广州追回琶洲“新老地王”

　　因买家违约未付清地价款解除出让合同，违约金总计超3.6亿

　　本报讯　广州日前高调收回未及时缴清地款的两块土地，位于琶洲会展中心旁的这两块地曾被“外来黑马”以令人咋舌的天价竞得，一时间被称为“过江龙”创造琶洲“新、老地王”神话。

　　两个地块分别为PZB1501、1301，因地块买家违约未付清地价款，且违约情况已满足解除合同条件，广州市国土房管局分别向两地块受让人发函，依规宣布解除成交确认书及土地使用权出让合同。

　　“疯狂的购地行为”

　　“老地王”、琶洲会展中心南侧PZB1501地块于2005年3月29日拍出，从8.54亿元开始，在反复竞价，激战了205个回合后，被“过江龙”广东中岱房地产有限公司以13.88亿元拿下，折合楼面地价3818元/平方米，为广州出让史上单宗土地地价总价之最，被业界誉为“地王”。

　　时隔半年，与“老地王”毗邻，“新地王”PZB1301诞生。2005年10月14日，北京神秘地产豪客苏雄、夏乘风气定神闲地以4.6亿元拍得琶洲会展中心南侧这一地块。该地块折合楼面地价6223元/平方米，预计售价将达到1.5万元/平方米，被称为“新地王”。

　　“新地王”产生后，业界一片哗然，“这是极其疯狂的购地行为”，“地下真的藏有黄金！？”

　　1500万保证金将没收

　　在“新地王”拍出不到3个月时，形势急转直下，广州高调收回“新老地王”。

　　按照《广州市国有土地使用权公开出让规则(试行)》的规定，竞得人违约被取消竞得资格后，履约保证金不予退还。这意味着，“旧地王”500万元、“新地王”1000万元的保证金将被没收。此外，按照《广州市国有土地使用权出让/转让挂牌竞买须知》，竞得人还须按成交价格的20％支付违约金。如果切实执行，中岱就要支付超过2.7亿元的违约金；苏、夏二人的违约金为9200万元。

　　广州市国土房管局提醒有关竞买人以审慎的态度进入土地市场参与竞争。广州市土地一级市场不会允许扰乱市场正常秩序的投机、炒作行为。

　　但有业内人士推测，如果这次中岱和苏、夏二人无法筹措到土地出让金，向他们执行追讨违约金恐怕也很难。因为他们交不出地价款，很有可能是资金链已经断了，而违约金数并不小。

　　业内看法

　　资质审查关薄弱

　　中原地产项目副总经理黄韬认为，现行的地产拍卖准入门槛相对较低，中岱以13亿多元的价格竞得地块，只需500万元保证金。按市场运作，拍这样的地块至少需要上千万的保证金。

　　再有，资质审查关太薄弱。像广东中岱房地产开发公司本身知名度很低，在业界鲜为人知，现在再去查找其相关资料都很难。“所以，政府不但应全面掌握竞拍企业的资料，也应该将其公开，提高工作的透明度，便于社会监督。”

　　高调收回是进步

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则认为，将拍卖出去的土地收回，在业内不算新鲜事，但政府一般都低调处理。“琶洲地块影响重大，政府如此高调地收回，向业界表明在土地管理方面政府绝不松懈，不容许浪费、闲置地块。从这个角度来说，这次事件不是坏事，而是一次进步。”

　　众说纷纭

　　合伙炒地玩砸了？

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　　准备不足或动机不纯

　　国土部门表示，随着土地一级市场规模逐步扩大，参与竞买的单位和个人不断增多，近期出现了个别受让人拖欠地价、履约力低的情况。这种情况的出现，暴露出个别受让人要么对政策不熟悉，对市场风险估计不足；要么受让动机不纯，抱着投机炒作的心态入市。

　　据悉，这两块靓地今后将在适当时机另行公开出让。对此后的新出让地块，国土部门采取了提高竞买保证金、要求竞买单位出具支付地价款的银行保函等措施来确保受让方依约履行合同义务。

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　　两买家合伙炒地皮？

　　尽管没有确切证实，但有业内人士推测，两“地王”的买家中岱与苏、夏二人之间很可能有关联。知名房地产专家韩世同分析，苏、夏二人以6223元/平方米买入是刺激琶洲地价上涨的最有力因素。如果中岱与苏、夏二人真是一家，那么“好处”显而易见。他们只要以“新地王”的高地价作为目标，将“旧地王”以高于3818元/平方米的地价转让出去，即可轻易获利。“这有些像股市操作手法，今天看来，中岱像是‘偷鸡不成反蚀把米’了”。

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　　资金断链或合作告吹

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文介绍，一般发展商筹措资金不外三个途径:自有资金、通过银行等融资或与其他企业合作。他表示，相信中岱公司那么大手笔、大决心地买下琶洲地块，是有其发展计划的，只不过人算不如天算，敌不过形势的发展，可能是遇上了资金链断裂或合作告吹等等。在这问题上，管理部门很难预测，资质审查的有效度很有限，关键还是要进行细致、规范的管理，积极引导。

　　探因

　　两个买家背景都挺神秘

　　对“老地王”买家广东中岱房地产发展有限公司，不少业内人士都表示，中岱平时很少与业界交流，至今无人能了解其真实背景。

　　昨日，记者试图联系该公司负责人董惠超，其两个联系电话一个为“暂未启用”，另一个则接通中岱企业集团的总机，工作人员称“董总外出不在办公室”，并让记者留下联系方式。此后记者一直未收到回复，多次打电话咨询，对方仍称董总外出。

　　来自广东省工商管理局的信息显示，广东中岱房地产发展有限公司成立于2003年12月24日，注册资金只有1121万元。记者在中国会展网上查询到，该公司曾组织过纺织、服装等行业的交易展览。

　　苏、夏二人则更加神秘。竞得“新地王”后，二人便匆匆离去。在电梯口，众多记者像挤牙膏一样，两人才透露只言片语，他们来自北京，和一家上市公司有关。

　　质疑

　　缴款签约时限为何宽松

　　在土地出让金方面，中岱房产代理人此前曾表示，他们会先缴纳两亿元首期款，余款在两年内交齐。广州市房地产交易中心有关人士在“新地王”产生后也向记者证实，苏、夏二人将成立项目公司，在半年内付清4.6亿元土地出让金，其中两亿元则在两个月内支付。

　　两个付款期限显得颇为宽松。据了解，从2004年开始，经招、拍、挂形式出让的经营性土地，在签订土地出让合同后全部土地出让金必须在60天内缴齐。实际操作中大致是2亿元以下一次性缴齐，2亿元以上的成交地价如有特殊情况可以另案处理。

　　另外，去年3月底拍出的“老地王”一直没签出让合同，这大大超出相关规则规定3个月的时限。

　　对于“老地王”迟迟未签合同，有业内人士质疑为何处置会拖延至今？

　　威水史

　　竞拍时一次加价1900万

　　“新地王”、琶洲PZB1301地块去年10月14日出让，当时被据称来自北京的买家苏雄、夏乘风竞得，以4.6亿元成交，楼面地价高达每平方米6223元，是广州国有土地使用权拍卖以来至今每平方米的楼面地价最高的地块。

　　这块用地面积24862平方米的办公楼、商场、餐饮用地，当时竞争的白热化令人始料未及。挂牌时间截止前，就吸引了5家公司六番网上竞价。

　　拍卖现场，该地块起拍价1.98亿元，加价幅度500万元，各买家纷纷举牌加价。虽然拍卖主持人一再提醒买家“注意投资风险”，并将加价的幅度先后调整到300万元、100万元，但是仍未能阻止“黑马”的出现，32号买家气定神闲喝着牛奶频频举牌，最猛时财大气粗地一次加价1900万元，令现场一片唏嘘。最终32号北京买家以4.6亿元的叫价，将琶洲这块靓地收入囊中。

　　创广州土地拍卖7宗“最”

　　“老地王”、琶洲PZB1501地块去年3月28日出让，是位于琶洲会展中心南侧的一办公用地。这块靠近地铁出口的“靓地”，用地面积113607平方米，是广州国有土地使用权出让拍卖历史上商业办公用途面积最大、底价最高的一块地，拍卖后，成为广州国有土地使用权拍卖以来至今成交总价最高的地块。

　　当时的拍卖会上，该地块从8.54亿元开始竞价，在4名买家经过1小时34分钟激战了205个回合后，地价一路狂飙，23号买家广东中岱房地产发展有限公司最后以13.88亿元竞得，比起拍价高出了4.84亿元，当时创造了广州土地拍卖历史上的多项新纪录:竞买时间最长、拍卖举牌次数最多、地块面积最大、起拍价和成交价最高、升值最多、楼面地价最贵等等。

　　本版采写:本报记者　肖小冰　叶子　许冰　实习生　廖靖文

　　图：

　　威水史　制图/吴山