[本周论题]佛山小区车位问题

　　现状篇

　　新快报记者　左娟随着有车族的增多，居住小区的停车位问题越来越受到购房人关注，车位的产权归属、配置数量、租售区分等等，决定着业主、开发商和物业管理公司各自有怎样的权责关系，也直接关系到各方正当的权益维护。然而直到现在，相关的法规还很不明确，对此有所规定的新的《物权法》也还在审议当中，所以这三个在实践当中已经引起了诸多矛盾的问题，依然是悬而未决。产权归属判定不清引发诸多矛盾小区车位究竟属于谁？玫瑰园物业公司总经理何锦辉认为首先要区别看待。据他介绍，目前佛山的小区车位有两种，一是地下车库，一是露天车位，而这两种车位又各有不同情况：地下车库中一种是人防工程，一种是开发商规划报建中办理了产权证的；露天车位中一种是小区公共道路上的划线停车位，另一种则是规划报建的专用停车场。从理论上讲，对于小区各种车位的权责关系，像上文这样区分之后，理所当然开发商办理了产权的就可以或租或售，业主无权干涉。但关键的是，这些情况还得有一个前提，那就是车位面积有没有打入业主买房时的公摊面积：如果进行了公摊，也就是每个业主在购房的时候就已经有为车位买单，那么车位自然属于全体业主共有，开发商再没有对车位归属进行所谓的“约定”的权利。然而，有的开发商利用了业主对于公摊面积的忽视，将车位面积公摊之后依然出售，这就引发了业主的维权行为。据经常处理房地产方面法律纠纷的广东商融律师事务所陈律师介绍：“佛山绝大多数的楼盘都是将车位面积计入了公摊面积的”。关于车位产权问题，还有一个矛盾点，就是对于车位作为小区配套设施的规定。按照佛山市规划局的规定，现在新开发的楼盘车位配置比例要达到1：1，也就是每一户业主就享有一个车位，而据《中华人民共和国房地产管理法》规定：为小区配套设施应为非盈利性的。综合这两点，开发商出售地下车位，即使有产权证，业主还是质疑：“如果地下车位是属于开发商的，那么属于小区业主的配套车位在哪里呢？”

　　配置比例小区车位不足是棘手难题

　　“现在，佛山几乎所有的小区都面临着车位不足的问题。”玫瑰园物业公司总经理何锦辉如此说道。据他了解，小区车位不足的问题在佛山已经成为了棘手难题，他介绍到：“在2002年以前，1：0.5的车位配置水平已经算是高的了，现在佛山小区车位配置平均水平大概到了1：0.8，大多数小区还是不够。”之所以出现车位不足的问题，一个客观的原因就是私家车拥有量的迅速增长，车位的增长速度赶不上汽车的增长速度；另一个原因则在于对于小区车位的政府限价制约了开发商投资建造车位的积极性。据业内人士估算，每建一个地下车位，成本需要七、八万元，卖出去10万元左右，赚得不算多，而出租车位按照政府限价每月不能超过250元/个，大概需要50年才能收回成本，从房地产开发的利润空间上来看属于微利和“费力难讨好”的事情，所以，目前大多数开发商都只是在依据楼盘档次和业主需求的基础上，保守地配置车位数量。“就像怡翠玫瑰，车位配置是1：1.2，目前在佛山已经算是最高的了，但是很可能过不了几年就会不够。”城南某开发商说道。“小区车位普遍不足，是一个社会问题，开发商是没法解决的，而且它们也总是从投资的角度来权衡”所以，何总认为：“关键的是要实现市场化运作，像广州一样取消了政府限价，完全由市场决定，逐渐地就会实现供求的平衡。还有另外一种‘半市场化’的方式，就是建停车楼。”据他介绍，玫瑰园发展商就主动出面为数万居民建造了惠景停车楼和玫瑰停车楼，总计有700个车位，出租每月300元/个，靠底层商铺赚钱将车位投资打平。“这种状态，只能说完全是开发商急业主之急的一种态度。”他如此评价。

　　租售问题车位普遍只售不租惹业主抗议

　　据了解，目前小区停车位一般有两种，一是按规划规定修建一定比例的露天停车场。对这种露天停车场，开发商不能销售，只有经营权，将绿化、土地面积等核算下来，成本不低；另一种是地下停车库，规格提高，对防水层、消防、通风等的要求也更高，花费更大。因此，在不少开发商的眼里，车库就成了“鸡肋”。现在的情况是，几乎所有新开发的楼盘对地下停车库都采取“只售不租”的态度，甚至对于没有人买的车位，宁愿空着也不愿意出租。分析原因，城南某发展商给记者也算了这么一笔账：以一个500户住宅小区来进行核算，按照现在市规划局规定的1：1的配车比例，小区将要有500个车位。如果将这些车位按照目前10万元的售价售卖，总价值5000万元，而如果按现在政府定价的最高价250元／月出租，1年才回收150万元，最快也要30多年才能回笼5000万元，这样开发商要承受着巨大的资金回笼压力。所以，低廉的月租费用造成发展商们更愿意将车位一次性出售，而非租用。然而，对于很多业主来讲，他们心里也有本明帐：购买车位太贵，租用更划算：车位租金每月250元，一年才3000元，30年才9万元，而如果花10万元购买车位，比租车位还得多付出1万元。刚买了房子的江小姐告诉记者，她正打算再买辆经济型的汽车，但是10万元左右一个的车位几乎跟买车一样贵，买车和买车位加到一起，需要付约20万元，像她这样的普通购车族，暂时还负担不起。

　　讨论篇

　　物权法，审议之中车位条款遭热议

　　新快报记者　左娟对于小区车位问题的争议，由来已久，而2005年以来因为《物权法》的修订而使得更多的问题浮出水面，成为关注焦点。根据去年底审议通过并公开征求民意的《物权法》第四稿，其中规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”这一“干脆利落”的条款，将此话题推向热议。记者通过采访，攫取了各方的一些代表性观点。

　　市民车位租或售都不应该

　　地下停车位的买卖都是由开发商自行制定单方合同，目前，绝大多数开发商都不会预售车位，车位都是在业主入住之后才开始销售或出租。但是，车位应该是业主已购房产的配套设施，就像绿地等配套设施一样，怎么能随便买卖？况且开发商早已将车位的建设成本计入房价中，而土地使用费更是理所当然在房价中，这不成了拿业主的东西再卖给业主吗？据我了解，很多业主认为，出售或者出租车位是对购房者的不公平。（陈先生城南某小区业主委员会成员）

　　车位面积公摊不合理

　　将车位作为小区共有资源公摊，这本身就存在着不公平：总有一些家庭会一直不使用机动车，可是他们要为使用机动车的家庭支付费用。所以，我认为不管哪种小区车位都应该有偿使用，收益归居民共同分享，但是估计这样存在着更多管理上的困难。（宋女士桂城某小区业主）

　　车位开发应要实现市场化运作

　　现在佛山在车位问题上的关键是，车位开发还完全不是一个市场行为：基于政府限价、利润空间等，多数开发商采取的是一种消极的态度开发车位，车位不足形成恶性循环，车位归属和租售问题上也往往是“模糊处理”、“隐形处理”。市场化运作才能真实反映市场需求，才能促进公平交易，所以首先应该鼓励开发商从投资角度来考虑车位的配置数量和盈利模式。（佛山奥园相关负责人）

　　应该加强政策引导

　　按照现有的法规，无论从开发商还是业主的角度来看，都是可以理解的：开发商从投资收益上考虑，车位怎么配置，车位只卖不租；而从业主角度考虑，车位是小区配套，要求要有足够的车位，要按照政府指导价出租。所以，在此问题上要靠政府政策引导、法律规定。其中，产权归属的规定是关键，期待最后出台的物权法能够让车位问题的处理明晰起来。（玫瑰园物业管理公司总经理何锦辉）

　　律师权属开发商消费者可能吃亏

　　停车位作为稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随便处置，如果开发商随意提高停车费用，对业主是不公平的。地下停车位买卖，应是获得预售许可证的地下停车位交易，而不是说所有的地下停车位。同时，建筑开发商把车位作为单独的物业予以出售，现在佛山面临的问题是小区车位严重不够，供需关系将可能导致价格畸高，甚至会导致有些人将无法拥有自己的停车位，形成资源配置的不公平，也难以形成车位最有效的利用。（佛山某律师事务所裴律师）

　　物权法遵“约定”不合理

　　车位的归属不应该有“约定”一说，而应该由法律强制规定，因为目前的条件下，置业者和开发商之间的买卖地位不对等，买卖信息不够透明，遵照“约定”在实践中很容易就变成了开发商单方面的“规定”。我估计，按照第四稿的规定的话对车位问题的解决起不了多大的作用。顺带讲一句，房地产交易方面的法律法规还相当不健全，这为不少开发商提供了很多的法律空子，需要不断发展完善。（广东商融律师事务所陈华昌律师）在车位问题上，开发商采取哪一种模式都无可厚非，因为他们要赢利，要考虑真实的市场需求。但无论如何，开发商应该先把采用的模式公开，让业主做选择，而业主也有必要了解开发商的车位配置模式。在物权法还没有出台前，有关方面应该提前做好准备，解决历史遗留问题，而某些开发商如果利用模糊手段多占了业主利益，也需要作出协商解决、还利业主的准备。