楼市，一个没有硝烟的战场：上海的楼市涨了又跌了，炒楼资金兴风作浪后在南下。在宏观调控的条件下，深圳的楼价仍然让人心跳加速，去年前10个月涨了12％。广州号称是最成熟的房地产市场之一，但能否经受得住资金的“炒作”？

　　日前，广州房管部门出来“辟谣”：广州“炒楼风”目前难以形成。而珠三角的另一个城市东莞，房价却已在悄悄地涨，一度达到20％的增幅引人注目。

　　业内人士认为，炒楼资金南下已经初见苗头，下一轮的炒作目标将是“珠三角”。上海楼市陷落于“资本过剩”之手，“珠三角”是否会成为炒楼资金的下一个目标？

　　炒楼资金“认钱不认人”？

　　房地产市场已成为资本、开发商、政府和消费者等多方力量博弈的地方。在这个不见硝烟的战场，房价是博弈结果的体现。

　　盲目扩张、蓄意追捧导致房地产市场出现了“泡沫”。去年年初，浙江杭州市一次土地拍卖的结果令人吃惊：总面积为300多亩的7个地块，引来80多家单位参与竞拍，最后的成交价都比起价成倍地提高，最高的一块竟然提高了3倍多。一处距离西湖不远的地块，拍出破天荒的天价，按最后的成交价折算，如果用这块地盖房，保本楼面价每平方米要将近3万元。业内人士对此表示担忧，而中标者却对开发盈利信心十足。

　　业内有一种说法，在一个温州人或一个山西人的背后，可能隐含着一群炒家。房屋转手越来越快，房价也愈炒愈高。在开发商“点火”、一些政府“煽风”和中介的“添薪”之下，楼市虚火越烧越旺。上海市中心的房价在上世纪90年代末每平方米五、六千元，经过五、六年的“托盘”，在2005年年初已基本过万元。

　　经过一轮炒作后，房地产资金部分撤离了上海“战场”。一批跟风的投资者被“套牢”。去年年中，美亚置业集团一位经理表示，此前集中于上海炒楼的200亿元资金正在流出。上海市统计局的数据显示，2005年，上海市房地产开发投资增幅逐季回落，第一季度增幅保持在25％左右，上半年跌至 15％左右。

　　市场是残酷的，炒楼资金并不会怜悯受到损失的人。上海的炒楼人士遭遇了“寒冬”。去年11月，“水岸蓝桥”的51名业主要求退房。退房业主代表说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3％的违约金及一切相关费用。

　　随后的“退房风潮”表明，最后接过楼市“接力棒”的人是痛苦的。就像股票崩盘的后期交易一样，价格狂跌仍忍痛“斩仓”。

　　广州楼市难刮“炒风”？

　　资本过剩的逐利动力是强大的，它必然要寻求新的出路。业内人士认为，炒楼资金南下已经初见苗头，下一轮的炒作目标将是“珠三角”。“珠三角”区域的房地产市场和“长三角”不同，波动比较小，价格还有相当的上升空间。一位温州赴深圳购房团的成员叶先生认为，炒楼资金从上海流向珠三角，200亿元是个保守估计。深圳近期房价反常，和这些炒家不无关系。仲量联行董事、总经理陈永辉说，许多资金看好广州的房地产市场，目前正在观望中。虽然炒楼资金的具体数目不详，但由于资金的杠杆作用很强，100亿元资金炒作起来就有1000亿元的效果。

　　与这个说法对应的，是深圳房价逆市而涨的数据。深圳市房地产研究所报告显示，在房地产市场宏观调控的背景下，深圳房地产市场上涨了12.18％，住宅均价达到每平方米6639.64元。随后，有政府官员出来澄清，炒楼资金并非主力，借机炒作哄抬楼价的开发商已受到了主管部门的处罚。

　　在这一轮房价之战中，一些房地产开发企业和中介机构采取各种手段违规销售，通过“分期推售”、“集中开盘”等方式制造房源紧张的市场假象。另一方面，个别机构发布失真信息，对房源供应进行不实宣传，弱化了消费者的信息甄别能力，客观上误导了消费者提前置业和非理性购房。

　　与深圳楼市的“疯狂”相比，广州保持了冷静。2005年三季度广州市十个区的房地产价格指数显示，广州房屋销售价格保持上升趋势。三季度，广州市房屋销售价格同比上升4.3％，升幅比上个季度（上升5.9％）回落 1.6个百分点，环比上升 1.0％。

　　去年11月下旬，广州市国土房管局表示，广州楼市房价稳健，市场有序运行，目前难以形成“炒风”。从前年初到去年6月，国家针对房地产市场连续出台多项宏观调控政策，对全国房地产市场产生了深远影响。与国内大部分城市相比，广州市的市场反应相对平和。广州新建商品住宅成交面积在6、7两个月出现了较大的波动，波幅在±30％之间，但其余各月的波幅大都在±10％以内，剔除季节影响，政策的影响很小。

　　谈及近期有关200亿元炒楼资金进入广州的传言，广州市房地产交易中心副所长黄文雄认为，广州的楼市市场相对比较成熟，“炒风”基本上难以形成。

　　值得关注的是，去年以来，广州“地王”已被三度刷新纪录。其中，琶洲会展中心南侧板块，时隔半年便拍出两个“地王”，且两者成交价已接近翻番。业内人士认为，每一次纪录的创造者在公众视野里都是背景、身份和意图均不详的“神秘”人群，这似乎为广州的未来楼价溢价预留了空间。

　　治炒作有没有良药？

　　一位北京的房地产老板近日公开宣称“房产品牌就应该是具有暴利的”。狂言一出，引起诸多争议。然而，这番话后面的背景令人深思。各种国内富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓博士认为，长久以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中农民的补偿款占 5％到 10％；城市政府拿走土地增值的20％到30％；各类房地产公司等拿走土地增值收益的大头，占 40％到 50％。

　　但在纳税上，房地产企业并没那么积极。近日，广州市地方税务局发出第 3号欠税公告，曝光了到 2005年9月30日止，广州市欠缴地方税收 200万元以上的25家企业，欠缴地税总额高达2.8亿元，其中便包括许多房地产开发企业和建筑安装企业。

　　针对日渐看涨的“炒楼”之风，“珠三角”区域城市的房管部门已出台了一系列措施。据广州市地税局介绍，从今年1月1日起，对个人转让房产可实行据实征税的，将按照“财产转让所得”项目的适用税率20％征收个人所得税。深圳市国土房产管理局地政和监察分局对市内房地产楼盘进行了调查，有十多家楼盘的部分楼花因涉嫌被炒卖而被“上锁”，最多一家达20多套房。去年11月下旬的一个星期，深圳新房成交数量及成交面积都大幅下降，且成交均价同比下降了 17％。

　　不可忽视的是，资金是不甘寂寞的。根据经济学的“洼地理论”，它总会流向成本低、利润高的地区。据广州市国土房管局统计，2005年1-11月，广州市原八区一手楼均价5700元/平方米左右，相较于同期北京、上海以及深圳的房价，广州是最低的；但广州房价还有正常上升的空间。

　　今年的广州楼市前景依然被看好。也许，“阳光”是治疗炒作最好的良药。房地产业内人士廖先生等建议，主管部门在加强监管的同时，应针对当前楼市的特点，公开更多信息。每宗土地的购买者、投资金额，每个楼盘的成交金额、成交数量等数据，应该逐渐成为公众可以免费获知的信息。

　　据新华社电