【南京日报报道】祖母是华罗庚的同学，祖父是早年南京的私塾先生。籍出常州金坛。五岁丧母，与父甘苦相依十数年。从政，为商，出金坛而入金陵，这就是我爱我家的老总史立斌。1999年，当初放弃金坛优越的政府工作来南京，最初的一段时间是从事贸易方面的工作，后来开始创办我爱我家。那时候是2000年，也就是从那时侯起，史立斌把我爱我家作为自己的使命，也是自己最大的梦想。2000年的中介行业操作不规范，服务水平底下，吃差价现象比比皆是。老百姓吃了很多苦头也对整个行业产生了误解。但真正规范的中介公司是为百姓便利服务为社会服务的。在西方国家三级市场是发达成熟的，而国内却只是起步。出于服务百姓、提升行业地位、规范行业行为的初衷，我爱我家在南京诞生了，一个透明交易的经纪企业从此走进了南京百姓的生活。对于南京二手房市场，2005年具有不同寻常的意义。这一年里，南京二手房市场经历了变幻的市场大环境的考验，国家宏观调控政策的洗礼，正日益向着更加健康、理性的方向发展。

　　新政出台前（1－4月）

　　春意正浓，激流暗涌

　　2005年年初，南京房地产市场表面较平静，无论是一手市场还是二手市场，与往年同期相比都处于正常状态，但在平静的水面下却是激流暗涌：央行继2004年10月29日首次加息后，05年的3月17日再次对房贷加息，国家三部委就规范房地产市场纷纷提出政策指导意见，暗示着新政的出台……一切都预示着2005年的房地产市场将会发生一系列的变化。新政出台前的四个月南京二手房市场发展平稳，供求关系相对稳定——供略大于求，呈现出以下几个特点：1．因受央行对房贷再次加息的影响，南京二手房市场上高总价、大面积的房子需求有所回落。加息后再次增加房贷利息，导致了贷款购房群体不得不重新考量还贷压力、自己的经济承受能力，将原本对着价格较高户型面积较大房源的眼光收回，使得之前市场向好的高总价、大面积的房子所占市场份额有所收缩。2．新年伊始，大批外来人口陆续返宁。从二月下旬开始，南京房市迎来一轮购房热潮。客源量、成交量均环比大幅增高。并于3月上旬达到高峰，与此同时房价大幅上扬。3．此期间投资购房占总量的8％，其中2005年1月曾一度高达11．9％，为全年最高。而这段时期也是投机炒房获利回吐的最好时机，精明的“炒家”抓住时机大量抛房。4．51－70平米，单价在4001－6000元的户型在市场上占据主导地位。单价4001－6000元的二手房成交量约占总量的67．58％，51－70平米的二手房成交量约占总量的49．63％，单价在4000元以下的二手房成交量仅占总量的约5．38％左右。面积50平米以下的二手房成交量约占总量的17．75％。

　　新政出台期间（5－8月）

　　冰火相间，新政犹如一道分水岭

　　在此期间，“观望”成为众多购房者不约而同采取的策略。2005年6月1日国家“七部委”联合出台了为规范房地产市场、打击投机炒房的房产“新政”。新政的出台无疑对房地产市场良性健康发展起着积极的作用。但在5、6月份却似一道惊雷划破长空，激起了市场上的风起云涌，各方力量都因新政而重组，市场格局开始变化。在新政出台期间南京二手房市场主要有以下几个明显特点：1．5月份，此时的南京楼市却已硝烟弥漫，二手房市场房源挂牌量与成交量激增，而房产局交易大厅也人头攒动，买卖双方纷纷赶在大限之前，办理完交易手续。为回避新政实施后即将征收的高档房4％的契税和次新房5．5％的营业税，高档房和次新房的抛售达到一个高峰；5月价总价在80万以上的二手房成交量占总量的9．8％，100平米以上的二手房成交量约占量的16．9％。2．新政实施后，6月份二手房成交量急剧萎缩，而新政实施前曾一度风光的投资购房跌至0。达全年谷底。而施行了仅半个月的个调税更使二手房市场进入速冻状态。3．低单价、低总价、小面积的房子市场分额逐渐增大。而高单价、高总价、大户型的房子倍受冷落。“新政”的实施，一定程序上影响了高单价、高总价、大户型房子的开发、销售，让低单价、小面积的二手房走俏，成交量占比逐渐放大。单价在4000元以下的二手房成交量已占总量的约9．9％左右，50平米以下小户型房子成交量开始放大约占总量的18．25％。单价4001－6000元的二手房成交量约占总量的66％，51－70平米的二手房成交量约占总量的46％。100平米以上大户型二手房成交量仅占总量的10％左右，总价在80万以上的仅占4．85％左右。4．中介行业优胜劣汰。“新政”出台，几家欢喜几家忧，南京二手房市场的又一轮筛选火速进行，中介企业的优胜劣汰趋势明显，很多实力弱小、市场竞争力差的小型房产中介因资金吃紧纷纷倒闭，曾经热闹非凡的华侨路也冷冷清清，一些小中介的门面也悄悄易主。据相关部门预计，约有30％小中介退出二手市场。而一些品牌中介、实力较强的中介企业则利用这段时间修养生息、蓄势待发。

　　“新政”出台后（9－12月）

　　市场复苏，旺季不旺淡季不淡

　　传统的金九银十为二手房市场带来了阵阵暖意，虽与03、04年传统旺季相比，有一定的差距，但对刚渡过冰冻期的二手房市而言，已是暖意融融。尤其进入10月中旬以来，旺季特征尽显，观望多时的购房大军开始涌动，11月份客源量、成交量更是达到顶峰。而此阶段南京二手房市场上呈现以下几个的特点：1．价格不再是购房唯一决定因素。购房者对价格的重视程度明显低于前期，价格不再是消费者购房时考虑的唯一因素。在经历了“新政”的调整市场日益理智化，购房者在买房时不再一味的看价格，而是综合考虑房子各方面条件是否适合自己，对性价比的要求日益增高。2．投资购房重新涌现。9月份以后，二手房市场的投资购房开始全面复苏，这段期间成交量占总量的8．3％的，其中11月份高达11．3％的高峰，仅次于今年1月份，出现冬季阳春景象。3．二手房市场上出现两极分化趋势，即：小户型、低总价的房子和大户型、高总价的房子占比逐渐增大。“新政”限制了开发商对大面积房子的开发，从而导致这类房源即将面临稀缺，而“物以稀为贵”，消费者都看准这点提前买进这类房子，期望在不久的将来得到丰厚的回报，100平米以上大户型房子占比在17％左右，总价在80万以上的占比7％左右，与前阶段相比均有很大增长。单价在4000元以下的二手房成交量也在持续放大已占总量的约13．06％，50平米以下小户型房子成交量也达总量的21．3％。4．旺季不旺，淡季不淡。传统旺季“金九银十”姗姗来迟，真正的旺季却从十月中旬开始并一直持续到12月份。其中11月份客源量、成交量均达顶峰，不亚于今年的3月份。5．一手市场降价拉低二手市场房价。由于河西奥体片开发商受新政影响又面临资金回笼的压力，不断打出降价牌，二手房市场也深受影响，价格随之走低。6．二手房中介企业市场竞争版图重组。11月3日来自上海的著名中介企业金丰易居全面撤出南京市场。引起市场各方关注，而与其不同的是各大中介却踌躇满志，筹划扩张，欲对南京二手房市场重新分割，呈现新的竞争版图。7．各中介加大对租赁市场的投入。利益的驱动一度使得很多中介企业都只做二手房买卖而放弃房屋租赁，但经过新政的洗礼后，下半年南京各大中介企业都纷纷重新拾起租赁业务，争夺租赁市场。其中主要原因是二手房市场的规范挤出了市场暴利，这样就大大降低了很多中介的利润，所以为了长远发展租赁市场不能放弃。新年的钟声即将敲响，经历了2005年南京二手房市场发展的三个阶段，我们不得不感叹市场变化之快、不得不承认国家宏观调控对市场的巨大作用。而国家在“十一五”期间一系列政策的出台更会对我们二手房市场产生新的推动、促进作用。在2006年我们完全有理由相信南京的二手房市场将会持续、蓬勃发展。