黄先生两年前购买了位于北京路某广场的几十平方米“旺铺”,但至今仍“寄放”在二手地产公司那无人问津。和朋友一起投入的100多万元要想收回实在遥遥无期,黄先生无可奈何地说:“说什么返租,说起来好听,实际简直像陷阱,专等看不清市场的人钻。 ”黄先生才明白,闹市商铺的“陷阱”让人防不胜防。
黄先生是个地道的广州本地人,两年前他手里有几十万元的“闲钱”不知道如何处置,股市又不景气,小本创业又没有时间,他决定投资简便直观、回报丰厚的商铺。所以当得知位于商业步行街的某大厦开始招商的消息后,他马上就动了心。
经营不当变成旺街冷铺
而开发商宣传的“售后返租”形式更坚定了黄先生的信心。当时,销售人员反复强调了这种“新兴投资模式”,即开发商首先在图纸上把整个楼层分割成许多小面积无墙单元,然后分售给小投资者,再由开发商负责联系商家入驻,包租若干年,同时把前几年的租金一次性发给购房者“抵交”部分首期款,并许诺在一定期限内发放房产证。这样一来,不仅购房者进入的门槛降低了,以后的银行贷款基本上可以拿租金冲抵,开发商也能轻松地把楼卖完,简直就是“双赢”。
于是在2003年初,黄先生与两位朋友以每平方米4.5万元的高价买进了一间30平方米的商铺。然而,之后就是2年多的漫长等待,开发商以“政府批准拖后”、“安全设施不够完善”等理由一而再、再而三地拖延商场开业时间,直到2005年春天才勉强进入“试营业”。黄先生以为这下可熬到头了,可随即又被告知,虽然部分商铺开始营业,但他所拥有的商铺没能租出去。
当黄先生与他的朋友恼火地拿着当初的合同找开发商争论时,对方却振振有词地说,“我们是说包租,但没有说什么时候都能租出去呀;公司经营现在遇到了困难,租户少,大家多体谅。”几句话打发走了黄先生。后来黄先生才得知:由于公司管理不力,广告稀少,半数以上的租户联名要求解除“租约”未果后,已经将发展商告上了法庭。
业权分割过细缺乏统一经营
与该广场情况相似的还有位于步行街的另一广场:同样处在商业中心区、周边商业早已形成兴旺的局面,最后却“没落”成为旺街上的“冷门”铺面。
业内人士认为,以上两个商场成为旺街上的“冷门”,主要原因有两个,首先,两个商场都是处于二楼以上。商铺最有价值的是当街首层,许多商场都是一上二楼就冷冷清清。其次,缺乏整体管理经营。这两个商场的发展商都把所在楼层70%以上的“业权”卖给了小业主,分割“业权”过细、过大,无法进行整体包装和经营,而各个小业主各有各的想法,令商场无论在规划还是“业态”上都分散、重复,影响了经营。
短视行为令商场陷入困境
而且,这两个商场的定位也存在问题。譬如位于市中心的某广场经营的是中低档为主的百货,可周边已有成熟的大商场,另有一些小店经营作为补充,消费结构基本完善;况且该地段的消费者目的在于购物逛街,购买百货的必要性不强。
中原研究部钟健锋表示,上述发展商只图快速将商铺出手,用各种承诺吸引投资者;小业主贪图眼前利益,只看到“返租回报”的好处,完全没有考虑长远回报率的问题。这种短视令许多商场陷入迷茫困境。
出路:整体包装出租
投资了这些商场的投资者,是不是只能束手无策?根据近年的类似事件经验,行内人士认为,这些商场仍存在“起死回生”的机会,而解决的办法就要靠投资者自己了。投资者们可以成立业主委员会,然后委托代理商对商场进行包装和管理。还可以把商铺整体出租,之后再将租金进行拆分。
而且,要对自己的商场进行正确的定位。像上述广场位于北京路上,目前北京路的零售已经非常充足,但餐饮娱乐比较缺乏,如果能把该广场包装成为餐饮娱乐为一体的休闲广场,会吸引购物消费的人流,而且在某种意义上还扩大了北京路的商圈。
另外,业主委员会还要考虑是否要对商场的硬件设备进行一些新的设计。比如香港的许多商场的扶梯都能直接从1楼上到4楼,从而引导消费者从商场的最顶层一路向下,从而避开了商场楼层越高人流量越少的情况。目前广州仍未有这种商场设计的意识。(来源:广州日报) |