沙尾工业区实现和谐置换世纪工艺品文化广场步步推进

　　福田：勇当工兵为产业航母清障护航

　　昨天召开的世纪工艺品文化广场设计方案评审会传来沙尾工业区产业置换的最新进展：各参战部门树立“工兵”意识和奉献精神，攻克了整体回购和搬迁任务。在最短的时间内解开了一个个产权关节，回购了一处处分散的物业，周密组织完成了搬迁工作，为世纪工艺品文化广场项目的入驻扫清了障碍，创造了条件。目前世纪工艺品文化广场进入了环境改造设计施工阶段，而项目招商也在同步进行，有望成为2006年深圳文博会的分会场。沙尾工业区产业置换再一次考验了福田区政府部门的行政效能和行政执行力。

　　行政责任制为项目提速

　　沙尾工业区是福田区上世纪八十年代开发建设的老工业区，以来料加工和低级制造业为主，厂区环境陈旧，产出效益低下。在产业结构调整过程中，福田区实施留住产业、发展产业的方针，把沙尾工业区作为产业置换和产业升级的重点基地。经过一系列考察和论证，福田区政府物业管理中心与深圳市梓盛发实业有限公司共同投资3.5亿元，建设世纪工艺品文化广场，打造国内最大工艺礼品总部基地。

　　经过多年的高速发展，福田区土地资源紧缺，产业用地萎缩并且面临房地产项目的蚕食。对此福田区委书记许德森、区长张礼铜表示，沙尾工业区的改造决不能搞房地产，必须通过规划锁定在产业发展用地上。产业是福田区的命根子，一定要通过产业置换保护产业、留住产业、发展产业。世纪工艺品文化广场项目是一个很有发展前景的文化产业项目，一定要舍得人力、物力、财力，精心培育。区各有关部门要按照行政责任制的要求，加紧实施产权回购，为项目提供直通车服务，争取2006年文博会期间部分开业。

　　沙尾工业区产业置换工作是一项涉及面广、工作量大、难度大、政策性强、要求专业水平和法律水平较高的系统工程。该项工作没有先例可循，没有惯例可依，产权难点牵一发而动全身，回收谈判须平衡物业主体的利益博弈。福田区委、区政府把沙尾工业区产业置换作为全面落实行政责任制，实施“治庸”计划的实战项目。

　　各参战单位勇于负责，大胆工作，方法得当，沙尾工业区产业置换第一阶段工作，呈现出两大特点：一是考虑周全，工作到位，企业诚服，没有出现一宗投诉与上告，争取了和谐置换的局面；二是物业回收整体补偿价格控制较好，平均价格控制在行业水平和政府预算的幅度内。

　　树立敢闯敢试的工兵意识

　　在区委、区政府和沙尾工业区产业置换工作协调领导小组的正确领导下，在区各职能部门的积极配合、大力支持下，福田区沙尾工业区产业置换办、福田区政府物业管理中心等参战单位树立敢闯敢试的“工兵”意识和敢于牺牲奉献的精神，为世纪工艺品文化广场清障护航。在产权回购和整体搬迁过程中，化解产权历史纠纷、平衡各种利益博弈。他们艰苦努力为项目探雷排雷，让世纪工艺品这一超大型产业项目驶入快车道。

　　世纪工艺品文化广场列入市、区文化产业重点项目，政府直通车服务项目。福田区产业置换各参战单位针对产权回购中的矛盾和问题，一个一个地化解，一步一步地推进，积小胜为大胜。

　　沙尾工业区总占地面积约7万平方米，总建筑面积16.5万平方米，属于此次物业回收和厂房搬迁工作范围的有10.8万平方米，占总面积的65.4％。在短短10个月的时间内，沙尾工业区实现了和谐回购与和谐搬迁，为市区重点文化产业项目和我市文化产业航母世纪工艺品文化广场腾出空间，赢得了时机。

　　圆满完成产权回购和搬迁工作

　　产业置换前，沙尾工业区因开发建设主体多样，有相当比例的物业产权分散在社会主体中，产权回收回购成为重点工作。沙尾工业区产业置换工作共要回收22家业主的物业，建筑面积共计3.6万平方米。截至2005年12月底，已成功收回21家业主物业，建筑面积34972.48平方米，完成回购总量的95.5％。回购价格控制在行业水平和政府预算的幅度内。

　　沙尾工业区有大量的合同租户，组织租户搬迁是产业置换工作的又一难点。沙尾工业区实施产业置换涉及应搬迁厂房、商场、餐厅、学校及租用企业达240家，租赁物业面积108253.69平方米。截至2005年12月底，已完成厂房、学校等搬迁236家，完成搬迁总量的98％。只有少数几家企业由于补偿费用未达成一致意见，尚未搬迁，沙尾产业置换办公室和区政府物业管理中心正在通过各种方法进行工作，预计近期全部可达成搬迁补偿协议，完成搬迁工作。

　　制订科学的回收补偿价格

　　责任单位从实际出发，认真研究，制定出一套科学合理、切实可行的物业回收补偿价格标准，为顺利开展物业回收和搬迁工作奠定基础。

　　沙尾产业置换办没有简单地采用保守的物业评估价格，也没有一味迎合少数业主的高价要求，而是根据区委、区政府制定的以市场方式解决物业回收问题的大原则，深入调研，把专业评估、业主意见和周边同等物业的市场交易价格等因素综合分析评估，制定物业回收补偿平均控制价格。并在此基础上，参考市场定价方式，对各类物业按位置、楼层和使用年限不同，区别定价，实行同类同等物业统一补偿标准，得到了业主的认同。

　　物业回收和搬迁补偿价格标准综合考虑了各方面的因素，考量周全、定位准确、有理有据、说服力强。在物业回收谈判中，完全掌握了主动权，对促进物业回收起到了较大的推动作用。绝大多数业主在签订完物业回收补偿合同后，心悦诚服地表示：沙尾工业区的物业回收补偿价格符合市场规律和实际水平，实现了政府、业主等各方面利益的平衡，而且做到公开、公平、公正，一碗水端平，很难得，让人服气！

　　工业区搬迁需要做好业主和租户两方的工作。考虑到业主已出租物业搬迁难的实际，确定搬迁物业的装修、搬迁补偿原则及补偿标准和范围，形成一整套较为完善的物业回收补偿价格标准，区产业置换办还将这套补偿价格标准及定价依据全部向业主公开，一视同仁，公平对待。

　　化解难点稳步推进

　　沙尾工业区物业回收和搬迁工作涉及的企业多，有中央部属企业、市属企业、区属企业、港资企业、民营高科技企业、私营企业和个体工商户，这些企业背景各异，情况十分复杂。加上工业区物业产权不明确，业主和搬迁户对补偿期望值过高。面对这一情况，各有关部门创新工作方法，把工作做细做到位，推动了产业置换工作，维护了社会稳定大局。

　　为了防止不和谐因素发生，顺利推进产业置换工作，沙尾产业置换办区物业管理中心根据区委、区政府关于产业置换工作的有关精神，深入调查研究，认真分析工作中可能出现的新情况、新问题，在充分了解业主和商户具体情况的前提下，采取“宣传引导、稳定大局、统一价格、公平补偿、先易后难、逐个化解”的工作方法，有计划、有步骤地推进工作。一是加强政策宣传，扩大产业置换工作影响，积极争取绝大多数企业的理解和支持；二是对始终要求高价补偿的“共守同盟”企业，认真分析其目的，找出其物业存在的各种法律问题，有针对性地开展洽谈，攻破其心理防线，分化其所谓的“共守同盟”，使各业主抛弃其不切实际的想法，支持政府按统一制定的补偿价格收回物业；三是在坚持大原则的前提下，主动帮助企业解决搬迁中的各种困难和问题，把产业置换工作做细、做到位。

　　解开产权千千结

　　责任单位坚持“以法为据，依法办事”的工作原则，严格依法依规办事，树立了产业置换工作新形象。

　　沙尾工业区是福田区上世纪八十年代中后期开发建设的老工业区，由于当时的历史原因，工业区建设在法律手续上存在多方面的“先天不足”，形成了众多错综复杂的法律问题。

　　产业置换办进驻沙尾工业区后，组织力量，摸清沙尾工业区物业的来龙去脉，弄清产权关系，为物业回收谈判找足法律依据。首先走访相关单位和当事人，对工业区22家业主和240家租赁经营企业进行全面摸底调查，并在充分了解情况的同时，委派专人到市规划部门、国土管理部门、区国资办、集体办、农办（城管办）、档案馆、区各街道办、金地公司、福田房地产公司、福田物业发展公司等20余家单位，查找缺漏的各种关键性资料，经过两个多月查找，找出了市政府土地划拨通知书、土地划拨红线图、企业合资合作建设合同等一大批有重要法律价值的文件和证明材料。根据这些资料，产业置换办梳理出对应物业的来龙去脉，较为全面地摸清了沙尾工业区物业使用权的主体归属情况和存在的法律问题，为开展谈判提供了筹码，逐步打开了工作局面。

　　为了解决303栋物业资料缺失、产权主体不明，无法签订物业回收补偿合同的难题，沙尾产业置换办领导多次主动与南园街道办事处进行协调沟通，并与南园街道办领导一起上门向已经退休的经办人员了解情况，经过一个月的调查了解，基本摸清了该物业的历史情况，后由南园街道办事处出具证明文件，加上查找到的多份文件作为旁证，较完满地解决了这个棘手的问题。此外，沙尾产业置换办公室还加强与市规划部门、国土管理部门沟通，了解国家、省、市有关土地划拨、使用年限、开发建设和变更用途的相关政策，弄清有关法律问题，作为开展谈判工作的政策指导。

　　勤政廉政创出高效

　　沙尾工业区置换用的是“组合拳”，打的是“集团战”。在工作过程中，向行政责任要绩效，向行政监督要动力。

　　福田区委、区政府安排了区纪委、监察局和审计局干部参加沙尾工业区产业置换办公室的工作，实行靠前监督，全程监督。保证了产业置换工作在廉洁、规范上经得起时间考验。

　　2005年3月，置换办公室全部进驻沙尾工业区，实行靠前指挥，现场指挥。为加快工作进度，办公室将工作人员分成7个工作小组，实行“以小组为单位的集体谈判制”。谈判前，各小组统一对外谈判口径，补偿范围和补偿标准及其他原则性问题，先由办公室全体工作人员会议研究确定。谈判时，由各小组内部指定专人负责谈判记录，每一次谈判记录经过整理后，都要求小组成员签字确认，重要内容还要律师见证或客户签字予以确认，并存档备查；对没有统一标准的租户搬迁费，办公室要求各搬迁谈判小组要下企业现场勘察，根据现场情况估算搬迁工程量后，由小组集体讨论确定搬迁补偿费。

　　福田区为项目聘请专业律师，为重要个案出具法律意见书。按照咨询意见，有效解决了对工作形成障碍的几十个法律问题，树立了政府权威。

　　在物业回收和厂房搬迁工作中，沙尾产业置换办全体工作人员没有收受过客户的任何礼物，没有接受过客户的任何宴请，没有发现擅自与客户谈判进行利益交换。产业置换办工作努力做到经得起时间考验，经得起“回头看”。

　　为规范管理，产业置换办与区物业管理中心通力合作，对合同审批和款项支付制定了严格的审批制度和审批程序。截至2005年12月底，实际支付物业回收补偿及装修补偿款、提前解除租赁合同补偿、装修、搬迁补偿款9000多万元，没有出现一单失误。