【江苏商报报道】本报记者曹露曾璐报道2005年中国房地产风起云涌。宏观调控政策频频出台成为了国人瞩目的焦点，也因此影响到一些楼盘的价格与销售。2005年，南京楼市一共上市960万平方米的住宅，比2004年下降了128万平方米。专家认为，这主要是由于新政后市民的购房信心不足，令开发商在开发进度上也有所放缓所致。那么，2006年南京楼市又将是何趋势，房价又将如何波动？记者近日采访了相关负责人及业内人士。

　　今年房源销售压力大

　　记者了解到，到2005年12月30日，全市住宅均价为每平方米4410元，同比涨幅为4.6%。据南京市房地产管理局统计，去年1~9月，该市商品住宅均价4428元/平方米，同比增长6.1%，比前年全年11%的涨幅有明显回落。。南京商品房的销售状况有所改善。去年上市住宅是960万平方米，较前年上市量下降了128万平方米，但是住宅销售却由前年同期的700万上升到790万平方米。根据南京网尚研究机构的预测，2006年预计将有878万平方米的新增上市量，再加上2005年“结转”下来的待售量，市场供应总量将达1500万平方米左右；而市场需求量大致在800万~900万平方米之间。因此，新年南京市商品房的销售压力仍非常大。

　　多因素促进楼市发展

　　根据南京市统计局相关数据表明：据统计，2005年上半年，南京城市居民人均可支配收入达到7812.63元，比上年同期增长27.4%。扣除物价上涨的影响，实际增长24.9%；农村居民人均现金收入达到3488元，比上年同期增长17.9%。就业总量持续扩大，新增城镇就业87万人，城镇登记失业率近年来首次回落到4%以内。南京市各项城市建设速度将继续加快，2005年南京城市建设完成投资约300亿元。数据表明，南京经济运行情况良好，宏观经济持续走好，消费者信心增强，城市居民的消费质量不断的提升，多层次、多样化消费格局逐渐形成，南京居民购买力在不断的提高，必然增加对住房的需求。据统计，2005年南京市的总人口约为650万，其中城镇人口达350万，流动人口约为85万，而且南京的人口总数还以每年2%的速度增长。人口的增长增加了住房需求，也是推动楼市发展的重要因素之一。

　　河西房价不断调整

　　2005年，河西板块的房价波动是最高的。有1平方米高达七八千元甚至过万元的楼盘，也有叫价近6000元，出手却在4700元左右的楼盘。十运会后的河西房价走势成了众多消费者关注的热点。业内专家认为，河西的房价主要是因为消费者的追捧使市场过热了，房价的过快上涨已经超过了购房者的承受能力。因此，就有所回落。但是，河西整体的房价经过一段时间的调整到位之后，奥体的房价，应该还是会回升的。该人士认为，从规划、配套的完善，从开发企业的品牌，从入住人群的素质等方面来看，奥体片区仍有前景。因为，购房者把购房的热情逐渐转移到了河西和奥体，只是市场需要一定的时间去培育。龙江板块从开始开发到现在的成熟，大概经历了十年的时间，而奥体的开发，正式的企业入住到现在也不过几年的时间。购房者有他的心理价位，只要价格调整到心理价位，大部分购房者会结束观望，进入市场的。

　　远郊的支撑点仍是价格

　　华欧国际友好城、颐家春天等这些远郊楼盘近年来有着较强的发展态势。对此，南京网尚房地产研究机构市场研究部主任、高级研究员周颖表示，远郊楼盘的支撑点主要是价格，价位比较便宜，对于一些中老年人来讲，生活的时间很充裕，不需要来回奔波，可选择远郊楼盘，环境好、住着舒适。但是由于这些地区的生活配套不太好，已经入住的一些人又重新返回到城里来住，这种现象是存在的。基本上这些地区对配套的投入是很有限的，要成熟和发展起来还需要一段时间。除此之外，就南京的消费层来说，跟上海、北京城市还有差距，远郊的度假式别墅销售就不那么理想了。

　　江北楼市值得期待

　　南京弘略地产投资顾问有限公司销售总监徐友志认为，城北只是开发比较迟，交通配套不是很完善、规整，所以很多人觉得很乱，不去就没有印象，没印象就不愿去。但事实上，去过了以后，觉得有些事情应该要很客观的看待。江苏东恒置业顾问有限公司总经理助理江萍认为，2006年比较重要的一点是“成熟”，新政对城北影响不是特别大，河西、江宁、江北板块都在凸起的时候，城北也正在成熟。周颖表示，江北的楼盘要看地段，在竞争比较激烈的桥北和泰山路沿线价格已经走低了，从万江共和新城起售价每平方米1800元，成交均价2100元来看，已经走低了。但是不同楼盘资金链等都是不一样的，像明发这样的盘子，他在前期销售非常好的情况下，价位不会作过多的调整。随着三桥、隧道开通和贯通，以原来的江浦县城为核心的区域，时间成本会降低。对江南到江北置业者会产生利好影响，因此房价会平稳，甚至有小幅上升。

　　今年楼市仍将平稳

　　盘点2005年的楼市，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌认为，已经达到宏观调控的预期效果。全国去年1~3季度商品住宅涨幅为8.8%，同比下降了5.6个百分点；南京去年房价涨幅同比也降了近十个百分点。目前房源供应量不是大得可怕，空置率虽有所上升，但也不是很高，楼市中的泡沫绝大多数被挤掉，留下的都是有效的刚性需求。各地房价趋于平稳，楼市正逐步迈入正常轨道。顾云昌分析说，中央“十一五”规划提出经济增长方式突出内需，以拉动国内消费为主导。而住房的消费是最大的消费，刺激有效的住房消费依然是从上至下的主要任务。再者，城市化进程的加快，人均住房面积的增加，房车时代的到来等，都会促使房地产市场有个较长时间的旺盛期。根据相关数据显示，从总体上看，2006年南京的房价仍是稳中有升。除去河西等少数几处房市过热期时被高估了房价的区域，其余地区如仙林、江北、城南的房价都较为稳定。有专家预计，2006年春节前后将是购房者挑房子的较好时机，去除“泡沫”后的房价将还其本来面目，而调控仍然是主旋律。（3版《经济南京》）(编辑　涵烁)