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编者按
2005，中国房地产界的“多事之秋”，成为房地产业的分水岭。从中央到地方，一系列政策密集出台，承载着大多数公众期待……
这一年，《广厦周刊》见证，长沙房地产业历经风波，但市场魅力依旧，迎来了海内外众多房产巨头，以及大量的外来投资购房者。
这一年，《广厦周刊》见证，长沙的种种重大行业政策出台——新建住宅必须节能，推行节能、节地、节水和节材规范。
太多的深刻变化，必将对楼市产生深远影响，房地产业将走向新的发展旅途。
展望2006年，展望十一五规划，展望未来，新的一年，我们和百姓一起希望，房地产的基础，包括制度基础将更加健康。“95%的开发商认为调控基本到位，明年的政策将趋缓；62%的开发商认为长沙楼市会出现越来越多的漂亮房子，长沙将变得更加迷人生动……”这是《广厦周刊》对10多家开发商、数位业内专家进行交流后，获得的结果。
岁末年初，政界、学界、开发商……10余名精英的新年梦想汇集在了广厦周刊。他们的一转身，是长沙地产史年轮上的一个个动人缩影。
当2005年挥手别去时，我们坚信，2005年的房地产变动不过是开胃小碟，2006年，将是地产转折之年。《广厦周刊》将继续见证——智慧、成功、失败、悲伤……见证芸芸众生的温暖家园梦想。我们希望，您一如既往的支持和关注。 2005成为楼市分水岭，2006年，房地产业将走向新的发展旅途。余志雄 摄
宏观调控篇
住宅消费将成消费热点
长沙市房屋产权管理局副局长 魏建超
从楼市走势来看，年实现了平稳增长，房价有升，年因为宏观调控，楼市略微降温，但长沙楼市没有泡沫，基本影响不大。从政策基调上讲，房地产调控在年应该会变成鼓励住宅消费年，或者说转变为房地产的消费年，十一五规划里面也提到了扩大内需，将会成为我们国家的长期战略。
增长转型阶段，住宅的标准化、产业化成为发展方向。这一轮宏观调控，实际上带来了一个洗牌机会，带来了大浪淘沙的机会，真正能够适应的企业将来会成为主流。
随着十一五规划开局，房地产也相应会有这么一些变化，比如说加大发展节能省地型的建筑，房地产建设的绿色化都会加强。从结构业的地位在年不会动摇，甚至会更加重要。年的长沙，房地产业仍将是支柱产业，住宅消费将成消费热点。
新空间定义：中心区+卫星城
知道策略顾问机构运营总监 熊克辉
从现有区域版图来看，长沙城市中心区的价值定义和功能属性已更趋完善，已隐然有大意义上的中心区三大特征：中央商务区（CBD）、中央生活区（CLD）、中央金融区（CFD）。而常规中央功能分区上的另两大特征：中央科技区（CID）、中央绿化区（CVD）则显然应当归入河西区域，从这个定义出发，河西区域的个性化特征已较为明显，也应该是下一步该拓展和延伸的价值课题。
参考其他城市的发展轨迹，其实，我们或许还可以预计长沙在板块运动，区域扩张联合的竞争形态下，很有可能出现真正意义上的“次中心区”与“卫星城区”，按目前市场态势来看，河西区域在今明几年的市场化运作中，区域化改造如能取得大幅度成效，两大中央区的价值定义有完全体现，长沙城次中心区（即第二大中心区）的名义将不难取得。而卫星城的构成，按现有征象来看，东北部星沙板块虽是作为长沙市下辖县城，但在城市版图中，很有可能以长沙城北东部矩形方阵的形态构成一个新的卫星城区，这个卫星城一旦形成，将有可能改变被长沙东城覆盖的可能，反而能整合包容进东城的部分市场资源。另一个值得期许的卫星城区应来源于南城，南城未来巨大的成长空间，有可能会构成一个更为独立完善的多元化卫星城区。两大卫星城一旦形成，长沙房地产市场原始阶段的板块化运动也标志结束，进入一个新层次的城市空间营造当中。
2006：“宜居”成为关键词
方圆建筑工程设计事务所执行董事、首席设计师 谭克修
公园11号
2005年，长沙地产界刮起过强劲的“品质地产”风。这股风相对于前些年停留于建筑包装上的“欧陆风”，意义显然更为重大。但市场的脚步和消费者的目光不会在“品质地产”前止步。况且在进入国家“鼓励住宅消费年”的2006年，“品质地产”自带的高门槛要求难以普遍推广。因此，我不妨在此预言，内涵更为丰富的“宜居”将成为2006年长沙地产界的关键词。
12月22日，在北京发布的《2005中国城市宜居指数报告》中，高举宜居城市为发展目标的北京排在15位，竟不如籍籍无名的小城市绵阳，尽管有关宜居标准还在众说纷纭，却并不影响人们高频率地使用它，在宜居城市之外，还有宜居社区、宜居环境、)VWU宜居住宅等等。
美国1997年评选过13条宜居标准，即犯罪率低、犯罪分子少、医疗质量高、环境整洁、生活废物处理适合、经济增长强劲、学校教学质量高、离大学近、青少年活动多、到城市不过一小时路程、私立学校多、明朗的天空多等。他山之石，当然仅作参考之用。
关于宜居住宅，调查结果显示：交通易达性、社区环境、科技与节能、物业管理等指标最受购房者关注。其他备选项目还有生态环境、配套设施、房屋质量、优良性价比、文化氛围、人性化场所等等。结果也许不一定让长沙的专家和发展商举手同意，但它必然有助于我们对这个城市在过去几年里开发的部分项目进行反思。
最贵的房子不一定是宜居的。设计师和发展商必须更多思考适合长沙的宜居标准问题，来面对已进入买方市场的2006年。
价格呈上扬趋势
长沙市建委综合开发处处长 廖英策
2006年，长沙投资开工面积应该会稳定增长，价格呈上扬趋势。理由如下：其一，从我们掌握的情况来看，开工面积、竣工面积、销售都在增长。2006年，非市场化运作单位自建房全面停止审批。其二，楼市品质提升很快。当然与此同时建设成本增加，价格会温和上扬。其三，市场比较稳定，供销平衡，没有大悲也没有大喜。政府也会积极支持房地产业，在改善投资环境方面将会出台一些新举措。有人在探讨下一步政府会不会继续调控，我想调控是必然的。市场的力量高于政府调控，城市化快速发展推动了房地产的发展，房地产的发展推动了城市化的发展，城市化起到了立竿见影的作用，也对政府调控起了作用。
市场篇
大众消费非常有发展前景
长沙经济适用住房发展有限公司总经理 曾国建
：新星小区
今天用房进入了大众用房的时代，随着市场的发展，更多的青年阶层、白领阶层成为购房主力。应该让更多老百姓买得起房，如果看到这一点，我们觉得是一个缓解时代的到来，我认为市场的走向，很快将走向中产阶层的需求，年轻化，新兴行业的人，年轻人获得更多收益，越来越多的人成为了白领阶层，我看好城市往大众化的方向发展。我们走的是大众消费的路线，大众消费非常有发展前景。我们一直追求用最实用的材料把最好的建筑营造出来，这个市场是非常宽阔的。
市场证券化、产品品质化时代来临
永泰地产副总经理 陈岗
：山水·英伦
2006年，房地产市场证券化、产品品质化将成为楼市发展主旋律。
由于房地产开发“门槛”的逐步提高，银行贷款难度的加大，单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系，已不能适应宏观调控下开发商的需要，必须寻求多元化的融资渠道，才能适者生存。借助资本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合是一个必然趋势。房地产证券化将通过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定的房地产进行价值分割，既能解决开发商融资困境，又可以使中小投资者分享房地产投资的利益，推动房地产投资与消费两方面的实现。房地产证券化的特性适应了当前国内资金需求缺口大和投融资渠道匮乏的市场现状。这种趋势将会在2006年甚至未来几年内成为一个焦点。
业主自主意识开始觉醒，这势必要求开发商在房产品品质的改善方面更加主动，才能赢得市场。
而产品品质是在建筑品质合乎要求的基础上，住宅在耐久性能、经济性能、适用性能和环境优美程度等方面的综合表现，涉及节能、通风等300多项性能技术指针。这要求开发商不但要具有雄厚的资金实力，还必须要有专业的技术水平，这将是对开发商提出的除了金融门槛之外的另一个高门槛。
2006：要品质更要价格
长沙正大行总经理 李政
大盘竞风流，小盘斗奇艳。据我公司市场部调查数据显示：2005年秋交会77个参展楼盘中（22个非正式参展楼盘不计入在内），10万平方米以下的项目数量占到53.4%，供应面积为20.4%；11~30万平方米的项目数量占到35.5%，供应面积为42.6%；31万平方米以上的项目数量为11.1%，其供应面积占到了37%，大盘、小盘乃伯仲之间各有千秋。大盘有其规模、品牌、影响力的优势，小盘则有其投资周期短、操作灵活、便利性好的特长。
北城板块、市府板块、体育新城板块大有可为：之所以选此三个板块而不言其他，是因为它们的表现更体现出潜力的能量、现状的大好趋势和远景的欣荣。土地价格飙升：2005年11月30日，劳动西路一宗3亩多的地块，拍出了620多万元/亩的价格；迎宾路上一宗约5亩地块，从430多万元/亩的起价，被“逼”到730多万元/亩。回忆2005年初，五一路旁韭菜园路至黄兴路周边的几宗地块成交价格也不过500多万元/亩，在长沙人心目中根深蒂固的一类地段的土地价格，一年不到竟被“它们”无情超越了。在感叹地价上升太快的同时，我们也感受到了本地发展商对地段价值的首肯和一投千金的豪情。
商业地产理性发展
湖南大韵置业投资公司总裁助理 潘迎风
：坡子街商业街
2006年商业地产我觉得应该是一种理性的回归，或者从发展的角度看，应该是理性的发展。
2006年商业地产将更加向专业化和大资本手法趋势运作。商业地产开发和国际基金资本的融投资将结合得更加紧密。单纯的建设开发加出售模式将逐步淡出市场。新型的商业生态链模式将出现——将开发商、经营者、管理者、投资者、消费者整合在这条生态链上，互为依托，并进入一个良性循环阶段。
现在国家正在推出的全国各城市商业网点规划，这可能会对我们未来城市商业的发展，商业的布局，包括商业地产的开发商对商业地产项目的开发产生重大影响。
楼市向好供求两旺
新金鸿置业有限公司企划部总监 李桂雨
：水云间
从长沙楼市下半年交易情况来看，一些高档楼盘交易非常活跃，现在有一些项目二期、三期依然卖得很好，这说明消费者的购买、投资欲望很强，已趋于成熟和理性。这种成熟表现在消费者有自己的判断，对政策敏感性不那么强，但对楼盘的品质和居住价值非常敏感，对他们来说，政策影响力与消费者的购房欲望相比是在逐步降低，楼市出现了“青山遮不住，毕竟东流去”的戏剧性局面。
根据长沙市城市建设的战略规划和发展目标，长沙市的住宅需求空间还是相当大的，全市目前住宅保有量为4000万平方米左右，按常住人口200万，每户3人的标准计算，需要66万套住宅，按平均每套100平方米折算，目前只有住房40万套，这意味着全市还有26万套的市场容量。
很多业内人士都对2006年的长沙楼市非常看好，我们新金鸿置业的东方新城和水云间项目在2006年都将有新的动作和充足房源推出，这两个楼盘必然和其他楼盘一样受到长沙购房者的青睐。
本版采写/潘昭晖 夏瑞虹 |
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