系列新政导致供应不足严控土地引发地价上涨投资渠道不畅闲钱涌向楼市

　　广州，12月。气温亮红色警报，寒冷天气笼罩，楼市却一片火热。

　　广州某楼盘，还没拿到预售证，日前推出200多套单位就有600多买家下定金，开发商见状马上升价；

　　珠江新城某楼盘几乎没打广告就已卖完，另一楼盘开盘不到一小时，80多套房就被一抢而空，成交均价达到9000多元/平方米，比开盘前传出的价格高出一大截，连夜排队者众……

　　有关统计数据也表明，广州房价去年增长18.8％，今年1至10月再度上涨16％，10区均价达5597元/平方米，老八区达到6250元/平方米。

　　今年，系列新政重拳出击，全国楼价涨幅回落，上海等城市楼市比较低迷，广州楼市缘何逆势上扬？

　　系列新政导致供应不足

　　去年，全国房价涨声一片。北京增长6.7％，上海上涨14.6％，广州房价也飙升了18.8％。

　　为抑制房价，国家政策频出。3月17日央行宣布提高房贷利率，3月26日下发“国八条”，5月12日，建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》……“重拳”之下，广州消费者一度陷入彷徨。3月底一次调查，54.5％市民看跌房价，33.3％市民表示会推迟或者暂时取消购房计划。于是，开发商纷纷放慢了开发步伐。

　　屋漏偏逢连夜雨。7月21日，海珠城塌楼事件发生，工地施工安全问题引起了政府部门的高度重视。9月1日，广州100多个楼盘工地被全面检查。业内人士透露，被广州市建委通报的22个违法工地，目前多数还没复工。就这样，不少工程耽误了工期没按预期拿到预售证。年初预计今年下半年有150个楼盘上市，其中新盘近50个，但现在推出的却屈指可数。

　　一手市场供应不足，二手也好不到哪里去。七部委的《意见》明确规定:从今年6月1日起，没有房产证的商品房不能转让，并规定未满2年就转售的须缴纳5.5％的营业税。这意味着，大量二手盘源被“冻结”。顿时，二手市场一片萧条，不少中介无奈撤出市场。

　　今年3月，广州再次放宽房改房上市条件，无须单位同意就可自由交易。这刺激了公务员的“住房升级”热情。于是，品质高、大面积的新盘就变得奇货可居！

　　严控土地引发地价上涨

　　房地产开发，土地成本约占房价40％，土地价格是影响房价的重要因素。从2003年下半年起，国家就不断出台政策紧缩“地根”。特别在去年“8·31大限”后(从8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停)，市中心地带原本开发用地就不多的广州，土地变得尤为紧俏。

　　今年，广州住宅用地只占整个用地计划的28％。2月《2005年广州市经营性土地出让计划》公布之后，有开发商半开玩笑地说:“30万平方米用地还不够我们一家开发”。

　　出让土地少，价格自然会涨。在珠江新城，去年4月地价拍卖最高3016元/平方米。今年3月，最后一幅住宅用地拍出3348元/平方米。20天后，琶洲地块拍卖达3818元/平方米。6月，白云区种鸡场地块创出3300元/平方米的“天价”。10月，琶洲会展中心南侧地块拍出6223元/平方米，广州史上最高。

　　本来，地价上涨是未来预期，但发展商见势就将预期“打”到现售房价之中，结果导致房价大幅上涨，“现在的房涨了未来的价”。早在“十一”前，某大集团就已将旗下楼盘价格暗中提高了20％－50％，其老板唯一的理由就是“市中心的地越来越少了”。

　　投资渠道不畅闲钱涌向楼市

　　广州城乡居民储蓄存款颇为丰厚，去年就有4000亿元以上。但目前存款一年期存款基准利率只有2.25％，远低于当年CPI(消费价格指数)5.3％，钱存在银行是负收益的。

　　大家都不希望自己的钱放在银行贬值，投资意识不断提高。房价涨得快，在大多数有“闲钱”的居民看来，投资房产不失为增值保值的好选择。

　　本地富余资金大量涌入房产，外地资金也紧盯广州楼市。前段时间，有关200亿炒房资金进入珠三角的传闻便闹得沸沸扬扬。虚虚实实，难辨真假，但也助长了炒房之风。不过，据记者了解，深圳的炒房客正有组织地前来广州炒房却是事实。在本地和外地资金的双重夹击下，广州楼市投资暗潮涌动，原本就供应不足的一手商品房市场更为走俏。(记者李有祥 实习生赖少芬 尹乙鸣)

　　背景资料

　　京沪房价

　　北京今年1－10月份，商品住宅期房销售价格为每平方米6781元，同比上涨了1196元，涨幅为21.4％。其中普通商品住宅为6754元，同比增长11.3％。

　　上海情况则不容乐观，自今年8月起，已连续3个月成为内地70个城市中房价环比降幅最大的城市，超过一半楼盘跌幅在20％左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌5000元/平方米。

　　专家观点

　　购房还是要理性

　　广州市房地产协会秘书长许国碧认为，从近几年情况来看，广州房价还是比较正常的，与北京、上海相比，价格比较合理。从居民人均可支配收入，去年上海为16683元，北京为15637.8元，广州为16884元。可在去年，广州一手住宅交易均价每平方米才4618元，原八区一手住宅成交均价也只有5339元。北京均价却达到5053元，上海高达6385元。可见，广州房价还是有支撑的，市场比较成熟理性，不会大起大落。

　　地产专家韩世认为，广州楼价每五年是一个周期，从1997年开始至2003年，广州楼价一直呈下跌趋势，去年楼价开始出现上升势头，目前已经创下了历史新高。

　　他认为，明年不一定下降，但再过两年肯定要降。他说，近两周来，广州的购房热潮异常迅猛，几乎是有房必买，这种现象是非理性的，很多购房者是受房价将来持续上升的恐惧心理而盲目入市，消费者购房还是要理性。

　　链接

　　广州市政府

　　五招平抑楼价

　　近日广州市国土房管局召开媒体发布会，明确广州楼市没有炒风，并出招平抑楼市虚火。

　　第一招:

　　严禁内部登记、内部认筹

　　近期楼盘流行使用的内部登记、内部认筹，是开发商鼓吹市民“炒筹”，制造热销假象的手段。近日，广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波表示，内部登记、内部认筹、内部认购等影响市场健康发展的行为都必须杀绝。而且，政府已经留意到市场上的“炒筹”行为，将在短期内制定强有力的措施禁止这些行为。

　　第二招:

　　严禁中介进行预售房二手买卖

　　近日，有不少中介通过不同手段操作没有房产证的预售房的二手买卖，一方面会为二手房地产市场带来纠纷，另一方面也一定程度促进了楼市的短期投资风气。针对此，市国土房管局已经明确表示，房管局一直严格禁止预售房二手买卖，对于中介进行的变相预售房二手买卖也要禁止。

　　第三招:

　　严禁开发商有预售证不卖楼

　　据了解，近期一些开发商为了多积累认筹客户，造成楼盘热销的场面，即使拿到了预售证也不卖楼。针对此，市国土房管局副局长李明表示，在广州市实施房屋管理系统时，已经明确楼盘拿了预售证必须销售，禁止开发商有预售证不卖楼。

　　第四招:

　　增加土地供应量

　　广州市国土房管局已经明确表示，目前广州房地产用地已经基本控制在政府手里，实现一个“水龙头”出水。因此，政府明年将会增加土地供应量，目前政府已经在番禺、花都积蓄了大量土地，仅番禺已经有十多宗。加上一大批前置审批用地、回收的闲置用地、烂尾地等，明年广州土地供应量充足，不存在地荒、楼荒的可能。

　　第五招:

　　加大对违规楼盘行政处罚力度

　　黄文波还表示，房管局将加大力度规范、整顿土地市场。尤其是加大对土地出让合同的管理，对于签了出让合同却不开发的开发商进行处理，坚决解除其土地出让合同。