“12月底以前正式开盘，但定价尚未最后确定”，瑞安房地产发展有限公司副董事长王英伟始终对售价讳莫如深，这使得翠湖天地二期“御苑”在“千呼万唤始出来”之时，却仍是“犹抱琵琶半遮面”。

　　这个年初就已达到预售条件的新天地核心区域楼盘，至今方有明确的开盘时间，而对其价格的猜测纷纭着实为其增添了几分神秘感。

　　豪宅低价入市?

　　王英伟强调，“翠湖天地二期将会是一个接近市场的价格”，但对于具体价位区间，他并不愿意多作解释，而仅仅透露“不会高于华府天地的售价”，而对于“华府天地价格”究竟是指其报价还是成交价，王英伟亦未作答。

　　上海“网上房地产”数据显示，华府天地公寓最新公布的参考报价为每平方米65000元，但实际成交均价每平方米仅为34592元，与其宣称的5.8万元/平方米的市场均价也相去甚远。

　　11月小陆家嘴江景豪宅“汤臣一品”以单价11万元的惊人价格，一举夺走“沪上最贵公寓”头衔。然而其首期推出的74套房源至今销售不畅，华府天地却销路大开。沪上豪宅市场的“混战”现状，无疑给即将开盘的翠湖天地二期出了一个定价难题。

　　如此微妙的局势下，瑞安对于最终定价三缄其口似乎在情理之中。

　　有业内人士认为，翠湖二期的定价可能将以一期房源的二手房市场价格为主要参考。据美联物业卢湾分行提供的数据，目前翠湖天地一期的二手房平均挂牌价在每平方米42000至45000元左右，但处于“有价无市”的状态，成交寥寥。

　　而此前曾有参与翠湖天地房源分销的销售代理爆出消息，翠湖二期项目将以低于每平方米4万元的均价开出。针对此消息，瑞安亦给予否认。

　　“对于翠湖二期而言，定价无疑极为敏感。”这位业内人士指出，就其地理位置和品质而言，翠湖天地的优势不言而喻，定价过低是对其价值的否定，而定价过高又会导致开盘遇冷。他认为，事实上，尽管翠湖天地和华府天地在品质、区位上有细微差别，但作为同属新天地板块的顶级楼盘，“市场需求的调节之手会将两个楼盘的价格拉至趋近”。

　　“翠湖天地二期如果低开，将进一步增加华府天地二期的销售压力，进而导致新天地板块较高价格体系的理性回落。”上海方方房产工作室咨询师包灵芝认为。

　　“混战”后待理性回归

　　与新天地板块并属上海豪宅聚集地的当属小陆家嘴沿江一线。

　　小陆家嘴在建滨江楼盘中只剩下早已结构封顶、达到预售要求的“鹏利海景“独自观望。

　　旁边盛大金磐价低却仍滞销，新开的汤臣一品则以高价面世，这使得“鹏利海景”与瑞安地产遭遇同样开盘窘境，竟传出在未来可能采取以租代售的市场策略。

　　据世邦魏理仕有关人士透露，由于政策影响持续，“鹏利海景”现阶段销售预期在售价、销售率方面都未达到既定目标，为此开发商中粮集团打算先自己持有物业一段时间，项目尚未申请预售许可证。

　　无独有偶，与瑞安新盘同属新天地板块的“淡水湾花园”也同样推迟开盘时间。知情人士透露，淡水湾一期另有四幢楼早已达到预售条件，但公司已把开盘时间推迟到明年5月以后。

　　王英伟向记者透露，之前有海外基金流露出整幢收购“翠湖二期”的意向，但瑞安谢绝了，仍将按照拆分零售的方式推广。

　　“在资金充裕的情况下，根据届时的市场环境再慢慢调整销售价格，也不失之为一个好的策略。”包灵芝说。

　　而浦江沿岸注定要成为上海豪宅最集中的地区。三年之后，新鸿基地产也将在此出手一个豪宅大盘。新鸿基地产有关人士向记者透露，今年6月拿下的潍坊新村地块的项目规划已经完成，建筑面积近17万平方米。

　　按新鸿基中标地价3457万元/亩计算，这一高价使得该项目楼面价就达到了2万元/平方米左右。这意味这一楼盘必然会是“豪宅”。新鸿基称，未来该楼盘最大的卖点依然将集中在“江景房”概念。虽然楼盘具体定价要根据未来的市场形式来定，但可以肯定的是，楼盘价格将不会出现类似“汤臣一品”的天价。

　　市场疲软需求仍在

　　高力国际的最新统计数据显示，三季度沪上豪宅市场仍显持续低迷，由于观望气氛浓厚，购房者谨慎入市，销售量大降，平均售价由上一季度的3280美元/平方米降至3132美元/平方米，下降了约4.5%。

　　但高力国际华东区常务董事翁琳认为，虽然豪宅销售市场不景气，但豪宅的平均售价在短期内不会出现较大滑坡。在调控到位后，价格会呈现较平稳的走势，特别是中心城区，旺盛的租赁需求将是豪宅市场强有力的支撑。

　　“在海外机构眼中，豪宅的投资回报率仍然极具吸引力”，翁琳告诉记者，现在的海外基金可以有充分的时间挑选最好的房源，顺便“讨价还价”。

　　而不久前，由美联物业和荷兰银行组织的境外投资考察团一行30余人即悄然抵沪，参与组团的是来自欧美、日本和中国香港的15家投资基金，考察了华府天地、白金府邸等沪上高端楼盘，目标锁定单套价值千万元以上的顶级豪宅。

　　美联物业有关负责人透露，机构投资者认为在新天地板块这样的高端公寓几乎将成绝版，稀缺性便是其钟情的因素之一。

　　中国指数研究院(华东)副院长陈晟也表示，只要豪宅供应量空置在10%以内，市场依然存在需求支撑。

　　“关键就在于如何进行正确的客户定位和制定适当的销售价格。”易居中国研究中心副主任丁祖昱分析道。

　　价格坚挺的代价可能是销售的停滞。“风向标”无处可寻?也许，沪上数个豪宅楼盘普遍的“有价无市”状况，已反映出“理性定价”才是新盘能否成功入市的关键。