【南京日报报道】昨天，市政府召开新闻发布会，宣布自下月1日开始，将实施新的《南京市物业管理办法》（以下简称为《办法》）。市房产局副局长郭宏定在会上称，新的物业管理办法扩大了适用范围，对目前矛盾不断的业主大会、物业管理用房、小区停车等问题，都有一个明确可行的说法。

　　关键词一：物业管理

　　小区可分多个物管区域

　　【法规变化】：

　　《办法》第六条规定：若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在5万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　【专家解读】：

　　现在住宅小区动辄几十万平方米，有的多达上百万平方米，一个物业管理区域的做法，不仅使业主大会难以召开，而且决议执行还会遭遇区域差异等诸多问题。对此，郭宏定解释说，多个独立物业管理区域的划分，实际上更利于同一区域内物业的灵活管理。

　　严格前期物管招投标

　　【法规变化】：

　　《办法》第二十一条规定，住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积低于3万平方米，或者别墅总建筑面积低于1万平方米的，经主管部门批准，开发商可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

　　【专家解读】：

　　业主大会成立前的物业管理合同的签订，必须经过招投标程序和备案程序，以杜绝建设单位随意签订物业服务合同、制定收费标准，造成对业主利益的侵害。

　　开发商无权转让共用物业

　　【法规变化】：

　　《办法》第二十二条规定，建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　物业管理用房有说法

　　【法规变化】：

　　《办法》第二十三条规定，“建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95％的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。”

　　【专家解读】：

　　新《办法》明确了对未提供或足额提供物业管理用房的建设单位的处罚措施，为落实物业管理用房提供了强有力的支持。

　　新老物管交接十日内完成

　　【法规变化】：

　　《办法》第二十五条规定，“原物业管理企业应当在合同终止之日起十日内向业主委员会做好资料和财物的移交，不得以合同纠纷等理由拒绝交付。”

　　【专家解读】：

　　明确交接时间，将能有效、快捷地解决物业交接问题。

　　房屋交付次月业主交纳物业服务费

　　【法规变化】：

　　《办法》第二十七条规定，“建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

　　【专家解读】：

　　新办法明确规定了前期物业服务收费的时间节点和交缴人，避免了在物业服务费用的收缴期和交缴人之间的相互扯皮，维护了物业管理企业和业主的合法权益。

　　关键词二：业主及业主大会

　　业主大会召开有规可寻

　　【法规变化】：

　　《办法》第八条至第十条，针对首次业主大会的召开，业主委员会选举难的问题，着重界定了首次业主大会的组织程序。规定已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会。并明确区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织建设单位和业主筹备业主大会的责任。

　　【专家解读】：

　　过去业主大会在具体操作时，什么时候开，怎么个开法，什么人才能作为业主代表，都没有一个权威、严格的规定。而新办法理清了业主大会召开的筹备工作条路，为业主大会顺利召开提供了前提保证。

　　投票权分工更明确

　　【法规变化】：

　　《办法》第十一条规定，“业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。”

　　【专家解读】：

　　以往，业主在首次业主大会上的投票权怎么来算，各家的做法有所不同，争议也不少。新的办法则明确将业主的投票权分成两种情况来决定。

　　2／3业主同意便可“炒”物管

　　【法规变化】：

　　《办法》第十四条规定，“业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。”

　　【专家解读】：

　　新《办法》为业主更加合法有效的参与、监督业主委员会及物业管理活动提供了程序上和制度上的依据。业内人士表示，“2／3”的确定，实际上给业主解聘物管企业有了较为明确的依据，有利于促进物业管理企业提供更加优良的服务。

　　关键词三：小区停车

　　让物管看车需另行明确

　　【法规变化】：

　　《办法》第三十二条规定，业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

　　【专家解读】：

　　目前很多住宅小区，尤其是老小区都存在着车位少、车辆多、业主停车难、小区中丢失车辆责任难以界定的问题。但根据中央出台的物业管理相关办法，实际上小区物管只是对小区内公共、共有财产有保管和养护的责任，对于小区内停放的车辆等是没有看管义务的。针对目前住宅区日益激化的停车难矛盾做了相应的规定，明确了业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。

　　共用停车库不得租售给外人使用

　　【法规变化】：

　　《办法》第三十三条规定，物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。

　　【专家解读】：

　　新办法规定，小区内的车库（位）任何人不得有偿租售给他人使用，明确了双方的权责。此外，共用停车库的收入将纳入专项维修基金，因此，任何单位和个人都无权出售小区共用停车库。

　　关键词四：法规适用

　　【法规变化】：

　　《办法》第二条扩大了原物管办法的适用范围，将原来“逐步实行物业管理、推行物业管理”，统一为“本市行政区域内的物业管理活动。”

　　【专家解读】：

　　截止到2005年底，我市共有物业管理企业480家，从业人员3万人。现有住宅近1亿平方米，其中实施物业管理的项目880个，总建筑面积近5400万平方米，住宅项目600个，共4200万平方米，物业管理覆盖率达54％，近几年新建物业区域物管覆盖率达100％。《办法》据此扩大了适用范围。南京日报记者　秦宵喊　谢臻　朱晓露