物业服务“缩水”，业主拒交费“抗议”
据不完全统计，业主所投诉问题中，有50％以上都是投诉物管的，在各大焦点问题中占据“头把交椅”。吴先生今年2月入住新房，后来发现只要遇到下雨天，房屋就开始漏水。 物业维修了多次仍没修好，吴先生开始拒交物业费；家住白下某小区的陈先生因长年忍受楼下水泵噪音污染，也多年拒交物业费；小区内垃圾清理不及时，导致多户业主遭受异味之苦，城南某小区多户业主联合以拒交物管费抗议……
律师点评
应对这类问题，业主们一定要跳出“你服务不好，我就不交费”的误区，正确的做法是物业费该交还要交，但若与物业方面协商不成，可以就物业服务缩水起诉物业公司，要求其按合同约定的标准提供服务或降低收费标准。
Ｎｏ·2 收房流程
先交钱后拿钥匙，收房遭遇“霸王”流程
在接受读者投诉时，有不少读者反映，现在开发商都很牛，要求业主先交钱再收房，这样即使后来出现问题，他们处理起来也“省心”多了，毕竟退房不是那么容易的。谢女士今年6月接到开发商的通知去收房，结果开发商要求必须先交齐契税、公共维修基金和半年的物业费后才能把钥匙交给她。谢女士一开始不同意，可对方态度强硬，丝毫不让步，且没有任何商量的余地。结果许多交了钱的业主都开始收房了，谢女士仍看不到自己的房子。因怕错过收房日期承担违约责任，谢女士最终只得“屈服”。
律师点评
谢女士遇到的问题具有一定的代表性，若购房合同中没有具体约定交接程序，则开发商会有很大的操作空间，比如说先交钱再收房。今年3月15日北京市将正式推行的《北京市商品房预售合同》已经明确约定：“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”。南京也将有类似的规定出台。可以预见，今后这类纠纷将逐渐减少。
Ｎｏ·3 广告
售楼广告忽悠人，约定不明维权难
随着各项新政的实施，楼盘开发面积的不断增大，楼盘供需比大于1早已不是新鲜事。据网尚研究机构的一位专家说，南京目前的住房面积最起码要15．8个月才能被消化掉，而且前提是期间不再开发其他楼盘。因此销售压力可想而知，为了能尽快卖掉房子，楼盘广告可谓是用足了心思，然而有些广告却利用不明确的约定来忽悠购房者。被售楼广告忽悠过的买房人，恐怕不在少数。读者王先生说，他当初买房时售楼广告上写得天花乱坠：诸如3米层高，游泳池、幼儿园配套，温泉入室，商场、银行齐全等，让人充满期待。然而到收房时业主们才发现，除了开发商尚未来得及运走的施工渣土堆满了公共通道外，一切都没有到位，而理想中的配套设施入住了很久了也毫无踪影。
律师点评
广告是吸引购房者眼球的一个重要手段，但许多广告往往会在不起眼的角落里用小得不能再小的字号写上“本广告不作为交房依据”的字样。为避免被广告忽悠，可以要求将广告内容写进合同或补充协议。如果不能把销售人员的“云山雾罩”写进合同或补充协议，则基本可以确定这些口头承诺都是信口开河。
Ｎｏ·4 公摊面积
合同约定不明确，开发商多算面积
实际交房时，实测面积与合同约定面积不一致是许多人遇到的问题。通常差出来的面积，多因为加大了公摊面积。因购房人对于分摊原则多不熟悉，所以往往吃亏。本报去年的“购房维权”栏目曾接受多名读者关于公摊面积无故增加的投诉案例。一位张先生曾投诉，他在收房时，发现面积无故就多了近19平米，要多交9万多元才能拿到房子。找开发商理论，得知公摊面积测量出现了误差，开发商要业主买单。
律师点评
购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在合同附件“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中详细约定公摊的具体部位、面积大小。
Ｎｏ·5 车位归属权
车位到底该归谁，权属问题待新规
车位问题一直是去年的讨论热点，有关车位可卖的话题是一石激起千层浪，争议从没停止过。一位黎女士说，当初买房时没有就车位问题与开发商在购房合同中明确约定，现在开发商一再声明地下车位的土地出让金已经交了，而且车位并未计入小区住宅公摊面积。但是，黎女士说，如果没有会所、车位等配套设施，以后房子能卖出去吗？车位作为小区配套设施，应该属于全体业主共有。她说，开发商把车位随便卖给别人，若买车位的人非本小区的业主，以后小区的安全谁能负责？
律师点评
“物权法”草案中提出，会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。“物权法”草案已经全国人大法工委多次审议，并公开征求全民意见，希望能在2006年出台，让更多老百姓受益。
Ｎｏ·6 房产证
开发商迟延办证，业主损失难获赔
张先生购买了一套商品房，房产证一直未办下来。在房子升值期间，他因没有房产证失去3次转手机会。现开发商把房产证办下来了，但房子却已贬值。他咨询律师后得知，虽然他可以追究开发商延期办证的违约责任，但却不能追偿因延期办证丧失的转手“收益”；淮阴市一家楼盘也曾发生过类似的事情，整个小区400多位业主居住了4年多，却始终没能拿到房产证，让很多业主苦恼不已。
律师点评
购房人可在购房合同中约定，若开发商逾期办理房产证，每日按已付房款的比例承担违约责任。若商品房买卖合同中未明确约定办证时间，购买期房的，自交房之日90天后起算；购买现房的，自销售合同签订之日起90天后起算。由于开发商的原因，一年后购房人无法办理房产证的，可以主张退房。
Ｎｏ·7 样板房
样板间暗藏玄机，精装修变糟心房
一般而言，样板房都是开发商精心打造的。因为购房者的第一印象非常重要，所以开发商一般不会糊弄，都会认真做好样板房。因此很多购房者偏向购买样板房，虽然有时价格高一点，但质量应该是没问题的。可是最近有读者投诉，自己买样板房时遇到了精装修房“大变脸”。居住在城东的何女士说，她当初就是被漂亮的样板房所吸引，花了比一般房子高5万多元买了那套样板房。但收房时却发现，不仅厨卫用具换了品牌，连房间格局也变了，可这些开发商事先都没有跟她说。何女士告诉记者，要是早知道是这样的布置，她怎么也不会花这么多钱来买这样的房子的！
律师点评
通常情况下，精装修房的样板房可能比实际交付买房人的房屋面积要大一些，此外用的都是好材料和精致的小五金件，再用暖色的灯光一打，样板房就非常漂亮。一般样板房中也不设暖气片等“小零碎”，看起来会显得开阔许多。“样板房绝非你今后的家”，若想“买到”样板房，一定要将“样板房为交房依据”的字样写进合同，同时用拍照、录像、公证等形式将样板房固化下来。
Ｎｏ·8 认购金难退
可退的认购金不退，开发商“吃”认购金
买房子首先签订《商品房认购书》，然后支付一定的购房订金，如果你不购买这房子，订金将无偿退还，但现在有很多房产公司却不愿意退还这订金。去年，施先生跟一家开发商签订了《商品房认购书》，购买他们一套110平方米左右的房子，当时约定的价格是4880元／平方米，并明确施先生所订房源的房号、建筑面积和周边的规划。开发商要求每位业主交纳5万元“认购保证金”，“如果你没购买这房子，我们会全额退还。”销售部有关负责人解释。几天后，当房产公司通知施先生去签订房合同时，施先生发现自己原先订购的那套房子外面的风景不见了。原先在规范中，那套房子前面是小区中心花园，但开发商告诉施先生现在中心花园搬到了他房子的后面了。因为规划有了调整，施先生要求退房。但售楼小姐告诉他，退房可以，但这订金不能退还，将作为违约金赔偿给房产公司。不是前几天还说可以退的吗？怎么今天马上就不行了，哪有这种事的！
律师点评
合同一旦签订，对双方都具有约束力，任何一方都不得擅自变更或解除。每位购房者在签订合同前都应慎重全面考虑。其次，不要轻信房产商的口头承诺，施先生就是吃了这个亏。有关订金的约定，法律规定是很明确的：支付订金的一方如果不履行合同，就无权要求返还订金；收取订金的一方如果不履行合同就应当双倍返还订金。 顾晓云 整理 | 
精彩生活 
