物业管理和公建权属问题往往是社区各方纠纷的症结，桃源居社区却成功找到解决方案

　　阳光审计解开两个“结”

　　国内社区建设和社区内各方关系处理中，普遍存在着两个“结”：一是物业管理问题。物管与业主是否满意对方？管理质素与收费标准是否相符？物业公司是否存在黑箱操作？这些个问题淤积在一起，成为物管和业主扯不清的纠纷的源泉；二是公建权属问题。社区内的各类公建配套设施产权、使用权、收益权究竟属谁？由于法规上的空白和理解上的偏差，使公建配套成为一块争抢的“肥肉”。在无谓的产权争论中，对社区发展至关重要的“如何让公建配套有效运营”这个问题，却令人遗憾地被无限期搁置。

　　这两个“结”能否破解，与社区能否健康、可持续发展息息相关：物管能否盈亏平衡、良性营运是社区发展的基础，物管服务标准与收费标准和业主的认可度对称，共同的家园才能管好；公建配套设施能否清晰权属、有效利用则是社区发展的核心，因为公建配套设施是党和政府固本强基的平台，社区管理组织到位的前提，社区福利产出的“孵化器”。

　　这些对桃源居来说，更是迫在眉睫。

　　因为桃源居是一个规划人口达五万人的组团式超级社区，物管内容繁杂。

　　也因为桃源居公建配套完善、设施众多：合同内法定公建配套设施面积5.6万平方米，其中包括3所幼儿园和一所公立学校。此后开发商陆续投入3亿多元人民币，建设了包括文化中心、森林公园、公交首末站等合同内公建配套设施，面积达20万平方米。

　　更因为桃源居社区发展已经站上了一个高度，欲更上层楼，就要在最短时间内解开社区发展的两个“结”。

　　作为专业律师，也作为桃源居业主，孙亚非认为：桃源居居委会和业委会提出专项审计，让业主、发展商、物业公司能彻底了解社区内各类设施的产权归属，这个做法，既利于稳定，又便于解决可能出现的问题。

　　令人赞赏的是，桃源居开发商和物业公司愿意把自己的账本亮出来；令人高兴的是，在此次共建家园会上，与会的社区各方根据审计结果，指出了桃源居社区发展解“结”的共识和有效解决办法。

　　【关于物业管理】

　　焦点

　　桃源居物业管理是不是在良性运营

　　审计结论

　　管理费用超低营运压力日增。至2005年9月30日，世外桃源物业管理（深圳）有限公司资产总额830.74万元，其中下属企业桃源居管理处资产总额108.34万元；负债总额1207.43万元，其中下属企业桃源居管理处负债总额788.64万元。

　　审计报告指出，导致目前桃源居物业管理营运压力日增、亏损营运的重要原因之一是收费偏低。管理处目前执行的物业管理费收费标准是根据深物价［1997］141号《深圳市物业管理服务收费指导标准表》和深宝价（1999）22号《关于中华商贸城桃源居收取物业管理费的批复》而制定的，自执行以来一直未进行调整。

　　截止到2005年9月30日，桃源居社区已入伙业主6132户，总建筑面积64万平方米，平均物业管理服务费收费标准为1.54元／平米／月。以此计算2005年1－9月份，管理处收取的社区平均物业管理费为13.86元／平方米，而支出的管理平均直接成本为15.61元／平方米，收支差为－1.75元／平方米。

　　另外，管理费收缴率偏低，最好的小区也只有80％的收费率。长期以来，物管处处于收不抵支的不健康营运状态之中，靠开发商拆借680多万元才能苦苦支撑，保证服务质量不下降。

　　解决办法

　　1、业委会提出，以权利与业务对等的原则，在全民共建家园的前提下，适当调升物业管理费，消除家园管理的生存之忧。按照调整计划，经测算，调升后的物业管理收费标准依然低于同行同质楼盘的水平，2006年物业公司依然将亏损200万元左右。但开发商表态，如果业主能在充分理解社区物业管理不能再承受亏损之“痛”，开发商将“补上这个洞”，把物业公司扶上马、送一程。

　　2、物业公司表示，随着业主委员会的成立，物业公司将按市场原则，依法为社区提供规范化、专业化、法治化的物业管理和服务工作。管理处的作业标准和工作流程将按行业规则来提升服务质量和管理水平。

　　时间承诺：在接到住户治安方面的求助或报警信号后，无论在社区内的任何一点，安管人员都保证第一时间报告社区警务室并协助民警处理；在接到住户有关维修求助或要求后，紧急情况维修人员15分钟内到现场，一般情况有关人员30分钟内到达现场。

　　质量承诺：房屋完好率98％、房屋维修及时率99％、急修及时率100％、维修工程质量合格率100％、管理费收费率95％、绿化完好率98％、清洁保洁率99％、道路完好率96％、停车场等公用设备完好率100％，责任火灾事故发生率、责任治安案件发生率、违章事故发生率0,住户有效投诉率1‰以下、投诉处理率100％。

　　未来目标：2006年，物业公司定为物业管理品牌建设年，对管理处提出“标准化管理、人性化服务”的管理目标；要求管理处在3年内扭亏为盈，2006年缩减亏损、2007年微亏、2008年收支平衡。并实现物业管理的“七化”：社区物业管理人性化、社区绿化管理公园化、公共配套营运公司化、社区文化教育家庭化、社区安全管理军事化、维修服务标准优质化、环境清洁服务专业化。

　　【关于公建权属】

　　焦点

　　公建配套设施的归属问题

　　审计结论

　　征地合同内的公建配套设施实际总建筑面积55480.98平方米，产权属于政府，由开发商投资建设，竣工验收后无偿移交政府，尔后政府再逐项委托开发商经营管理，在保证开发、完成配套的同时，充分体现其社区公益性的营运机制，在保证一定的社区福利性和公益性的需要，发挥市场营运机制，由社区业主共同使用，从而逐步探索出一条现阶段我国社区福利机制的运营管理模式。

　　征地合同外航空城投资新增的271151.52平方米公建配套设施，其权属关系分为以下4种情况：

　　（1）为使党务、政务、警务进社区，开发商追加投资并完成内装修项目，现已经移送政府使用的配套设施。该类设施所有权属于开发商，使用权属于政府。

　　（2）开发商追加投资，现已由物业公司管理处实际在使用的未计容积率的架空层。销售时，竣工查丈报告中约定，未对业主进行公摊。开发商将其改建成管理用房或宿舍用房，并提供给物业公司使用，该类资产属大社区合同外公建配套资产，属全体业主共同所有和使用。

　　（3）开发商追加投资，现为政府、开发商、驻社区单位及全体业主共同享有的公建配套设施，共12项，由政府、开发商，驻社区单位及业主共同拥有，属集体所有的社区资产。

　　（4）由开发商投资，并拥有产权或收益权的公建配套设施，面积总计236877.1平方米。合同外公建配套设施由开发商投资兴建，计容积率的公建配套设施产权属于开发商。未计容积率的公建配套设施开发商严格按规划开发建设，并与业主在售楼合同中有约定的项目，收益权属于航空城。

　　（5）根据房屋买卖合同约定，计公摊面积的公建配套设施产权已出售给业主，应由业主享有使用的公共设施、设备，如部分屋顶使用权，此种公建配套设施所有权、使用权属于各区购房业主。

　　概念解释

　　桃源居社区规划规模达5万人，历经12年开发历史，中途9次调整规划，这些特殊情况，使桃源居的公建配套设施“资”出多头，产权主体繁杂：有产权属政府，开发商授权经营的，有开发商拥有产权和经营权的，有业主群体私有的，还派生出了一个在国内开创先河的“社区资产”概念，即为社区配套，合同外由开发商投资建设的一批公建设施，产权归社区居民共同所有，其生产的收益用于社区内特定群体的公益、福利和慈善事业。

　　未来方向

　　在理顺社区公建配套设施的所有权、经营权和社区居民使用权益的前提下，桃源居社区将注册成立非法人机构———“社区发展服务中心”，充分发挥市场营运机制对社区公建设施和社工、义工组织进行经营管理，使之成为社区公益和福利事业发展的经济补充，促进社区经济良性发展，真正做到用桃源居独创的解决社区公建营运的“四个一点”模式：即政府承担一点；开发商赞助一点；社区经营组织赢利补贴一点；政府管理下的社区义工组织，提供社区服务降低公建配套设施的营运成本奉献一点。

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