2006年宏观调控和房产新政是否会继续主宰房地产业，成为时下人们谈论话题重点之一。中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容日前接受时报记者专访时表示，打击恶意炒房行为一直是中央政府调控房地产业的重点，2006年政府很可能会提升房地产交易相关税收，并继续上调个人住房贷款利率。

　　以50万元20年的商业性贷款为例，按下限利率5.508％，明年月供将增加55.7元

　　新华网北京12月26日专电（记者令伟家）从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。

　　利率微涨，月供略增

　　按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6.12％，下限利率为5.508％。对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508％的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6.12％的基准利率执行；同时将首付比例提高到30％至40％。

　　据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是5.508％的下限利率。按这个标准，今年3月17日以后的购房人，已执行了5年期以上个人住房贷款5.508％的利率下限，而在3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，就要按照新的利率还贷。

　　以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508％计算，明年起月供将达到3441.7元，比利率调整前的5.31％增加55.7元。按基准利率6.12％计算，月供将增加230.86元。

　　提前还贷四种方案比较

　　假如你在今年3月17日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩78.4万元，贷款期限为20年。如果你将目前48.4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四种方案选择。方案1：月供最少，利息最多。方案2：月供较少，利息支付较多。

　　即保持20年还款期限不变，这样每月需还款2065.02，比提前还贷前月供减少3244.23元。

　　但这种还贷方式的利息最高，累计达到195603.74元。

　　假如你将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256.98元，这比提前还贷前减少2052.27元，但比20年还款期限的月供多1191.96元。而此时利息共计90822.3元，比20年期少支付104781.43元。

　　这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。方案3：月供较高，利息节省较多。方案4：月供最高，利息节省最多。

　　如果按提前还贷前的每月5309.25元计算，你只需6年半时间还清，总计利息57581.64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。如果将还款期限缩短至5年，此时利率则降至5.265％，月还款额增至5697.86元，比提前还贷前还多388.61元。但这种方式的利息只有41871.96元。这种方式月供最高，利息也节省最多。

　　“抛售”还是“出租”？

　　如果你按揭贷款的是投资用房而非自主用房，那么房贷利率的调整，不仅影响你的还款计划，还将对你如何处置手中的房子产生直接影响。要么出售、要么出租，二者必选其一。

　　这是个“两难”的选择。如果你选择继续持有房子，那么你面临的不仅是本次利率的调整，还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择出售，一是目前房价比较低迷，存在即期的利益损失；二是今后房价可能上涨，你还得面临预期的收益损失。

　　据业内人士分析，如果你手中的房子还有比较明显的涨价空间，或者当地的房屋月租明显高于利率调整后的月供，那么你就能比较轻松地通过“以租养房”来实现收益。此时你应该选择继续持有，因为它能给你带来更多收益。

　　至于如何判断房价具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一种判断办法是，当房价处于1.6％—3.6％左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。

　　从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。

　　如果提前还贷是否合算？如果提前还贷，是缩短期限还是减少月供？有贷款在身的房东是抛售，还是出租？记者就此类问题采访了北京市一些专业人士。

　　逾期三个月以上将成不良信用记录

　　恶意拖欠、逾期不还房贷者，将受到在贷款执行利率基础上加收30%-50%利息的处罚。这是记者从工、农、中、建四大银行了解到的。

　　借银行的钱，可要记得及时还。按照央行规定，从明年1月1日起，个人住房贷款逾期将执行商业性贷款的罚息利率。记者今日从本市各大银行获悉，多家银行明年新的罚息利率已出台，利率水平都相应上调，一些银行甚至采取“利滚利”计息。

　　建行北京分行昨天宣布，从明年1月1日起，该行将对今年3月17日前已发放的个人住房贷款(公积金贷款除外)执行新的政策。同时，对在2005年12月24日无拖欠贷款本息(本金和利息)的个人房贷，该行将在央行公布的同期限同档次基准的利率水平上，执行下浮10%的贷款利率。未按时还款的客户，将无法享受到这一优惠。

　　今年3月17日以前办理住房贷款的用户，下个月还款时就要执行新的房贷利率了。这两天，北京各大银行已经在网点张贴公告，从2006年1月1日起，对这些老房贷将改按商业性贷款利率执行。

　　今年开始施行《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中有关“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定曾在业界引起了强烈质疑。

　　按照央行的新规定，从2006年1月1号开始，凡在2005年3月17号前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来还款，月供会略有增加。