[主持人]：咱们说到物业问题，不得不谈到在买房阶段的问题，刘律师，您作为一名律师提醒消费者在这个阶段需要注意什么？武委员，您作为消费者，自己也是在业主委员会中担任一定的工作，您提醒消费者应该注意什么呢？

　　[刘子华]：我觉得这个问题是非常多的，我可以告诉大家，现在的房地产在政府的监管下，确实在逐渐的好转的情况下，但是问题仍然是很多，这点是肯定的。所以注意合同上的条款，因为很多的条款都是具有提示型的，这个时候应该请专业的人给自己把关，问题很多。包括刚才武委员谈到的这个问题，就是包括供电的问题，这个供电的问题我们现在在律师参与合同的制定过程中，为当事人服务的过程中，我们已经把供电的问题写进合同当中去，临时用电和最后你的正常供电之间还有一个价格差。这个价格差谁来负担？所以说在买房过程中，合同制定的好，相对可作为的纠纷会小一些避免一些，包括买房子的法律问题应该特别注意。

　　[主持人]：最好可以请专业的人士看一下。

　　[刘子华]：是的。

　　[主持人]：我买房的时候请您帮我咨询。

　　[刘子华]：没有问题。

　　[主持人]：武委员，从您的角度来介绍一下。

　　[武力]：从几年作为业主的实践来看，小区有没有业主委员会，有和没有差距还是比较大的。

　　[主持人]：大在哪里？

　　[武力]：因为没有业主委员会就没有反映自己意见和沟通的渠道，就特别指望问题得到解决，因为你全部要听物业公司或者物业公司委派关联的公司，基本上前期的管理都在处理开发商遗留的问题，换句话说是怎么合适开发商怎么进行管理。按规定要进行的维修先不维修了，刚才刘律师提到的在交房维修基金的时候很多的项目都不是明确的列为基金的，比如就让你先交两个月的物业管理费，自当是维修基金了。第二等你觉得这个物业公司不好的时候，你一看这笔钱都不知道去哪里去了。早没了。一业主委员会的成立是非常有必要的，怎么去成立我想建委和房屋管理局也都有相应的机构，实际上在基层里把大量的权力都委托给了街道办事处，这个还是非常健全的，在街道办事处、小区委的协调下，开发商、业主联合，成立业主委员会的条件比以前宽松多了，因为这个问题反映得越来越多，成立业主委员会是大势所趋。另外在管理的过程中，我们还要有一些技巧，在认真履行房屋购买协议的基础上，包括认真履行和物业管理公司签约、提供物业管理服务履约的基础上，在对待选一支比较好的队伍对物业公司进行监管，以前广大的业主通常就是全部委托了，包括业主委员会行使的很多权力也交给物业公司了，事实证明这是不行的，会现出很自然主义的状况，出现问题包括很多的安全问题，供电供气供暖的问题，造成纠纷的时候处理就晚了。

　　[主持人]：网友：不管两位嘉宾怎么说，我就是感觉成立业主委员会特别特别难，难于上青天。

　　[刘子华]：刚才谈了原因了，还有一个大家都不愿意谈的问题。我们应该看到，在物业纠纷、房地产纠纷当中，实际上也发生了一些恶性事件，从一些新闻报道中可以看到，其中有一些包括蒙面人，很多纠纷不一定发生在物业实质上，法律问题并不是物业纠纷，实际上是一种房屋买卖合同纠纷。由于他在救济的途径问题，是向法院解决还是向政府部门投诉，甚至包括依据没有，所以造成了发展商、开发商和业主造成的矛盾越来越大，甚至是一个群体型的，当这种群体型无法解决的时候，后来产生了殴斗的事件，包括还有蒙面人出现。

　　[刘子华]：出现了这些的问题，业主达到2/3的人数去参与，我相信有很多人是不爱去参与的。如果不爱去参与的话，业主委员会的成立就很难了，因为有一个比例限制你呢。所以仍然是一个问题。难是难，但如果我们的业主都主动的积极的参加进来，我们成立的难度可以降低50％。从我们这个武委员也担任业主委员会看，很多人采取的是漠视态度，根本不关心。我们有法律规定的投票机制，有些东西你不达到这个数还不行，2/3、1/2，这些都是法律法规规定的，我们要在这方面大力的做一些文章。这个要求社会管理方面，包括行政部门、公安部门，在出现这种问题的时候怎么办？本来是民事纠纷发展成刑事案件了，政府应该在这方面做一些措施。

　　[主持人]：武委员，在您担任小区业主委员会的负责人，您有没有感觉到成立比较困难？

　　[武力]：非常困难。我们成立的时候是开发商协同有关部门按照要求成立的，但是由于情况发生了一定的变化，在改选的时候非常困难。困难有两个，一个是我们刚开始设置物业管理条例的条款成为政策性障碍，因为小区小的比较小大的比较大，凑齐2/3的票权数非常难，第二开发商的尾房也占一定的数额，它的1/3一拿掉，你的2/3就别想成了。现在的小区不像过去的小区，原来一个院很和睦，但是现在大家谁也不认识谁。大家相对之间比较冷漠，而且时间、经历、素质的差异造成很多人对公益事业并不怎么感兴趣，别拿这个事烦我。剩下1/5就孤掌难鸣。要么你触犯了开发商的利益，要么触犯了物业公司的利益。在这里来讲，我个人认为这种制约，这种政策性的条例上的制约很快就会解冻。我们也提了一个包括对没有小区的过渡，因为业主委员会要走程序，怎么更有操作性，之前是否有筹备的，可以在部分程度上经过协调和小区办代行一定的功能。在业主和物业公司发生冲突之后，业主委员会有权进行托管。没有业主委员会的时候物业公司随便，有了业主委员会之后物业公司没了，也会有一些的问题，所以我想这个两头都应该有所延伸。

　　[主持人]：平衡几方面的利益关系。

　　[武力]：对。

　　[主持人]：网友：社区的停车是社区的公共设施，也就是业主们的公共财产，但是物业公司反过来收业主的停车费，就好像保姆收主人的房租一样。

　　[刘子华]：这个问题非常好，我在提案中提到了这个问题。停车的纠纷发生了很多年了，这一定是物业阶段的纠纷，是一个比较典型的物业纠纷。有的开发商涨钱的时候大家把车停在路口，谁也不让进，新闻媒体也跟着，最后很乱。什么原因造成的？先说地上停车位，这个是国家指导型价格，小车150元、大车210元。这部分钱更多的是由物业公司拿走了，就会出现一个问题了。说这个公共区域里，现在物权法没有出台，这个属于业主的公共区域，不是面向社会开发的，是面向业主的。你用了我的土地你还把钱拿走了，150元的构成不明确。为什么不明确呢？是土地的费用还是保管的费用？我们说保管是什么？就是我保管这个合同、保管这个物品，物业公司有保管的责任，丢失怎么办？这个应该包括两个问题，一个是保管合同，一个是土地的使用合同。那么好，将来150元分开就好解决了，如果有一定的比例，是车辆的保管合同，这个保管合同应该谁收呢？显然就应该由物业公司收走了，我保管你的车，你还要承担保管义务。还有一个土地的费用，这个使用费归谁呢？我们认为应该归业主，由业主大会决定使用。所以我提出了一个提案，政府应明确地上停车位费用指导价构成的建议。我们会发生一个问题，社会的发展之后会出现很多新的问题，就是我们常说的物权和经营权的分离，过去的房子是什么房子？是公房，土地也是国家的。现在发生住房结构改变之后，所有制结构改变以后就变了，经营的并不是土地的所有人，所以在这个方面我认为在价格制定方面应该进行一次细化，明确构成。我保管你的车辆收取保管费用。

　　[主持人]：您建议这个比例应该如何分配？

　　[刘子华]：具体比例大家去探讨。我觉得应该有这两个构成，一个是保管内容一个是土地的使用。你没有车也没有关系，别人停了业主还获取一定的利益，尽管这个利益并不直接发放给你，但是修缮这个小区你也获益，这样就公平了，也不会造成纠纷了。我在提案中今年也有这样的提案了。

　　[主持人]：和网友想到一块去了。

　　[刘子华]：第二个问题就是地下停车位，我们会看到地下停车位属于市场调节价了，各个小区的地下停车位的收费不一样。但是从规定上要求你是必须和业主去商量、业主委员会商量，没有业主委员会的和业主商量，备案才能收费。实践当中没有人履行这个程序。

　　[主持人]：没有人和业主商量，物业公司自己定了。

　　[刘子华]：地下停车位是可以销售的，在没有销售之前的所有权归谁呢？开发商。开发商有权处置价格，那就麻烦了。第三个问题你会看到，作为一个配套设施，是作为一个项目的配套设施，区别于面向全社会的公共停车场，业主必须要用。这里问题来了，你规定了市场调节价，就意味着它可以涨钱。你的小区的业主又必须去使用地下停车位，这个矛盾就产生了，两个权利相互冲抵。我觉得配套设施的地下停车位在租赁的过程中我们应该执行政府指导价，国家规定一个浮动，你要涨不能高于多少钱，低不能低于多少钱。在买房过程中要意识到地下停车位，在规定上最高多少钱，最低多少钱，买房的时候就预料到了。你真涨到这么多钱，心里上就做好准备了。如果他突然说明天涨200，凭什么？所以我建议政府和物价管理部门能不能给地下停车位特别是配套小区的地下停车位也规定一个政府的指导价格而不能是市场调节价格。

　　[主持人]：网友：两位委员，我们觉得小区的停车位不应该说进行买卖不应该收这么高的费用，两位委员有什么样的看法？

　　[刘子华]：不应该收费。我觉得这个理论也可以，不乏一定的道理，就是在房地产开发的定位问题，作为配套设施是不允许销售的，完全是交给业主去处置，这个也是可以的。当然现在还没有法律来规定这一点，但是从合理的角度完全是可以的。所有的配套设施全部交给业主委员会去管理，将来必然有停车位，这个自己处理，这个钱又给业主大会支配，为业主服务，这也是可以的。但是我们今天要解决这个问题看来是比较难的问题，包括地下停车位有销售的，包括有设备层改建成停车位的。我们要建立一种制度，这位网友说的应该是房地产开发的制度的建立。

　　[主持人]：武委员怎么看这个问题？

　　[武力]：我觉得情况不太一样。有的小区车位比较多，业主的车比较少会造成空置，双方协商之后产生一部分收益，回馈给业主进行修缮，也是可以的。完全相反的情况就不太合适卖了。根本的问题，卖还是不卖，制定一个规定变成最后的结果是有卖有卖的道理，不卖有不卖的道理，关键是要有一定的规定和原则。