、保险、商社等企业联合组建的株式会社出资额122亿日元,占48.8%的股份。
1995年12月,"上海环球金融中心"就取得了土地使用权。然而,正当一切就绪时,东南亚金融风波却突然来临,刚刚打桩的"第一楼"立刻受到资金的考验。因为对地产市场的诸多顾虑,森海外株式会社停止了项目的继续推进,但期间日方称从未有过放弃的念头。
国内专家称,森海外是担心世界经济萎缩影响出租率,才刚打桩就停工。按有关规定,如果被批项目两年内未实施就该撤消,但"环球金融中心"却安然无恙地在浦东Z4-1号地块上睡了将近8年。
浦东新区外经贸委有关人士解释说,1995年,浦东开发大量投资均来自于国内资本----各部委和各省市,像森海外株式会社这样的外资投入很少,森海外株式会社的高额投资起到了一种巨大示范效应。
就目前来看,这么大的投资项目,要找到能替代的投资商恐怕也难。这位官员对记者说,根据浦东新区规划,在陆家嘴黄金地带要建三个地标:金茂大厦、环球金融中心,另外一个至今也未能找到投资方。
2003年2月13日,"上海环球金融中心"塔楼区临时地下连续墙及深18米的基坑承包给了浙江龙元建设集团,掀起了以此为标志的"环球金融中心"的复工计划,并为此举行了复工仪式。龙元建设是一家地道的家族式企业,董事长赖振元十几岁就开始了泥瓦匠生涯,这家家族企业以2800万股A股在上海证券交易所首发上市。因此,赖振元做梦都想拿下"上海环球金融中心"的总承包权,他不懈地努力着,多次飞往日本。
但森稔与赖振元的迫切不同,森稔还没有做好完全复工的准备,龙元建设的前期项目不过是个复工信号。正如华东建筑设计研究院的高层人士对记者所言,龙元建设主要承担工程维护。但作为"环球金融中心"设计的国内辅助单位,该人士对记者表示,因为与日方的合同约束,不便透露大厦的开工日期。
所以,在复工停工的虚虚实实中,目前在"环球金融中心"现场,能够看到的依然还是一片有无数个地桩的空地。上海环球金融中心有限公司总经理助理徐剑否认复工又停工之说,他说,项目一直有进展,目前正在进行塔楼区地下连续墙工程,为接下来的地下主体工程进一步做准备。
上海市政府有关方面对真正的开工日期也是闪烁其词,表示工程自复工以来一直有进展,基坑的维护和开挖已经结束,目前在进行施工图的设计。
华东设计院的工程师则对记者透露,没有正式开工的原因是上海环球金融中心有限公司还未拿到施工许可证。另外,虽然承建单位的招标已经结束,但由中建总公司与上海建工集团组成的承建联合体到底谁最大,其中的关系还未弄清,国内外建筑公司对承建权的角逐也是影响工程开工的原因之一。
北京中建总公司总经理孙文杰介绍,上海环球金融中心工程的第一轮竞投中,云集了日本清水建筑公司在内的数家跨国建筑公司参与投标角逐。2004年初,日本投资方再度向世界招标,中建总公司与上海建工集团以联合体的形式参与竞标。经过9个多月角逐,才赢得了环球金融中心的施工总承包权。
设计的困惑
大厦设计方是大名鼎鼎的美国KPF公司,根据1997年前的设计方案,环球金融中心高466米,已经是当时世界第一高度。但目前的世界第一高楼、中国台北101大楼高达508米。
2004年年初,森稔以每米10亿日元的代价,把设计高度从466米一下子增加到492米,整栋大楼造价也因此一下子从750亿日元飙升至1050亿日元。这还不够理想,森稔希望能再次修改设计方案,在每层顶部增加20厘米的"布线区域",大楼架空地板的高度也要增加到30厘米,最终使大厦能够"长高"到510米。据说,森稔已将修改方案报到上海有关方面。
但是,事情远非森稔想象得如此顺利,华东设计院的项目工程师对记者表示,对高度的限制,在城市规划中早已确定,492米的高度不可能再变。黄浦江两岸综合开发办公室的负责人也对记者说:"一定会首先考虑整个陆家嘴地区天际线的平衡和综合景观透视效果,‘世界第一’不过是个动态概念,对上海而言没有太大意义,上海不会一味追高。"
面对森稔拔高要求的欲望,许多专家对环球金融中心也有颇多微词,同济大学一位建筑领域的教授对记者表示,目前上海下沉严重,金茂大厦已经有很明显下沉隐忧。另外,知情人士还透露,上海市规划局业已经对森稔"老找理由改动"表示不满,"这次森稔又提出拿下‘环球’附近的绿地,上面绿化,下面建停车场,估计绿地集团也不会同意,谈判还会消耗工期。"
关于环球金融中心设计的争议,除了高度,还有其外形。KPF公司总裁威廉?帕德森说,金融中心的设计灵感原本来自于中国传统文化中对于"天地"的理解,正是天圆地方的意思。而且,50米直径的"圆洞"就是不远处"东方明珠"第二个球的大小,空心圆洞与实心球体正好形成一虚一实、遥相呼应的艺术美感。但这样的构思在华人看来,同时也表现出了另一种形象,首先是一位新加坡华人给上海市建设局写信称,楼顶的大圆孔,远远地看太像日本的太阳旗。
在注意到了造型争议后,上海方面还是与日方重新达成了修改方案的协议。KPF事务所的Paul Katz AlA为此认真苦想了几个晚上,在圆洞底部增设一"空中廊桥",酷似"太阳"因此被划割成两部分。
回报预期与资金缺口
有人为环球金融中心算了一笔账,环球金融中心总建筑面积37.7万平方米,总投资额超过10亿美元,约为金茂大厦的两倍。如果2007年如期建成,按日方拥有35%的自有资金计,由于从1997年开始的建设期已经超过10年,而上海商用土地的批租年限是50年,那么要在不到40年里偿还至少700亿日元的贷款,每年要归还的本金就达近约1.5亿人民币。
所以,有推测说,按照目前环球金融大厦设计的建筑面积和投资水平,大楼的租金价格将要比金茂大厦高出许多才有望达到收支平衡。
目前,融资是上海环球金融中心有限公司最大的内容,公司聘请中国国际金融有限公司和摩根士丹利担任其财务顾问。
据内部人士透露,环球金融中心的融资将主要考虑在中国大陆解决,而且主要通过四大国有银行。为了达到自有资金的限制,上海环球金融中心有限公司还可能出售部分股权。而且,中国建设银行将极有可能成为该项目的主贷行,与其它银行组成银团向项目提供贷款。环球金融中心和摩根士丹利已经数次拜访中国建设银行等国有银行。
中国建设银行上海分行公司业务部的相关人员对记者透露,项目方希望贷款的金额需求很大,建行最主要的考虑还是项目方的自有资金要到位。
上海环球金融中心有限公司总经理竹内克之对记者解释说,以中国的银行为主要融资对象,是因为项目建成后的租金收入主要是人民币,而且工程款也主要是人民币。虽然外资银行也可以经营人民币业务,但规模非常有限。
环球金融中心董事长吉村明郎表示,森稔的融资方案目前"已经有了眉目",虽然还没有正式招商引资,但已经有很多跨国公司向他们发出投资金融中心的意向。
虽然,森稔在资金方面表现非常从容,但此前有报道却说,环球金融中心有限公司成立于1995年11月17日,但根据工商部门登记的材料显示,截止到今年7月7日,实际到位资金才128亿日元,恰好是两股东之一森稔株式会社的应出资额,而且比成立时间晚了将近8年。
对于资金没有全部到位的情况,上海环球金融中心有限公司对外解释说,这是有关方面的信息有误,环球的注册资本是完全按照国家要求去做的,已经完全到位。
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