【江苏商报报道】 实习生徐维樱本报记者韶静报道业主和物管发生纠纷终于有了“一杆枰”。昨日南京市政府召开的新闻发布会上透露，新的《南京市物业管理办法》正式出台，并于2月1日正式施行。记者注意到，新物业管理办法在业主权益、物管权责、物管收费等方面作了详细规定。

　　50%交付后业主大会召开

　　截止到2005年年底，南京共有物业管理企业480家，从业人员3万人。现有住宅近1亿平方米，其中实施物业管理的项目880个，总建筑面积近5400万平方米，住宅项目600个，共4200万平方米，物业管理覆盖率达到54%。随之而来的纠纷越来越多，如近年来由于业主大会、业主委员会没有召开和成立引起的一系列纠纷很多，因此，《办法》中规定，物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到30%的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。这样可以让业主能尽快解决和处理一些问题。召开业主大会，选举业主委员会后，有利于业主与开发商、物管企业的沟通。

　　2/3业主同意即可“炒”物管

　　这两年来，业主炒物管的事件频频发生。根据新规，选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。这标志着物业区域内全体业主所持投票权2/3以上通过便可解聘物管企业。不少人认为，这样不仅适应了市场需求，还将有利于促进物业管理企业提供更加优良的服务。

　　物管收费和标准明码标价

　　办法中规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。据了解，目前南京已有公司公开了物管收费标准，比如水电费的分摊、每月物业管理费用的缴纳标准，但在明细上还远远不够。“按照南京市物价局的计划，今年南京可能会试行菜单式物管收费。”届时公开的物管收费项目可能将会明细到安保一次多少钱，保洁一次多少钱。

　　机动车保管须另签保管合同

　　目前很多住宅小区，尤其是老小区都存在着车位少，车辆多，业主停车难，小区中丢失车辆责任谁来负？《办法》中明确了业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。（4版《民生通道》）(编辑　涵烁)